Sind sich Mieter und Vermieter einig, dass das Mietverhältnis frühzeitig beendet werden soll, kann ein Mietaufhebungsvertrag aufgesetzt werden. Auf diese Weise sparen sich beide Seiten die ordentliche Kündigungsfrist. Ein Mietaufhebungsvertrag muss bestimmte Informationen enthalten und Formalien erfüllen, um gültig zu sein. Außerdem können gegebenenfalls Entschädigungen und Abfindungen vereinbart werden. Wichtig ist, dass der Vertrag alle Vereinbarungen ausdrücklich nennt.
Ein Mietaufhebungsvertrag kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine frühzeitige Auflösung des Mietverhältnisses von Mietern und Vermietern gewünscht wird. Dann ist es nicht nötig, die ordentlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Bei der Erstellung eines derartigen Aufhebungsvertrags müssen viele Modalitäten berücksichtigt werden, damit er gültig ist.
Dieser Artikel erläutert, was einen Mietaufhebungsvertrag auszeichnet, wie er aufgebaut sein sollte und worauf Mieter und Vermieter speziell achten müssen.
Mietaufhebungsvertrag – Sinn und Zweck
Mieter und Vermieter können sich darauf einigen, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Dann müssen Sie die gesetzlichen oder individuellen Kündigungsfristen nicht einhalten. Um alle hiermit verbundenen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und für beide Vertragsparteien verbindlich zu machen, kommt ein Aufhebungsvertrag zum Einsatz. Hierin halten beide Vertragsparteien bestimmte Regelungen für das vorzeitige Ende des Mietverhältnisses fest und geben eine offizielle Willensbekundung ab. Nur wenn sich beide Seiten einig sind, kommt ein gültiger Aufhebungsvertrag zustande.
Ein Aufhebungsvertrag kommt in unterschiedlichen Situationen zum Einsatz. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mieter eine neue Wohnung beziehen und keine doppelte Miete zahlen wollen. Auch wenn sich Eheleute trennen, ist ein Aufhebungsvertrag oft die beste Lösung. Gelegentlich haben aber auch Vermieter ein Interesse daran, dass Mieter zeitnah ausziehen. Damit ein solcher Vertrag genutzt werden kann, müssen beide Vertragsparteien den darin enthaltenen Inhalten zustimmen.
Alle wichtigen Modalitäten regeln
Bei einem Mietaufhebungsvertrag müssen verschiedene Modalitäten berücksichtigt werden. Es ist wichtig, dass beide Vertragsparteien mit dem Inhalt des Vertrags einverstanden sind und auf ihre Kosten kommen. Nachteile sollten unbedingt vermieden werden. Zudem ist es wichtig, für Transparenz und Klarheit zu sorgen. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn Abfindungen oder Schadenersatzzahlungen vereinbart werden.
Die Grundlagen des §573c BGB sollten beide Vertragsparteien im Auge haben um nachstehende Quereelen vorzubeugen. Sofern der Aufhebungsvertrag zugunsten eines neuen Vertragswerkes getätigt wird kann die Kündigungsfrist auch kurz sein.
Unter anderem ist es wichtig, die Zahlungshöhe, die Zahlungsart und die bestehenden Fristen festzuhalten. Je klarer die Zahlungsformalitäten sind, desto unwahrscheinlicher sind und Missverständnisse und Streitigkeiten. Zudem ist es wichtig, Verhandlungsgeschick zu beweisen und sich bei der Erstellung und Unterzeichnung des Vertrags nicht unter Druck setzen zu lassen.
Diese Informationen müssen in einem Mietaufhebungsvertrag stehen
Grundsätzlich ist es möglich, einen mündlichen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren, dieser bietet jedoch keine rechtlichen Sicherheiten. Deswegen entscheiden sich die meisten Mieter und Vermieter für die Schriftform. In einem entsprechenden Aufhebungsvertrag müssen dann die Angaben zu beiden Vertragsparteien sowie die Lage der Wohnung und das genaue Datum genannt werden, an dem die Mieter ausziehen. Mieter und Vermieter müssen den Mietaufhebungsvertrag unterschreiben und hierbei Ort und Datum nennen.
