In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien eine sinnvolle Form, sein Geld zu investieren. Vor allem Mietimmobilien sind interessant. Sie gewinnen an Wert und werfen attraktive Mieteinnahmen ab. Das gilt allerdings nur, wenn ein hochwertiges und attraktives Gebäude ausgewählt wird. Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie sollte daher sorgfältig durchgeführt werden. Ansonsten besteht die Gefahr einer Fehlinvestition. Bei der Auswahl sind von der Lage über den Preis bis hin zur Rendite unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen.
Mietimmobilien in Ballungszentren bieten die Möglichkeit, gutes Geld zu verdienen. Entscheidend ist es, ein hochwertiges Gebäude zu finden, das sich in einer ansprechenden Umgebung befindet. Zudem sollte sich die Immobilie in einem guten Zustand befinden.
Wer die Mieteinnahmen ständig in Reparaturen und Sanierungen investieren muss, verdient nichts an der Investition. Der erste Teil dieses zweiteiligen Ratgebers geht der Frage nach, wie Interessierte geeignete Anlageobjekte finden, den besten Preis für ein Gebäude bestimmen und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ermitteln.
Auswahlkriterien bei Anlageimmobilien
Ein besonders wichtiges Auswahlkriterium bei einer Anlageimmobilie ist die Lage. ein Gebäude kann noch so attraktiv sein, wenn es sich in einer verrufenen Gegend befindet, wird es kaum hohe Renditen ermöglichen. Andersherum kann ein Haus, bei dem viel zu tun ist, lohnend sein, wenn es sich in einer attraktiven Umgebung befindet. Nach einer Renovierung oder Sanierung ist es dann möglich, gutes Geld mit der Immobilie zu verdienen. Immobilien in einer durchschnittlichen Lage lohnen sich immer dann, wenn sie sich in einem besonders guten Zustand befinden oder eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung gegeben ist.
Hinweis: Neben dem Standort (zum Beispiel in welcher Stadt sich die Immobilie befindet) muss immer die Mikrolage (in welchem Viertel und welchem Umfeld das Gebäude zu finden ist) berücksichtigt werden.
Des Weiteren ist der Zustand der Immobilie entscheidend. Wenn in naher Zukunft Sanierungen anstehen, kommen zum Kaufpreis noch viele weitere Kosten hinzu. Wenn sogar eine Totalsanierung oder ein Neubau notwendig werden, geht bei einer solchen Anlage schnell eine Menge Geld verloren.
Vor dem Kauf sollte der Zustand des Gebäudes in den Blick genommen werden. Dieser entscheidet nicht zuletzt darüber, wie hoch die Nebenkosten für die Mieter sein werden. Eine gute Dämmung spart beispielsweise Energie. Niedrige Nebenkosten erleichtern später die Suche nach Mietern. Wer sich hierüber informieren möchte, findet notwendige Informationen im Energieausweis, der für fast alle Immobilien gemäß Energiesparverordnung, kurz EnEV, pflichtig ist.
Nicht zuletzt ist beim Kauf einer Immobilie zu beachten, welche Mieterklientel darin aktuell wohnt. Wenn diese sich durch Mietrückstände auszeichnet und es immer wieder zu Zwangsräumngen kommen muss, entstehen ebenfalls hohe Kosten. Kaufinteressierte sollten daher herauszufinden versuchen, welche Mieter in dem Haus wohnen und welche Gesellschaftsgruppen an einem Einzug interessiert wären. Wenn gut situierte und zuverlässige Mieter eine Wohnung in dem Gebäude haben möchten, spricht das für dessen Lukrativität.
Welcher Preis ist für eine Anlageimmobilie angemessen?
Nachdem eine passende Immobilie gefunden wurde, ist zu klären, ob diese teuer oder günstig ist. Hierbei hilft der sogenannte Mietmultiplikator. Bei diesem wird der Kaufpreis durch die Jahreskaltmieten geteilt. Wenn eine Immobilie 500.000 € kostet und jährlich 20.000 € Miete abwirft, entspricht das einem Multiplikator von 25. In sehr guten Lagen ist der Multiplikator in der Regel höher, da der Kaufpreis für solche Immobilien steigt. In Regionen mit einer hohen Arbeitslosigkeit und großen Leerstand sinkt der Multiplikator hingegen häufig unter 10.
Der Mietmultiplikator gibt nur bedingt Auskunft über die Qualität und den Wert eines Gebäudes. Vielmehr informiert er darüber, welche Erwartungen in eine Region oder ein Gebäude gesetzt werden. Wenn die Lage vielversprechend ist und vermutlich eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in diesem Gebäude bestehen wird, ist der Multiplikator höher. Allerdings ist zu beachten, dass zusätzliche Kosten wie Sanierungen oder Mietnebenkosten von dem Multiplikator nicht abgebildet werden.
In wenigen Schritten die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie bestimmen
Wer die Rendite einer Immobilie bestimmen möchte, sollte die Nettokennzahl heranziehen. Diese entspricht: (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Alternativ kann das sogenannte Ertragswertverfahren herangezogen werden, um zu bestimmen, ob der Kaufpreis einer Immobilie günstig oder teuer ist. Außerdem können verschiedene Faktoren den Wert einer Anlageimmobilie beeinträchtigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte bestehen oder eine Sozialbindung für die Mieter berücksichtigt werden muss.
Foto:(c) jarmoluk/pixabay.com
