Mit der Rolle des Vermieters gehen verschiedene Rechte und Pflichten einher. Es ist wichtig, diese zu kennen, damit Vermieter ihren gesetzlichen Pflichten nachkommen und ihre Rechte wahrnehmen können. Hierfür ist es unter anderem entscheidend, sich mit der Instandhaltungspflicht, der Verkehrssicherungspflicht, der Pflege des Gartens und vielen weiteren Themen bestmöglich auszukennen. Das gilt insbesondere dann, wenn man Aufgaben mit der Mietsache selbst übernimmt und sie nicht beispielsweise an eine Hausverwaltung delegiert.
Vermieter müssen einer Vielzahl von Aufgaben nachkommen, genießen dafür aber auch verschiedene Rechte und Privilegien. Diese betreffen beispielsweise das Kündigungsrecht, die Kaution, die Betriebskosten und das Besichtigungsrecht. Kommen sie ihren Pflichten nicht nach, führt das schnell zu Ärger mit den Mietern oder sogar zu Rechtsstreitigkeiten.
Deswegen ist es gerade für private Vermieter unverzichtbar, die geltenden rechtlichen Bestimmungen zu kennen. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Rechte und Pflichten von Vermietern vor und erklärt, worauf hierbei im Einzelnen zu achten ist.
Wissenswertes zur Instandhaltungspflicht der Vermieter
Grundsätzlich liegt die Instandhaltungspflicht beim Vermieter. Dieser muss sich somit darum kümmern, dass die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Kommt es beispielsweise zu Schäden an den Wasser-, Strom- oder Gasleitungen muss der Vermieter die Kosten hierfür tragen.
Tipp: Die Instandhaltung einer Immobilie sollte stets gut geplant sein. Nur so lassen sich Immobilien renditeorientiert nachhaltig gestalten.
Bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag können Kleinreparaturen jedoch an die Mieter weitergegeben werden. Hierzu gehört beispielsweise die Reparatur von Lichtschaltern und Türklinken. Die Obergrenze liegt bei 75 €, diese muss allerdings im Mietvertrag genannt werden.
Wer führt Reparaturen durch und wer trägt die Kosten?
Wenn nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde, muss der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen. Je nach Art der Reparatur können die Maßnahmen vom Mieter, vom Vermieter oder von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Grundsätzlich ist es aber möglich, bestimmte Kosten an die Mieter weiterzugeben, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Allerdings können Vermieter nicht verlangen, eine Wohnung im renovierten Zustand zurückzuhalten wenn die Vermieter diese unrenoviert erhalten haben. Außerdem ist die Höhe der Reparaturkosten auf üblicherweise 8% der jährlichen Mietkosten und 75€-100€ pro Reparatur beschränkt.
Hinweis: Prinzipiell müssen Vermieter während der Mietzeit dafür sorgen, dass die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Durch Verschleiß kann es beispielsweise zu Schäden an den Fußböden, Fenstern oder Leitungen kommen. Diese Kosten müssen vom Vermieter getragen werden.
Regeln zur Schimmelentfernung
Wer die Kosten für Schimmelbeseitigung zu tragen hat, hängt davon ab, wodurch der Schimmel entstanden ist. Ist er auf die Bausubstanz zurückzuführen, sind die Kosten vom Vermieter zu tragen. Ist der Schimmel allerdings entstanden, weil falsch geheizt oder gelüftet wurde, müssen die Mieter die Kosten für die Beseitigung bezahlen.
Das gibt es zur Verkehrssicherungspflicht zu wissen
Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet Vermieter, alle Maßnahmen zu ergreifen, um eine Gefährdung anderer zu verhindern. Hierunter fallen einerseits die Wohnungen und andererseits Keller, Garage, Zugänge, Treppen, Garten und Fahrstuhl. Vermieter müssen dafür Sorge tragen, dass sämtliche Räume gereinigt werden und angemessen beleuchtet sind.
Das gilt für Klinger- und Briefkastenschilder
Bestehen Vermieter auf einheitliche Klingel- und Briefkastenschilder, müssen sie die hierfür anfallenden Kosten tragen. Grundsätzlich besteht aber auch die Möglichkeit, auf eine Anbringung von Klingelschildern zu verzichten.