Häufig werden im Rahmen eines Aufhebungsvertrags verschiedene Vereinbarungen getroffen. Diese betreffen beispielsweise Schönheitsreparaturen oder Renovierungen. Ebenso muss geklärt werden, wie mit der Kaution und den Nebenkosten umzugehen ist und ob eine Entschädigung oder Abfindung gezahlt werden soll. Gibt es Nachmieter, sollten deren persönliche Angaben ebenfalls in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Des Weiteren stellt sich die Frage, wie mit den Möbeln in der Wohnung zu verfahren ist. Einige Mieter wollen diese mitnehmen, andere sind froh, sie in der Wohnung stehenlassen zu dürfen. Gegebenenfalls wird für bestimmtes Mobiliar ein Abschlag vereinbart.
Hinweis: Ein Mietaufhebungsvertrag sollte vor der Unterzeichnung genau geprüft werden, um Nachteile zu vermeiden. Es kann ratsam sein, ihn einer professionellen, unabhängigen Stelle vorzulegen, die den Vertrag auf mögliche Unklarheiten oder versteckte Fallen überprüft.
Entschädigungen und Abfindungen vereinbaren
Es ist keine Seltenheit, dass in einem Aufhebungsvertrag Entschädigungszahlungen oder Abfindungen vereinbart werden. Schadenersatzzahlungen verlangen Vermieter immer dann, wenn die Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden wollen. Oft ist es praktikabel, eine Pauschale zu vereinbaren, die in etwa die Kosten abdeckt, die durch das frühzeitige Ausscheiden der Mieter entstehen. Weisen die Mieter allerdings nach, dass die tatsächlichen Kosten der Vermieter geringer waren, weil die Wohnung beispielsweise sofort wieder vermietet werden konnte, muss nur ein geringerer Betrag gezahlt werden.
Hinweis: Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass keine Pauschale gezahlt wird, dafür die Mieter aber Nachmieter zu stellen haben. Gegebenenfalls müssen sie so lange weiter Miete zahlen, bis diese Bedingung erfüllt wurde.
Prinzipiell besteht kein Anspruch auf die Zahlung einer Abfindung wenn Mieter einem Mietaufhebungsvertrag zustimmen. Häufig erklären sich Vermieter jedoch zu einer Zahlung bereit, wenn es ihnen wichtig ist, dass die Wohnung innerhalb kürzester Zeit frei wird. Gerade wenn ein ordentlicher Kündigungsgrund fehlt, kann häufig eine Abfindung ausgehandelt werden. Eine Abfindung kann oft so aussehen, dass die Kosten für die Wohnungssuche, den Umzug, den Makler, die höheren Mieten oder sonstige Aspekte vom bisherigen Vermieter übernommen werden.
Gibt es ein Widerrufsrecht bei einem Mietaufhebungsvertrag?
Ein Aufhebungsvertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen widerrufen werden. Das liegt daran, dass ein solcher Vertrag grundsätzlich nur zustande kommt, wenn ihm Mieter und Vermieter gleichermaßen zustimmen und somit eine eindeutige Willensbekundung abgeben. Gelegentlich entsteht so ein Vertrag jedoch, wenn der Eigentümer oder Vermieter persönlich bei den Mietern vorstellig wird. Dann kann der Vertrag als Haustürgeschäft angesehen werden, sodass ein Widerrufsrecht von zwei Wochen besteht.
Vermieter sind dazu verpflichtet, schriftlich auf das Widerrufsrecht hinzuweisen. Tun sie dies erst, wenn der Vertrag bereits zustande gekommen ist, verlängert sich die Frist für das Widerrufsrecht auf einen Monat. In einigen Fällen kann das Widerrufsrecht bis zu 6 Monate nach Vertragsabschluss noch gelten, danach erlischt es allerdings unwiderruflich.
