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Was Vermieter bei Schimmelbefall in der Wohnung tun müssen

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Schimmelbefall greift Bausubstanz an
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Schimmelbefall in der Wohnung kann den Mieter nicht nur zur Minderung der Miete berechtigen, die Beseitigung kann auch für den Vermieter mehr als teuer werden. Wer die Kosten aber tatsächlich übernehmen muss, hängt davon ab, was die Ursache für den Schimmelbefall in Wohnung ist. Unter Umständen ist sogar eine Kündigung wegen Schimmelbefalls möglich.

Schimmelbefall in der Wohnung – Es ist eines der Themen mit dem höchsten Konfliktpotenzial zwischen Mieter und Vermieter. Und die kommende Jahreszeit eignet sich witterungsbedingt perfekter Nährboden für Schimmel. Die Wohnungen sind warm, draußen ist es kalt und oft wird von den Mietern falsch gelüftet.

Nicht nur, dass die Entfernung des Schimmels ungeahnt teuer sein kann; wie immer geht es meistens um die Frage der Verantwortung, und um genau die streiten sich Mieter und Vermieter gern und gern so lange, dass der Schimmel zunächst weiter sein Unwesen treiben kann.

Entscheidend ist, was für den Schimmelbefall ursächlich ist, denn wer die Verantwortung für die Entstehung trägt, ist auch zur Beseitigung verpflichtet. Das Problemfeld Schimmel hört aber nicht beim Problem der Beseitigung und der Kostenfrage auf: Auch Mietminderung oder sogar die Kündigung kann zum Folgeproblem werden. Was Sie als Vermieter zum Thema Schimmel in der Wohnung eines Mieters wissen müssen, wann der Mieter die Miete mindern darf und wer wann die Kosten trägt, erfahren Sie hier.

Feuchtigkeit sorgt für Schimmelbefall in der Wohnung

Schimmelbefall hat in aller Regel Feuchtigkeit als Ursache. Diese Erkenntnis beantwortet die Frage, wer die Verantwortung und vor allem die Kosten der Beseitigung trägt, aber nicht. Die Feuchtigkeit kann entweder in der Luft liegen oder aber sich beispielsweise durch einen Wasserschaden in der Bausubstanz absetzen. Die Feuchtigkeit kann allerdings auch von außen in das Mauerwerk eindringen und Schimmel verursachen. Wegen der meist höheren Luftfeuchtigkeit und Kondensation entsteht in der Küche und im Badezimmer besonders oft Schimmel.

Wer trägt die Kosten der Schimmelbeseitigung?

Worum sich der Streit rund um den Schimmel in aller Regel dreht, sind naturgemäß die Kosten. Lüftet oder heizt der Mieter nicht korrekt oder ausreichend oder verursacht der Mieter einen Wasserschaden, kann Schimmel entstehen. Auch wenn Möbel beispielsweise zu nah an der Wand stehen, kann Schimmel verursacht werden, weil die Feuchtigkeit nicht trocknen kann. In diesen Fällen hat der Mieter auch die Kosten der Schimmelbeseitigung zu tragen. Ist dies hingegen nicht der Fall, müssen Sie als Vermieter den Schimmel grundsätzlich auf seine Kosten beseitigen lassen. An dieser Stelle kann eine Gebäudeversicherung von Vorteil sein.

Nun führt die Klarheit darüber, wer wann die Kosten tragen muss, nicht automatisch dazu, dass jedem Konflikt zuvorgekommen ist, denn der Vermieter ist meistens der Meinung, der Schimmel sei Ergebnis eines falschen Verhaltens des Mieters – dieser wiederum sieht dies naturgemäß anders. Dabei muss die Schimmelentstehung tatsächlich nicht unbedingt durch nicht ausreichendes Lüften ausgelöst werden. Die bauliche Substanz kann eben so ursächlich sein, wenn Wasser ins Mauerwerk gelangt. Ebenso können undichte Dächer oder Wärmebrücken zu Schimmel führen. In all diesen Fällen trifft den Vermieter die Verantwortung.

Schimmel kann Gesundheit erheblich belasten

Der Streit um die Schimmelbeseitigung kann gesundheitliche Folgen verstärken und in die Länge ziehen. Die gesundheitliche Belastung durch Schimmel, insbesondere im Schlafzimmer, wo sich Mieter nachts viele Stunden am Stück aufhalten, ist nicht zu unterschätzen, da die Sporen in die Luft gelangen und eingeatmet werden. Dies kann erhebliche Allergien auslösen und die Atemwege reizen. Ist der Mieter nun auch noch Asthmatiker; Allergiker oder hat Lungenkrankheiten, wiegt der  Schimmel besonders schwer. Die tatsächliche Belastung kann nur schwer gemessen werden. Klar ist aber: Schimmel stellt ein Mangel der Mietsache dar, den es in jedem Fall zu beseitigen gilt.

