Die Preise für eine professionelle Hausverwaltung sind teilweise erheblich. Immer mehr Immobilieneigentümer spielen deswegen mit dem Gedanken, Familienangehörige zu WEG-Verwaltern zu machen. Doch ist es wirklich sinnvoll, Tante Erna mit einer solchen Verwaltung zu beauftragen? Das kommt darauf an, wie gut die Fachkenntnisse und Erfahrungen sind, die die jeweiligen Familienangehörigen mitbringen.
Familienangehörige zu WEG-Verwaltern zu machen, ist dann eine gute Idee, wenn diese Familienmitglieder Fachkenntnisse besitzen und bereits erste Erfahrungen sammeln konnten. Die berufliche Qualifikation ist essenziell, wenngleich ja noch etwas Aufschub gegeben wurde, was die Zertifizierung angeht.
Außerdem macht es einen Unterschied, ob die Verwaltung gewerblich oder ehrenamtlich erfolgen soll. Dieser Artikel erklärt, unter welchen Voraussetzungen Familienangehörige als WEG-Verwalter eingesetzt werden können und welche Vorbedingungen erfüllt sein müssen, damit dies für Immobilieneigentümer von Vorteil ist.
Unterschied zwischen gewerblicher und ehrenamtlicher Verwaltung
Bei der Frage, ob Familienangehörige eine WEG-Verwaltung übernehmen können, ist zunächst zu klären, ob es sich um eine gewerbliche oder ehrenamtliche Tätigkeit handelt. Seit dem 01.08.2018 ist laut § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung vorgeschrieben, dass gewerbliche „Wohnimmobilienverwalter“ eine behördliche Erlaubnis besitzen, um tätig zu werden. In diesem Zusammenhang ist zu klären, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn WEG-Verwalter eine Vergütung erhalten und die Verwaltertätigkeit regelmäßig und selbstständig ausüben.
Ehrenamtliche Tätigkeiten gelten hingegen nicht als gewerbliche Verwaltung. In diesem Fall ist es ohne Weiteres möglich, Familienangehörige mit einer WEG-Verwaltung zu betrauen. Allerdings ist zu beachten, dass dann höchstens eine geringe Aufwandsentschädigung gezahlt werden darf. Wird die WEG-Verwaltung somit parallel zum eigentlichen Beruf von zu Hause aus ausgeübt und nicht vergütet, kann sie durch Familienangehörige erfolgen.
Hinweis: Liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, müssen sich WEG-Verwalter 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren fortbilden. So soll sichergestellt werden, dass ihre Kenntnisse dem aktuellen Stand entsprechen.
Familienangehörige müssen als WEG-Verwalter die Unternehmensform beachten
Eine WEG kann ganz unterschiedliche Unternehmensformen besitzen. Hierzu gehören unter anderem das Einzelunternehmen, eine offene Handelsgesellschaft (OHG), eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und eine Unternehmergesellschaft (UG). Wichtig ist, dass die jeweilige Unternehmensform im Handelsregister eingetragen ist. Solche Unternehmensformen können durch Familienangehörige betrieben werden.
Anders sieht es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aus. Diese darf als Mietverwalter, aber nicht als WEG-Verwalter tätig werden. Das liegt daran, dass kein Eintrag im Handelsregister vorgenommen wird, sodass nicht klar ist, wer im Namen der WEG Entscheidungen trifft. Entsprechende Beschlüsse vom BGH liegen seit dem 18.05.1989 unter dem Aktenzeichen Az: V ZB 4/89 und dem 26.01.2006 unter dem Aktenzeichen Az: V ZB 132/05 vor.
Brauchen Familienangehörige als WEG Verwalter eine Zertifizierung?
Zertifizierungen spielen bei WEG-Verwaltungen eine zunehmend wichtige Rolle. So sind WEG-Verwalter ab dem 01.12.2023 gesetzlich dazu verpflichtet, zertifiziert zu sein. Die Idee hierbei besteht darin, dass ausschließlich Fachleute mit gewissen Grundkenntnissen eine WEG-Verwaltung übernehmen dürfen. So soll ausgeschlossen werden, dass beispielsweise Familienangehörige ohne jede Sachkenntnis WEG-Verwalter werden. Das wäre sowohl für die Eigentümer als auch für die Mieter und die Eigentümergemeinschaft von Nachteil.
Mit Inkrafttreten der neuen Regelung können Eigentümer somit verlangen, dass WEG-Verwalter zertifiziert sind. Nur dann entspricht ihre Arbeit einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Hierbei ist es unerheblich, ob die Verwaltertätigkeit gewerblich oder ehrenamtlich erfolgt. Die entsprechenden Regelungen sind in § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG zu finden. Ursprünglich sollte die Neuregelung bereits am 01.12.2022 in Kraft treten, da die Übergangszeit für den Erwerb notwendiger Zertifikate aber zu kurz gewesen wäre, wurde die Frist verschoben.
Somit verändern sich auch die Regelungen für Familienangehörige. Bis zum 30.11.2023 können sie auch ohne Zertifikate als WEG-Verwalter tätig sein und neu oder wieder bestellt werden. Ab dem 01.12.2023 kann ein nicht-zertifizierter Verwalter grundsätzlich bestellt werden, allerdings haben Eigentümer dann die Möglichkeit, den Beschluss anzufechten. Erfolgt dies nicht, wird der Beschluss rechtskräftig und der Familienangehörige kann auch ohne Zertifikat seiner Tätigkeit nachgehen. Eine erneute Anfechtung wird erst dann wieder möglich, wenn der WEG-Verwalter neu bestellt werden muss.
Sonderregelungen bei der Zertifizierung
Eine Zertifizierung wird durch eine erfolgreich absolvierte Prüfung bei einer Industrie- und Handelskammer erworben. Die Teilnehmer weisen hier ihre kaufmännischen, rechtlichen und buchhalterischen Kenntnisse nach. Die jeweiligen Prüfungsinhalte sind unter anderem der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung zu entnehmen. Gleichgestellt mit einer Zertifizierung sind Volljuristen, Immobilienkaufleute, Immobilienfachwirte und Menschen mit Hochschulabschluss in der Immobilienwirtschaft.
Außerdem wird unter bestimmten Bedingungen keine Zertifizierung benötigt. Das ist dann der Fall, wenn die WEG aus weniger als neun Eigentumswohnungen besteht, durch die Bestellung ein Wohnungseigentümer zum WEG-Verwalter wird oder nach Köpfen weniger als 1/3 der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter besteht. Nicht zuletzt gilt die sogenannte Alte-Hasen-Regel. Wer bis zum 01.12.2020 als Verwalter bestellt wurde, darf diese Tätigkeit bis zum 01.06.2024 weiterführen, als wäre er ein zertifizierter Verwalter.
Fazit: Familienangehörige dürfen unter bestimmten Bedingungen WEG-Verwalter sein
Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Familienangehörige als WEG-Verwalter tätig sein. Hierdurch können Eigentümer eine Menge Geld sparen. Wichtig ist, dass die Familienangehörigen die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen mitbringen. Zudem muss zwischen gewerblichen und ehrenamtlichen Tätigkeiten unterschieden werden. Ab dem 01.12.2023 ist es zudem unter bestimmten Voraussetzungen erforderlich, dass die WEG-Verwalter eine Zertifizierung erworben haben, um tätig werden zu dürfen.
