Damit ein WEG-Verwalter im Sinne der Eigentümer tätig werden kann, muss er bestimmte Qualifikationen und Fähigkeiten mitbringen. Um hier für Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit zu sorgen, fordert die WEG-Reform von vor knapp zwei Jahren eine Zertifizierung für WEG-Verwalter. Deren Einführung wurde nun um ein Jahr verschoben, um eine störungsfreie Umsetzung der Zertifizierung zu ermöglichen. Das hat verschiedene Auswirkungen auf die Praxis.
Der Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter, den jeder Wohnungseigentümer laut der neuen WEG-Reform bekommen soll, verzögert sich um ein Jahr. Die zur Verfügung stehende Zeit hätte sonst nicht ausgereicht, um die benötigte Zertifizierung für WEG-Verwalter zu bekommen.
Die Konsequenz ist, dass die Bestellung nicht-zertifizierter Verwalter zunächst weiter möglich ist. Für viele Eigentümer ein Unsicherheitsfaktor, gerade wenn es um automatische Verlängerungen des Verwaltervertrags geht. Welche weiteren Konsequenzen sich durch diese Verschiebung ergeben und worauf Eigentümer unbedingt achten sollten, erklärt dieser Artikel.
Zertifizierung WEG-Verwalter: Rechtsanspruch verzögert sich
Seit dem 01.12.2020 ist die neue WEG-Reform in Kraft. In ihr wurde mit § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG eine neue Regelung eingeführt. Hiernach kann eine ordnungsgemäße Verwaltung nur durch einen zertifizierten Verwalter erfolgen. Da alle Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung haben, haben sie somit auch einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.
Eigentlich war es vorgesehen, dass der Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter am 01.12.2022 in Kraft tritt. Dieser Termin ist nun um ein Jahr auf den 01.12.2023 verschoben worden. Der Grund hierfür ist, dass für eine Zertifizierung für WEG-Verwalter eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer erforderlich ist. Das ist in § 26a Absatz 1 WEG geregelt. Aus zeitlichen Gründen ist es aber nicht möglich, sämtliche Prüfungen bis zum Stichtag durchzuführen. Um für alle Beteiligten den Stress zu reduzieren, hat der Bundestag am 22.09.2022 einer Verschiebung des Stichtags zugestimmt.
Das bedeutet die Verschiebung für die Praxis
Die Verschiebung der verpflichtenden Zertifizierung für WEG-Verwalter hat konkrete Auswirkungen auf die Praxis. Beispielsweise ist es jetzt ein Jahr lang weiter möglich, nicht zertifizierte Verwalter zu bestellen. Hierbei ist es irrelevant, ob diese neu oder wieder bestellt werden.
Hinweis: Der ab dem 01.12.2023 bestehende Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter muss geltend gemacht werden. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist das ein Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Wird die Bestellung nicht angefochten, ist sie allerdings bestandskräftig und der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter kann erst dann wieder geltend gemacht werden, wenn ein neuer Verwalter bestellt werden muss.
Laut § 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG gibt es eine Ausnahme beim Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Diese bleibt auch von der Verschiebung des Stichtags unberührt. So besteht kein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, wenn die Wohnanlage weniger als neun Sondereigentumsrechte (Eigentumswohnungen) umfasst, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird oder die Anfechtung durch weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) vorgenommen wird.
Liegen beispielsweise acht Eigentumswohnungen vor und ein nicht zertifizierter Verwalter wird bestellt, ist eine Anfechtung durch einen einzelnen Eigentümer nicht möglich. Selbst zwei reichen nicht aus. Erst drei Eigentümer müssen den Beschluss anfechten, um Aussicht auf Erfolg zu haben. Diese Regelungen greifen nun ebenfalls erst ab dem 01.12.2023.
Wurde eine Person bereits vor dem 01.12.2020 zum Verwalter bestellt, kann dieser bis zum 01.06.2024 im Amt bleiben, auch wenn er kein zertifizierter Verwalter ist. Das entspricht dann der ordnungsgemäßen Verwaltung. Erst wenn im Anschluss ein neuer Verwalter bestellt wird, muss dieser über eine Zertifizierung für WEG-Verwalter verfügen.
Was muss eine Zertifizierung für WEG-Verwalter umfassen?
In § 26a Absatz 1 WEG ist festgelegt, welche Kompetenzen ein Verwalter besitzen muss, um zertifiziert zu sein. So muss er eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt und bestanden haben. In dieser weist er nach, dass er die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse und Fähigkeiten besitzt, um eine Verwaltung zu übernehmen. Die Regelungen und Ausnahmen für solche Prüfungen sind in der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) geregelt.
Nach § 7 ZertVerwV gibt es Personen, die einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Das sind Menschen, die eine Befähigung zum Richteramt haben beziehungsweise Volljurist sind. Auch eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft wird anerkannt. Geprüfte Immobilienfachwirte und Menschen mit einem Hochschulabschluss mit Immobilien-wirtschaftlichem Schwerpunkt sind zertifizierten Verwaltern ebenfalls gleichgestellt. Sie dürfen den Namen „zertifizierter Verwalter“ tragen.
Um als Wohnimmobilienverwalter im gewerberechtlichen Sinn tätig werden zu dürfen, ist eine Zertifizierung jedoch keine Voraussetzung. Laut § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) ist es Verwaltern somit auch nach dem 01.12.23 erlaubt, ihrer Tätigkeit weiter nachzugehen, selbst wenn sie über keine Zertifizierung verfügen. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn ein Verwalter nach diesem Termin neu bestellt werden soll. Wenn dann keine Zertifizierung vorhanden ist, liegt keine ordnungsgemäße Verwaltung vor. Eine Anfechtung hat somit gute Aussichten auf Erfolg. Wer hier kein Risiko eingehen möchte, sollte sich frühzeitig um eine Zertifizierung für WEG-Verwalter bemühen.
