Seit langer beträgt der Leitzins der EZB null Prozent und Kredite, auch Baukredite, sind billig. Doch es gibt Anzeichen, dass sich das ändert. Die steigenden Inflationsraten könnten einen steigenden Leitzins nach sich ziehen. Was wären die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt? Und was hat das mit dem Zeitpunkt des Immobilienverkaufs zu tun?
Seit März 2016 hält der geldpolitische Rat der Europäischen Zentralbank, EZB, den Leitzins bei historisch niedrigen null Prozent. Die Wirtschaft soll „brummen“ und Banken, die sich bei der EZB Geld borgen, preiswerte Kredite an die Unternehmen weitergeben. Erst unlängst im Oktober wurde bestätigt, dass die EZB trotz steigender Inflationsraten in der EU an dieser Geldpolitik festhalten will.
Doch wie sind die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, wenn steigende Zinsen auch Baukredite teurer machen? Dazu ein Blick auf die Grundlagen der Geldpolitik.
Die EZB als Steuerungselement der Wirtschaft und des Geldkreislaufes
Banken im europäischen Raum leihen sich bei der EZB Geld. Dafür müssen sie, aktuell und seit Jahren, keine Zinsen zahlen. Dies führt bis dato dazu, dass die Banken das Geld in Form von Krediten an die Wirtschaft sehr preiswert mit Niedrigzinsen weitergeben. Auch Baufinanzierungen sind als Kredite deshalb seit Jahren so billig.
Diese Auswirkungen waren auch bei Sparern zu spüren, die aufgrund der niedrigen Guthabenzinsen bei den Banken und Versicherungen keine attraktiven Anlagemöglichkeiten mehr fanden. Umso stärker stieg die Nachfrage nach dem „Betongold“, der Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung, eben ob der günstigen Zinskonditionen.
Es wurden also Milliarden an Geldströmen von den klassischen Sparalternativen abgezogen und in Immobilien investiert. Dies führte zu einer extrem hohen Nachfrage an Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken. Da die Nachfrage den Preis regelt, stiegen die Immobilienpreise immer weiter. Und im Resümee hatte und hat dies auch Einfluss auf die Mietkalkulationen, gerade in angespannten Wohnlagen.
Auswirkung steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt
Die Frage, ob steigende Zinsen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, findet seine Antwort in der zukünftigen Geldpolitik der EZB. Hebt sie den Leitzins an, müssen die Banken mehr für geborgtes Geld der EZB bezahlen. Den steigenden Leitzins geben die Banken dann in Form von höheren Kreditzinsen an die Kunden (Wirtschaft, Verbraucher) weiter. Letztlich steigen dann auch die Zinsen der Baukredite.
Im Zuge dessen investieren weniger Verbraucher, aber auch die Bauunternehmen, in Immobilien. Ergo sinkt die Nachfrage nach dem Betongold.
Zwar wird der Nachfrageüberhang an Immobilien noch länger bestehen. Aber fallen die in den letzten Jahren geschlossenen Baukredite aus ihrer Zinsbindung, in der Regel nach 10 oder 15 Jahren, dürfte die Anschlussfinanzierung durch gestiegene Zinsen erheblich teurer ausfallen.
In Folge könnten sich viele Menschen ihre Immobilie nicht mehr leisten und müssten sich von ihnen trennen. Demnach kommen mehr Immobilien auf den Markt, die aber wegen gestiegener Bauzinsen auf weniger potentielle Käufer treffen. Der seit Jahren protegierte Mechanismus hoher Nachfragen und wenigen Angeboten würde kippen und die Werte von Immobilien würden sinken.
Der Immobilienmarkt würde sich erholen, meinen Kritiker der Geldpolitik der EZB und viele Verbraucher. Doch so einfach ist das nicht. Ist die EZB gezwungen den Leitzins zu erhöhen hat dies langfristige Folgen, für zukünftige Käufer aber auch Immobilienbesitzer und letztlich auch für den Verbraucher.
Die Inflation als Gefahr steigender Zinsen
Die europäischen Währungshüter der EZB stehen aufgrund der steigenden Inflation unter Druck. Im September lag die Teuerungsrate im Euroraum bei 3,4 Prozent und in Deutschland dürfte die fünf-Prozent-Marke noch in diesem Jahr geknackt werden. Das Ziel die Inflation in Europa bei gesunden zwei Prozent zu halten ist nur möglich, wenn der Leitzins angehoben wird. Doch warum ist das so?
Bei einer Inflation ist zu viel Geld im Umlauf. Es verliert dadurch seinen Wert. Und das spüren die Verbraucher seit Monaten. Wird der Leitzins angehoben müssen die Banken mehr Zinsen für die Kredite bei der EZB bezahlen und diese schlechteren Konditionen würden die Banken an ihre Kunden weiterleiten, auch in Form steigender Bauzinsen. Im Resümee sinkt damit die Bereitschaft der Wirtschaft und der Verbraucher Kredite aufzunehmen.
Werden weniger Kredite aufgenommen sinkt die Menge an Geld die im Umlauf ist und die Inflation wird gebremst. Dadurch wird weniger gekauft, die Nachfrage sinkt und am Ende fallen die Preise.
Die Gefahr des steigenden Leizinses für Immobilienbesitzer
Aktuell gehen Experten davon aus, dass die Inflation in der Corona-Pandemie ihren Ursprung hat und Lieferengpässe der Wirtschaft zu steigenden Preisen führen. Auch der Wunsch sich nach den Einschränkungen etwas zu gönnen, hält die Nachfrage nach Konsumgütern hoch. Doch irgendwann sind die Preise zu hoch und der Druck auf die Währungshüter wird zu groß. Dass die EZB durch eine Leitzinserhöhung der Inflation entgegenwirken wird, dürfte zumindest Anfang 2022 zu erwarten sein, auch wenn die Eurobanker aktuell noch keinen Handlungsbedarf sehen.
Demzufolge werden Baukredite teurer, damit auch notwendige Investitionen. Dies wird sich zwangsläufig und langfristig auf den Immobilienmarkt auswirken und die Nachfrage nach Immobilien reduzieren.
Zwar ist der Immobilienmarkt aktuell stabil und der Wert der Immobilien nimmt weiter zu. Doch zeigen sich bereits jetzt Trends einer Umkehr. Solange die Immobilienwerte hoch sind, lohnt sich auch deren Verkauf. Und wer (noch) investieren will oder einen Anschlusskredit benötigt, sollte dies zeitnah tun. Nach fast sechs Jahren Niedrigzinspolitik und billigen Baukrediten könnte bald Schluss sein mit dem Run auf Immobilien.
