Nicht immer entwickelt sich das Leben so, wie man es geplant hat. Oft genug kommt es vor, dass man gemeinsam eine Wohnung mietet, dann aber getrennte Wege gehen will. Wenn nur ein Vertragspartner aus einem Mietvertrag aussteigen möchte, bietet sich eine sogenannte Entlassungsvereinbarung an. Abhängig davon, ob es sich um Eheleute, Wohngemeinschaften oder vergleichbare Mieter handelt, müssen Vermieter jeweils andere Aspekte bei der Erstellung der Vereinbarung berücksichtigen, um Risiken zu vermeiden.
Wohngemeinschaften, Eheleute, Paare… Es gibt viele Lebensarten, bei denen nicht eine einzelne Person einen Mietvertrag abschließt, sondern mehrere. Immer wieder passiert es aber, dass der gemeinsame Lebensweg nicht weitergeht und einer der Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. In diesem Fall ist es oft sinnvoll, eine Entlassungsvereinbarung vorzunehmen. Diese muss rechtssicher gestaltet sein, damit sich weder für die Mieter noch die Vermieter Nachteile ergeben. Dieser Artikel erläutert, wie eine Entlassungsvereinbarung aufgebaut sein muss, um rechtssicher zu sein und allen Beteiligten Vorteile zu bringen.
Vermieter müssen Entlassungsvereinbarung zum Mietvertrag zustimmen
Möchte ein bisheriger Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden, muss der Vermieter dem zustimmen. Das kann nach einer Trennung ebenso der Fall sein, wie wenn ein WG-Mitglied aus der Wohnung ausziehen möchte. Häufig sind Vermieter aber daran interessiert, dass niemand aus dem Mietvertrag aussteigt. Hierdurch geht nämlich immer ein Stück weit Sicherheit verloren.
Das liegt daran, dass mehrere Mieter laut § 421 BGB gesamtschuldnerisch haftbar sind. Ist einer der Mieter nicht mehr in der Lage, seinen Mietverpflichtungen nachzukommen, müssen die anderen Mieter den entsprechenden Mietanteil aufbringen. Das gilt natürlich nicht, wenn ein bisheriger Mieter aus dem Mietvertrag ausgestiegen ist.
Wenn Vermieter der Entlassung eines der Mieter aus dem Mietvertrag nicht zustimmt, bleibt als letzte Lösung nur, dass sämtliche Mieter den Mietvertrag kündigen und ausziehen. Wird dem Wunsch nach Entlassung aus dem Mietvertrag hingegen entsprochen, sollte eine Entlassungsvereinbarung aufgesetzt werden.
Ausnahmeregelungen bei Entlassungsvereinbarungen
Handelt es sich bei Mietern um ein Ehepaar oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft, greift eine Sonderregelung. Kommt es zu einer Scheidung oder der Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, müssen die Vermieter einer Entlassung aus dem Mietvertrag nicht zustimmen. Wenn allerdings keine offizielle Scheidung oder Aufhebung vorgenommen wird, muss auch in diesem Fall der Vermieter der Entlassungsvereinbarung zustimmen.
Auch in dieser Situation müssen bestimmte Fristen und Regeln eingehalten werden. So müssen Paare üblicherweise eine Weile getrennt leben, bevor das Scheidungsverfahren in die Wege geleitet werden kann. In dieser Zeit ist es noch nicht möglich, eine Entlassungsvereinbarung ohne die Einwilligung des Vermieters vorzunehmen. Dasselbe gilt, solange eine Scheidung oder Aufhebung noch nicht rechtskräftig ist. In dieser Zeit kann einer der Partner bereits ausziehen, beide bleiben aber als Mieter im Mietvertrag stehen.
Beide Partner müssen der Entlassungsvereinbarung zustimmen
Eine weitere Regelung besagt, dass beide Ehe- oder Lebenspartner der Entlassungsvereinbarung zustimmen müssen. Hierfür muss Einigkeit darüber bestehen, wer auszieht und wer in der Wohnung bleibt. Kommt es zum Streit, muss ein Wohnungszuweisungsverfahren in die Wege geleitet werden. Erst wenn es hier zu einer Entscheidung gekommen ist, kann eine Entlassungsvereinbarung ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden.
Hinweis: Erst wenn ein Scheidungsbeschluss oder ein Beschluss über die Aufhebung der Lebenspartnerschaft vorliegt, kann einer der Partner aus dem Mietverhältnis entlassen werden.
Sobald eine Einigung – auf welchem Weg auch immer – getroffen wurde, müssen beide Mieter den Vermieter über den Wunsch nach einer Entlassungsvereinbarung informieren und darüber, wer das Mietverhältnis fortsetzt und wer aus diesem ausscheidet. Es genügt nicht, wenn einer der Mieter diese Aufgabe übernimmt. Die Mieter können entweder ein gemeinsames Schreiben aufsetzen oder jeweils ein eigenes verfassen.
Das ist bei Wohngemeinschaften zu beachten
Wohngemeinschaften sind üblicherweise nicht von Dauer, sondern auf Zeit angelegt. Trotzdem muss beim Ausscheiden eines der Mieter die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Zunächst sollte ein neuer Mieter gefunden werden, der den Platz des ausscheidenden Mieters einnehmen möchte. Anschließend muss der Vermieter über den Wechsel informiert werden.
Dieser kann dem Mieterwechsel grundsätzlich widersprechen, hierfür müssen allerdings wichtige Gründe vorliegen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der neue Mieter eine nicht zumutbare Person ist. Wer hierunter fällt, bestimmt aber nicht der Vermieter selbst, sondern es muss im Zweifelsfall gerichtlich geklärt werden. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nicht mit der WG als Ganzes, sondern mit jedem einzelnen WG-Mitglied abgeschlossen wurde. Vermieter sollten bei Wohngemeinschaften also bereits im Vorfeld genau prüfen, welches Vertragskonstrukt entwickelt werden soll.
Eine Entlassungsvereinbarung muss schriftlich vorgenommen werden
Stimmt ein Vermieter einer Entlassungsvereinbarung zu, sollte diese zusammen mit allen getroffenen Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. Zudem genügt es nicht, sich mit dem ausscheidenden Mieter einig zu sein. Ebenso wichtig ist es, dass der verbleibende Mieter der Entlassung aus dem Vertrag zustimmt. Eine Verweigerung ist allerdings nach einem Urteil des BGH vom 03.03.2004 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 124/03 meist nicht von langer Dauer.
Die Entlassungsvereinbarung kann grundsätzlich mündlich erfolgen, das ist aber nicht empfehlenswert. Vor allem, wenn der Mietvertrag neu gestaltet werden muss, ist die Schriftform dringend angeraten. Für die Erstellung der Entlassungsvereinbarung kann auf Muster zurückgegriffen oder mit einem Fachanwalt zusammengearbeitet werden. Zu den Mindestangaben gehören das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sowie zwischen verbleibendem und ausscheidendem Mieter.
