So gehen Vermieter eine Räumungsklage richtig an – Teil 1

Eine wirksame Kündigung allein reicht manchmal nicht aus, um den Mieter zum Ausziehen zu bewegen. Weigert sich der Mieter auszuziehen, schafft die Räumungsklage Abhilfe. Im ersten Teil erfahren Sie, was vor der Erhebung einer Räumungsklage passiert und für Sie als Vermieter rund um das Thema Kündigung wichtig ist.

Nach einer wirksamen Kündigung ist das Mietverhältnis beendet und Sie können sich um einen neuen Mieter kümmern – oder etwa doch nicht? Viele Vermieter haben das Thema Räumungsklage nicht auf dem Schirm. Dabei kommt es dazu keineswegs selten. Weigert sich nämlich der Mieter, auszuziehen, kann die Wohnung selbstverständlich nicht anderweitig vermietet werden. Eine Räumungsklage hat zum Ziel, den beharrlichen Mieter zur Räumung zu zwingen. Dieser erkennt die Kündigung aber oft nicht an und hält diese für unwirksam.

Genau das ist Gegenstand der Räumungsklage und wird vom Amtsgericht geprüft. Im ersten Teil erfahren Sie, welche Arten von Kündigungen und Kündigungsgründen es gibt, die eine Räumungsklage notwendig machen, sowie alles, was sie bei Kündigungen beachten sollten, um eine spätere Räumungsklage erfolgreich zu gestalten.

Ohne Kündigung keine Räumungsklage

Die Kündigung ist der Wegbereiter und somit die wichtigste Voraussetzung für eine Räumungsklage. Zu unterscheiden ist die ordentliche Kündigung von der außerordentlichen Kündigung. Ist die Kündigung nicht wirksam, wird auch eine Räumungsklage Erfolg keinen haben. Das klingt harmloser als es ist: Im Fall einer erfolglosen Räumungsklage bleibe Sie als Vermieter auf den Kosten sitzen.

Aus diesem Grund sollten Sie sich bereits vergewissern, dass Ihre Kündigung tatsächlich auch gültig ist. Obwohl die Kündigung ein wichtiges und häufiges Mittel in einem Mietverhältnis darstellt, werden beim Thema Kündigung auch seitens des Vermieters immer noch schwerwiegende Fehler gemacht.

Bei Räumungsklage Vorsicht beim Inhalt der Kündigung

An die Wirksamkeit der Kündigung sind Formalien geknüpft, die Sie unbedingt einhalten sollten, um sich Ärger zu sparen. Kontrollieren Sie diese Formalien am besten doppelt und dreifach, bevor Sie Ihre Kündigung abschicken und machen Sie sich bewusst, dass das Kündigungsschreiben der Ausgangspunkt einer möglichen Räumungsklage ist.

Zunächst ist unbedingt zu beachten, dass die Kündigung in jedem Fall schriftlich erteilt werden muss. Bei aller Digitalisierung genügen eine E-Mail oder etwa eine mündliche Kündigung nicht aus. Zudem muss der genaue Kündigungsgrund angegeben und im besten Fall näher ausgeführt werden. Ein pauschales Kündigungsschreiben, welches nicht wenigstens den Kündigungsgrund, ist unwirksam und wird auch rechtlich im Zweifel nicht belastbar sein.

Falls im Vorfeld eine Abmahnung erteilt wurde, müssen Sie bei der Kündigung unbedingt Bezug auf sämtliche Abmahnungen nehmen und das Datum nennen!

Darüber hinaus gehören auf ein wirksames Kündigungsschreiben selbstverständlich der Name und die Anschrift des Mieters und des Vermieters, die Unterschrift und eine sogenannte Auszugs- beziehungsweise Räumungsfrist. Wie diese angemessen zu bemessen ist, lässt sich pauschal nicht sagen, sondern ist immer eine Frage des Einzelfalls. Sie kann wenige Wochen, in Ausnahmefällen aber auch ein halbes Jahr betragen. Bemessen Sie die Frist nicht zu knapp und beziehen Sie die Umstände des Mieters mit ein.

Bei einer außerordentlichen Kündigung und je vertragswidriger das Verhalten des Mieters war, umso kürzer kann die Frist ausfallen. Auf der anderen Seite sollte einer Familie mit Kindern eine großzügigere Räumungsfrist gewährt werden, als einer Einzelperson. Sinn und Zweck dieser Frist ist es, dem Mieter die Möglichkeit zu bieten, eine neue Unterkunft zu finden. Wie generell im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter kann ein direktes Gespräch mit dem Mieter durchaus förderlich sein. Bittet der Mieter Sie nach erfolgter Kündigung um eine großzügigere Räumungsfrist, ist es eine gute Nachricht für Sie, dass dieser die Kündigung anzuerkennen scheint und sich überlegen, ob Sie dies durch eine Ablehnung einer großzügigeren Frist riskieren könnten.

Ordentliche Kündigung

Das Mietrecht kennt zwei grundlegende Arten von Kündigungen. Eine davon ist die ordentliche Kündigung. Der Mieter kann auch ohne Angabe von Gründen eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dabei muss er – wie auch der Vermieter – grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten. Möchten Sie hingegen als Vermieter dem Mieter gegenüber ordentlich kündigen, sind weitaus mehr Voraussetzungen zu erfüllen.