Wie man dem Schimmel und dem Streit richtig vorbeugt

Sie als Vermieter sind gut beraten, die Mieter ausdrücklich darauf hinzuweisen, oft genug zu lüften. Am Effektivsten ist das Stoßlüften mit Durchzug. Das richtige Lüft- und Heizverhalten kann Teil des Mietvertrages oder aber auch Gegenstand der Hausordnung sein. Dabei kann zum Beispiel auch auf mögliche Anpassungen wegen vieler Pflanzen oder ähnlichem eingegangen werden. Gerade in Neubauten kann dies den entscheidenden Unterschied machen.

Doch auch Sie Vermieter können Ihren Teil beitragen und Schimmel effektiv vorbeugen: Damit Feuchtigkeit erst gar nicht von außen in die Wohnung gelangt, sind die richtigen Baumaterialien, abgedichtete Gebäudewände und eine ausreichende Dämmung unabdingbar. Sie verhindern Nässe und Feuchtigkeit in den Mauerwerken.

Schimmel kann zur Mietminderung berechtigen

Ist der Mieter für die Entstehung des Schimmels nicht verantwortlich, stellt dies einen Mangel i.S.d.  § 536 BGB dar und berechtigt den Mieter dazu, die Miete zu mindern. Doch aufgepasst: Eine Mietminderung ist nicht schon wegen des bloßen Entdeckens durchsetzbar. Zunächst muss die Ursache der Schimmelentstehung festgestellt werden. Ist diese Ursache noch nicht eindeutig erklärt, ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen. Schließlich könnte die Ursache im Nutzungsverhalten des Mieters selbst liegen.

In jedem Fall ist der Mieter verpflichtet, den Schimmel als Mangel der Mietsache anzuzeigen. Ist der Mieter nicht für den Schimmel verantwortlich, sollte er mit er Mängelanzeige auch gleichzeitig eine angemessene Frist setzen, in der der Vermieter den Schimmel beseitigen muss.

Höhe der Mietminderung hängt von der Beeinträchtigung ab

In welcher Höhe der Mieter im Falle einer nicht selbstverursachten Schimmelbildung zur Minderung der Miete berechtigt ist, hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab – eine starre Regel gibt es dabei nicht, zumal die Beeinträchtigung individuell unterschiedlich sein kann. Die Ausprägung des Schimmels und die Art und Anzahl der betroffenen Fläche, sowie der Grad der Gesundheitsgefährdung ist die Grundlage zur Bestimmung der Minderung. Sowohl der zur Mietminderung berechtigte Mieter als auch der mit einer Mietminderung konfrontierte Vermieter sollten sich den Rat eines Anwalts oder Sachverständigen einholen, um eine angemessene Mietminderung bestimmen zu können.

Schimmel als Kündigungsgrund? – Ja, aber nicht sofort

Liegt der Schimmel im Verantwortungsbereich des Vermieters, kann der Schimmelbefall den Mieter nicht nur zur Minderung der Miete, sondern auch zur fristlosen Kündigung berechtigen. Doch nicht so schnell – denn zuvor müssen einige Schritte erfolglos geblieben sein, den Vermieter zur Beseitigung zu bringen.

Zunächst ist der Mieter verpflichtet, den Schimmelbefall als Mangel anzuzeigen und Ihnen als Vermieter eine angemessene Frist zu setzen, den Mangel zu beheben. Kommt der Vermieter seiner Pflicht in der Folge nicht nach und besteht der Schimmel weiterhin, kann der Mieter eine Abmahnung erteilen, auf die der Vermieter reagieren muss.

War die Abmahnung erfolglos und hat nicht zur Schimmelbeseitigung durch den Vermieter geführt, kann er den Mietvertrag fristlos kündigen. Allerdings ist er dazu nur dann berechtigt, wenn es für ihn unzumutbar ist, die Beeinträchtigung durch die toxische Schimmelbelastung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist hinzunehmen.

Fazit: Rechtsstreit um Schimmelbefall verhindern, Problem ernst nehmen

Als Vermieter sind Sie gut beraten, sich bereits vor dem Problem mit dem Thema Schimmel auseinanderzusetzen und Faktoren, die Schimmel begünstigen können, zu eliminieren. Auch Ihre Mieter sollten Sie mit ins Boot holen und durch eine Hausordnung und entsprechende Passagen im Mietvertrag, aber auch im persönlichen Gespräch an das regelmäßige und ausreichende Lüften und korrekte Heizen erinnern. Sie ersparen den Mietern, aber insbesondere sich selbst möglicherweise Kummer und Geld.

Ist der Schimmel nun aber da, ist mit Besonnenheit vorzugehen – überhastetes Verhalten ist von beiden Seiten nicht förderlich. Es ist zunächst zu klären, wer die Verantwortung für die Schimmelentstehung und damit auch die Kosten der Beseitigung trägt.

Der Mieter ist nur zur Minderung der Miete oder sogar zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn die Entstehung des Schimmels vom Vermieter zu verantworten ist. Liegt die Ursache hingegen im falschen Nutzungsverhalten des Mieters, scheiden eine Mietminderung und eine fristlose Kündigung aus.

Sollten ein Mieter Ihnen einen Schimmelbefall anzeigen, sollten Sie das Problem ernst nehmen und sich mit dem Mieter auseinandersetzen und zur Klärung, worin die Ursache liegt, beitragen.

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