Regelungen zur Nebenkostenabrechnung
Verlangen Vermieter von ihren Mietern, dass diese eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leisten, so müssen sie am Ende eines Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nur einige der anfallenden Kosten umlagefähig sind und an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, weil sonst die Ansprüche auf Nachzahlung verfallen. Guthaben müssen allerdings weiter ausgezahlt werden. Die entsprechenden Regelungen sind in § 556 BGB zu finden.
Wann muss die Heizung laufen?
Die offizielle Heizperiode beginnt am 1. Oktober eines Jahres und endet am 30. April des Folgejahres. In dieser Zeit müssen Vermieter sicherstellen, dass eine Wohnung auf mindestens 20°C gebracht werden kann. Ist dies nicht möglich, können Mieter in bestimmten Grenzen eine Mietminderung vornehmen.
Vermieter müssen ihren Mietern die Hausordnung vorlegen
Zu einer Immobilie gehört eine Hausordnung. Vermieter müssen ihren Mietern die Hausordnung vorlegen, sodass diese sie zur Kenntnis nehmen können. Ebenso ist es möglich, die Hausordnung zu einem Teil des Mietvertrags zu machen. In diesem Fall muss der Mieter mit seiner Unterschrift bestätigen, dass er sie gelesen hat.
Die Pflege des Gartens
Gehört zur Mietsache ein Garten, sollte im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein, wer für die Pflege verantwortlich ist. Üblicherweise beauftragen Vermieter für die Gartenpflege professionelle Firmen, deren Kosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Ebenso können die Mieter mit bestimmten Gartenaufgaben betraut werden. Hierzu gehören aber nur kleinere Aufgaben wie das Laubharken oder das Gießen. Aufwendige Tätigkeiten, die eine gewisse Fachexpertise voraussetzen, müssen vom Vermieter erledigt werden. Hierzu gehört beispielsweise das Anlegen eines neuen Rasens oder das Zurechtschneiden eines Baumes.
Die Wohnungsgeberbescheinigung für Mieter
Mieter können seit dem 1. November 2015 verlangen, dass ihr Vermieter ihnen eine Wohnungsgeberbestätigung ausstellt. Diese wird auch als Vermieterbescheinigung bezeichnet. Innerhalb von zwei Wochen muss die entsprechende Bescheinigung vorliegen und bestätigen, dass der Mieter in eine Wohnung ein- oder aus dieser ausgezogen ist. Die Wohnungsgeberbestätigung muss auf jeden Fall Name und Adresse von Mieter und Vermieter enthalten sowie die Adresse der Mietsache und das Datum des Ein- beziehungsweise Auszugs.
Vermieter haben eine Rechenschaftspflicht gegenüber Mietern
Mit Rechenschaftspflicht ist gemeint, dass ein Vermieter sich darum bemühen muss, die Betriebskosten in einem überschaubaren Rahmen zu halten. Außerdem muss er Mietern auf Wunsch sämtliche Belege vorlegen, damit diese sie prüfen und eventuelle Fehler erkennen können. Häufig verlangen Mieter Einsicht in die Belege zu den Nebenkosten, wenn es zu einer Kostensteigerung gekommen ist. Die Rechenschaftspflicht bedeutet zwar, dass die Kosten nicht explodieren dürfen, eine Pflicht zur Auswahl des günstigsten Angebots besteht jedoch nicht.
Dem Mieter kündigen
Die Gründe, unter denen Vermieter ihren Mietern ordentlich, fristlos oder mittels Sonderkündigung kündigen dürfen, sind klar geregelt. Liegt ein solcher Grund vor, muss die Kündigung schriftlich vorgenommen werden und vom Vermieter handschriftlich unterzeichnet sein. Hierbei ist es zwingend erforderlich, den Kündigungsgrund und die Kündigungsfrist ausdrücklich zu nennen.
Hinweis: Es ist zu beachten, dass eine Kündigung immer als Brief an den Vermieter geschickt werden muss. Eine Information per E-Mail oder Fax ist nicht ausreichend.
Die Kündigungsfrist ist abhängig davon, wie lange die Mieter die Mietsache genutzt haben. Je länger das Mietverhältnis bestand, desto länger ist auch die Kündigungsfrist. Sie beträgt je nach Dauer 3, 6 oder 9 Monate. Zu den gängigsten Gründen für eine Kündigung gehören Eigenbedarf und die Verletzung der Vertragspflichten. Eine fristlose Kündigung kann beispielsweise dann ausgesprochen werden, wenn die Mietsache bewusst beschädigt wurde, die Mietzahlungen verspätet oder gar nicht eingehen oder eine unerlaubte Untervermietung stattgefunden hat.