Anders als der Mieter muss der Vermieter einen triftigen Grund haben, um eine ordentliche Kündigung auszusprechen. § 573 BGB regelt, dass nur eine erhebliche Vertragsverletzung, Eigenbedarf und die Hinderung, das Grundstück angemessen wirtschaftlich nutzen zu können, triftige Gründe für eine ordentliche Kündigung sind.

Wer nun meint, diese Gründe seien für den Vermieter ohne weiteres3 geltend zu machen, irrt sich – denn der entsprechende Grund muss gut nachvollziehbar begründet werden. Doch nicht nur das: Im Falle eines Rechtsstreits wird der Grund auch geprüft. Geben Sie etwa Eigenbedarf als Grund für eine ordentliche Kündigung vor, obwohl die Voraussetzungen dafür nicht bestehen, könnte der Mieter im schlimmsten Fall sogar Schadensersatzansprüche gegen Sie geltend machen oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Darüber hinaus muss der vom Vermieter angegebene Grund für eine ordentliche Kündigung auch bis zum tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses bestehen. Zur Erinnerung: Grundsätzlich beträgt diese Frist drei Monate. Entfällt der Kündigungsgrund während der Kündigungsfrist, wird die Kündigung ebenso unwirksam.

Zudem ist zu beachten, dass sich die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB verlängert, je länger das Mietverhältnis besteht. Die gesetzliche Frist von drei Monaten verlängert sich ab 5 Jahren Mietzeit auf ganze sechs Monate. Bei einer Dauer des Mietverhältnisses von acht oder mehr Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate auf neun Monate.

Außerordentliche Kündigung

Anders als bei der ordentlichen Kündigung ergeht eine außerordentliche Kündigung fristlos. Es müssen dafür allerdings besondere Gründe vorliegen, die die Fortführung des Mietverhältnisses für Sie als Vermieter „unzumutbar“ machen. Gemäß § 543 BGB sind die rechtswidrige Nutzung der Wohnung, die Gefährdung des Mietobjekts und vor allem das Ausbleiben der Mietzahlung in Höhe von mindestens zwei Monaten taugliche Gründe, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen.

Bei Räumungsklage muss Abmahnung schriftlich erfolgen

Doch aufgepasst: Weil die außerordentliche Kündigung gerade keine Frist voraussetzt, muss vor der Kündigung eine Abmahnung erfolgen. Der Vermieter muss dem Mieter durch die Abmahnung innerhalb einer angemessenen Frist die Möglichkeit geben, den besonderen Grund aus dem Weg zu räumen, also etwa die Miete nachzuzahlen und so eine außerordentliche Kündigung zu verhindern.

Zwar ist eine solche Abmahnung auch mündlich gültig, als Vermieter sollten Sie aber darauf verzichten und in jedem Fall schriftlich abmahnen. Im Falle eines späteren Rechtsstreits sind sie so auf der sicheren Seite. Wenn Sie besonders sicher sein wollen, sollten Sie die Abmahnung sogar per Einschreiben zustellen zu lassen, damit auch die Zustellung dokumentiert ist und der Mieter dies zu einem späteren Zeitpunkt nicht bestreiten kann.

Tipp: Sollten Sie tatsächliche eine außerordentliche Kündigung aussprechen, kündigen Sie gleichzeitig auch immer vorsorglich ordentlich. Sollte die außerordentliche Kündigung nicht wirksam sein, prüft das Gericht im Falle eines Rechtsstreites auch die vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Ausbleibende Miete häufigster Grund für fristlose Kündigung

Der mit Abstand häufigste Grund für Räumungsklagen ist die ausbleibende Zahlung der Miete. Die genauen Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung und die Regeln zur ausbleibenden Miete finden Sie in § 569 BGB. Zahlt der Mieter die Miete nicht, können Sie demnach nicht sofort kündigen. Erst wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist, sind Sie zur Abmahnung und anschließend zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung berechtigt. Zieht der Mieter dann nicht aus, ist eine Räumungsklage geboten.

Selbst wenn bereits Klage erhoben ist, bleibt dem Mieter aber noch ein durchaus bedeutender Ausweg: Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die Kündigung oder die bereits erhobene Klage unwirksam, wenn der Mieter die ausstehenden Zahlungen innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhalt begleicht. Dennoch brauchen Sie als Vermieter deshalb nicht fürchten, dass der Mieter auf diese Weise ein Katz- und Mausspiel spielen kann, indem Mietzahlungen lange ausbleiben und der Mieter immer wieder erst innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhalt zahlt. Die Regelung, dass dadurch die Klage und die Kündigung unwirksam werden, greift nicht, wenn der Mieter diese Möglichkeit bereits in den vorigen zwei Jahren in Anspruch genommen hat.

Neben der außerordentlichen können und sollten Sie zeitgleich die ordentliche Kündigung aussprechen. Begleicht der Mieter die Schulden innerhalb von zwei Monaten, werden dann zwar die fristlose Kündigung und auch die Klage unwirksam, jedoch ist er trotzdem verpflichtet, die Wohnung entsprechend der gesetzlichen Fristen zu räumen, wenn die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vorliegen.

Indem Sie beim Thema Kündigung Ihre Augen aufmachen, können Sie sich mögliche Kosten und vor allem Stress ersparen. In diesem ersten Teil haben Sie erfahren, worauf bei einer Kündigung zu achten ist. Damit legen Sie bereits den Grundstein für eine erfolgreiche Räumungsklage, wenn der Mieter nun trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht. Im zweiten Teil erfahre Sie, was Sie bei der Klage selbst beachten müssen und wie die Räumungsklage abläuft.