Ein Hausverwalter hat die Aufgabe den Immobilieneigentümer bei der Verwaltung seiner Mietobjekte zu unterstützen. Ob Mietwohnung oder Mietshaus, gewerblich oder als Wohnraum vermietet, der Immobilienverwalter erstellt Nebenkostenabrechnungen, plant Besichtigungen und führt den teils lästigen Schriftverkehr mit den Mietern. Doch wie findet man die richtige Begleitung für seine Immobilie und wie teuer wird das am Ende?
Als Vermieter der eigenen Immobilie hat man vielerlei Aufgaben zu erledigen. Neben rechtlichen Aufgaben müssen Nebenkosten abgerechnet werden und die Immobilie (bau-) technisch in vermietbarem Zustand gehalten werden. Gerade Privatvermieter verzweifeln an juristischen Vorschriften und dem Mietvertragsgesetz.
Auch die Kosten für den Betrieb einer Immobilie nachweisbar abzurechnen und korrekt auf die Mieterschaft über die Betriebskostenabrechnung umzulegen ist oft lästig. Und wenn sich dann noch Mieter beschweren und teils nerven, denkt man schnell über eine Fremdverwaltung, sprich Hausverwaltung, nach. Und das hat klare Vorteile.
Die Aufgaben des Hausverwalters für Mietwohnungen
Der Hausverwalter, so beauftragt, vertritt den Immobilieneigentümer in vielerlei Hinsicht. Er erstellt alljährlich eine korrekte und juristisch belastbare Nebenkostenabrechnung. Ergänzt wird dies durch die administrativen Aufgaben zu Kosten und Einnahmen der Immobilie.
Ferner ist er das „Sprachrohr“ zu und zwischen den Mietern. Beschwerden über Mitmieter oder Mängel anzunehmen und sich um Klärung zu kümmern, gehört ebenso in Repertoire wie die Einhaltung der Mietzahlungseingänge und gegebenenfalls das Anmahnen fehlender Zahlungen.
Wird eine Mietwohnung gekündigt vollzieht er die ordnungsgemäße Abnahme. Auch bei der Neuvermietung führt er Besichtigungen durch und prüft in erster Instanz die Unterlagen der Mietinteressenten.
Der Hausverwalter ist auch juristischer Begleiter. Teils stellt er erprobte und belastbare Mietvertragsformulare und gibt Tipps zur Hausordnung. Beim Klageweg unterstützt er den Immobilieneigentümer mit seiner Erfahrung und seinem Wissen.
In der Regel verfügen Hausverwaltungen über ein gutes und verlässliches Netzwerk an Handwerksbetrieben und Hausmeistern. Diese sind notwendig, wenn Reparaturen anfallen oder Mietwohnungen wiederinstandgesetzt werden müssen. Vom Frühjahrscheck bis zu Umbaumaßnahmen, von der Heizöltankbefüllung bis zum Schornsteinfeger.
Eine gute Hausverwaltung kann viele, ja die meisten, Aufgaben eines Vermieters übernehmen. Je nachdem wie man sich vertraglich über die Zuständigkeiten und delegierbaren Tätigkeiten einigt.
Im Kern übernimmt der Hausverwalter alle zweckmäßigen Aufgaben, die zu einer ordentlichen Verwaltung einer vermieteten Immobilie gehören. Sogar vor Gericht kann er den Eigentümer vertreten.
So findet man den richtigen Hausverwalter für eine Mietwohnung
Es gibt einige Wege, um den richtigen Partner für die Verwaltung einer Immobilie zu finden. Zum einen sind es Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Zum anderen hilft das Internet weiter eine regional ansässige Hausverwaltung zu finden. Doch Achtung vor den Google-Bewertungen. Nicht jede Verwaltung passt zu jedem Objekt und nicht jede Bewertung ist auch objektiv und real.
Tipp: Die Hausverwaltung sollte über eine regionale Kompetenz verfügen. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Verwaltung reibungslos und auch in schwierigen Situationen zeitnah agieren kann. Zudem ist das Netzwerk an Handwerkern und das Wissen um den Mietermarkt essenziell.
Aber auch solche Portale wie Hausverwaterscout bieten immense Vorteile. Schnell sind Verwaltungen aus der nahen Umgebung gefunden und man erhält einen umfassenden Überblick über die jeweiligen Leistungen und Kompetenzen.
Worauf sollte man bei der Auswahl des Hausverwalters achten
Ja. Sympathie ist wichtig und ein erstes und persönliches Gespräch gibt hilfreiche Hinweise, ob der Hausverwalter zu einem passt. Letztlich arbeitet man in der Regel über Jahre zusammen. Enorm wichtig ist aber die Kompetenz. Viele Hausverwalter haben den Beruf des Immobilienkaufmanns oder -frau erlernt, manche verfügen über ein betriebswirtschaftliches Studium oder eine fundierte kaufmännische Ausbildung.
Das Mietrecht ist komplex und Vieles ändert sich im Laufe der Jahre. Fortbildungen gehören also zum Üblichen als kompetenter Hausverwalter. Als Immobilieneigentümer sollte man einen Nachweis für die Qualifikationen fordern.
Wichtig: Apropos Nachweise. Hausverwaltungen sollten über eine Vermögenschadenhaftpflichtversicherung verfügen. Auch eine normale Berufshaftpflicht sollte nachweisbar bestehen. Denn macht die Hausverwaltung Fehler, kann es teuer werden.
Je nach Objektart sollte auch die Hausverwaltung ausgesucht werden. Einige haben sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert oder können Erfahrungen im Umgang mit Wohnungseigentümergemeinschaften vorweisen.
Tipp: Da die Hausverwaltung zum Typus des Immobilieneigentümers passen sollte ist auch die Frage zum Umgang mit der Mieterschaft wichtig. Hier sollte man von Beginn an klarstellen wie und auf welche Art und Weise der Verwalter den Eigentümer gegenüber der Mieterschaft vertreten soll.
Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie
Wer einen Vertrag mit einer Hausverwaltung schließt ist im Umfang der zu übernehmenden Aufgaben frei. Der eine Vermieter will gar nichts mitbekommen, andere wiederum wollen in Teilen selbst agieren, so bei Besichtigungen oder Mieterauswahl.
Natürlich sind neben den jeweiligen Aufgaben auch die Größe und die Anzahl der Wohneinheiten Faktoren, die den Preis bestimmen.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Grundvergütung bei 18 bis 30 Euro je Einheit und Monat. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Einzelobjekten müssen Vermieter mit monatlichen Kosten zwischen 20 und 26 Euro rechnen.
Bei einem Wohnhaus mit 10 Wohneinheiten kommen so im Jahr 2.760 Euro zusammen. Aber: Die Kosten sind abhängig vom Aufgabenhorizont der Verwaltung. Im Kern lohnt sich diese alljährliche Investition. Zwar sind die Kosten nicht auf die Mieterschaft umlegbar, dennoch gut investiert. Denn neben Zeit spart am in erster Linie viel Ärger in einem Berufsbereich, der immer komplexer und mieterfreundlicher wird.