Das ist bei der Kaution zu beachten
Grundsätzlich sind Vermieter dazu berechtigt, eine Kautionszahlung von ihren Mietern zu verlangen. Diese dient als Sicherheit, falls mit der Mietsache nicht vertragsgemäß umgegangen wird. Die Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten umfassen und muss separiert vom Privatvermögen aufbewahrt werden. Die entsprechenden Regelungen sind in § 551 Abs. 3 BGB zu finden. Zudem haben Mieter die Möglichkeit, die Kautionssumme in Raten zu bezahlen. Ebenso ist es nicht zwingend erforderlich, eine Barkaution vorzunehmen, sondern auch Kautionssparbücher, Bürgschaften und Mietkautionsversicherungen sind möglich.
Bestimmungen für Mieterhöhungen
In § 558 BGB ist geregelt, nach welchen Maßstäben Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Die ortsüblichen Sätze orientieren sich hierbei immer an der Nettomiete. Eine Mieterhöhung muss zwingend schriftlich erfolgen, wobei im Unterschied zu einer Kündigung eine Mitteilung per E-Mail vollkommen ausreichend ist. Als Begründung für die Mietanpassung kann auf den jeweiligen Mietspiegel der Region verwiesen werden. Zu beachten ist, dass Mieterhöhungen frühestens 15 Monate nach Einzug der Mieter vorgenommen werden dürfen. Außerdem muss geprüft werden, ob in der jeweiligen Region eine Mietpreisbremse gilt.
Betriebskosten vertraglich vereinbaren
Üblicherweise geben Vermieter bestimmte Nebenkosten an ihre Mieter weiter. Das ist aber nur dann rechtens, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Beispielsweise können dann die Grundsteuer und die Abwassergebühren an die Mieter weitergegeben werden. Dasselbe gilt für die Beleuchtungskosten, die Gebäudereinigung, die Haftpflichtversicherung, Hausmeisterkosten und einiges mehr. Um eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen zu können, sollten sich Vermieter genau darüber informieren, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht.
Das ist in Bezug auf die Wohnungsschlüssel zu beachten
Vermieter dürfen keine Schlüssel zur Mietsache behalten, wenn sie nicht das ausdrückliche Einverständnis der Mieter haben. Ebenso müssen den Mietern die Schlüssel für die Garage den Briefkasten oder den Keller übergeben werden. Ein Betreten der Wohnung ohne Zustimmung des Mieters ist nicht erlaubt. Andersherum müssen Mieter die Vermieter informieren, wenn ein Schlüssel verlorengeht. Die Kosten für den Ersatz oder den Schlossaustausch müssen dann die Mieter tragen.
Es besteht kein generelles Besichtigungsrecht der Mietwohnungen
Es gibt kein generelles Besichtigungsrecht für Vermieter, sie dürfen aber bei einem konkreten Grund in die Wohnung hinein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mängel vorliegen, die beseitigt werden müssen, oder wenn Reparaturen anstehen. Ebenso hat ein Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn eine Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll. Das umfasst jedoch nur Besichtigungen mit einzelnen Interessenten und keine Massenbesichtigungen. Bevor Vermieter von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch machen können, müssen sie den Mietern einen Vorlauf von mehreren Tagen einräumen. Nur wenn dringende Reparaturen erforderlich sind, kann die Frist auf 24 Stunden reduziert werden.
Haustiere dürfen nicht grundsätzlich verboten werden
Vermieter dürfen Haustiere nicht grundsätzlich verbieten. Kleintiere wie Hamster, Fische, Wellensittiche oder Kaninchen dürfen auch ohne Zustimmung gehalten werden. Bestimmte Tiere wie Ratten oder Ziervögel können verboten werden, wenn von einer erheblichen Verschmutzung oder Lärmbelästigung durch die Tiere auszugeben ist. Für das Halten von Hunden und Katzen gibt es keine allgemeingültigen Regeln, sondern es muss im Einzelfall entschieden werden.
Fazit zu den Rechten und Pflichten der Vermieter
Wer als privater Vermieter tätig werden möchte, sollte sich über die jeweiligen Rechte und Pflichten in Kenntnis setzen. Auf diese Weise lassen sich Fehler und Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Das spart eine Menge Bürokratie und Kosten ein und führt zu einem möglichst angenehmen Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern.