Besondere Regelungen bei Gewerbemietverträgen
Grundsätzlich können auch Gewerbemietverträge durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet werden. Das Vorgehen ähnelt dem von Privatwohnungen und Wohnhäusern. Speziell bei Gewerbemietverträgen sollte darauf geachtet werden, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden und auch Ausgleichs- und Abstandszahlungen eindeutig geregelt sind. Das ist oft für die Wettbewerbsfähigkeit und die reibungslose Fortführung der Betriebsprozesse wichtig.
Eine Nachmieterklausel kommt in einem Mietaufhebungsvertrag für einen Gewerbemietvertrag häufig zum Einsatz. Bei einer echten Nachmieterklausel müssen die Vermieter die Nachmieter akzeptieren, die die Mieter vorschlagen. Bei einer unechten Nachmieterklausel kommt der Aufhebungsvertrag nur dann gültig zustande, wenn die Nachmieter von den Vermietern akzeptiert werden.
Gründe für einen Mietaufhebungsvertrag
Es gibt eine Vielzahl guter Gründe, sich für einen Aufhebungsvertrag zu entscheiden. Mieter und Vermieter verfolgen hierbei jeweils andere Interessen. Im Folgenden werden die Gründe genannt, die häufig zu einem Aufhebungsvertrag führen:
… bei Mietern
Mieter streben häufig einen Aufhebungsvertrag an, wenn sie eine neue Tätigkeit in einer anderen Stadt oder einer weit entfernten Region bekommen haben. Dann haben sie keine Verwendung mehr für ihre bisherige Mietwohnung. Dasselbe gilt, wenn eine andere, besser geeignete Wohnung in derselben Stadt schneller als gedacht bezugsfertig ist. Dann kann ein Mietaufhebungsvertrag dazu dienen, doppelte Mietkosten zu vermeiden.
Ebenso kommt ein Aufhebungsvertrag oft zum Einsatz, wenn ein Paar den Mietvertrag abgeschlossen hat und sich dann trennt. Meist ist es dann so, dass lediglich eine der Personen als Mieter im Mietvertrag weitergeführt werden will. Ähnliches gilt, wenn es mehrere Hauptmieter gibt. Das ist beispielsweise bei einer WG immer wieder der Fall. Dann kann es passieren, das lediglich einer der Hauptmieter aus dem Mietvertrag entlassen werden will.
Zudem kommt es immer wieder vor, dass ein Zeitmietvertrag frühzeitig beendet werden soll oder das Mieter ausziehen möchten, obwohl sie die Mindestmietdauer noch nicht erreicht haben. In solchen Fällen bietet sich ebenfalls die Nutzung eines Mietaufhebungsvertrags an.
… bei Vermietern
Bei Vermietern gibt es ebenfalls einige gängige Gründe, sich für einen Mietaufhebungsvertrag zu entscheiden. Das ist beispielsweise bei Unwirtschaftlichkeit der Fall. Hier können dann durch einen entsprechenden Vertrag Kosten vermieden werden. Außerdem wollen Vermieter eine Immobilie oder eine Wohnung gelegentlich verkaufen. Oft lassen sich bessere Verkaufspreise erzielen, wenn aktuell keine Mieter in der Wohnung oder dem Haus leben. Durch einen Aufhebungsvertrag besteht die Möglichkeit, Mieter zu einem Auszug zu bringen, auch wenn kein berechtigter Kündigungsgrund vorliegt.
Ferner bietet sich ein Aufhebungsvertrag an, wenn eine Eigenbedarfskündigung nicht oder noch nicht genutzt werden kann und die gesetzliche Sperrfrist umgangen werden soll. Nicht zuletzt kann ein entsprechender Vertrag genutzt werden, um einen bestehenden Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden. Wie bei den Mietern geht es auch den Vermietern häufig darum, Kosten durch einen Aufhebungsvertrag zu vermeiden.
Auf die Gültigkeit des Mietaufhebungsvertrags achten
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten unbedingt darauf achten, dass ein Mietaufhebungsvertrag gültig ist. In einigen Fällen kann es nämlich dazu kommen, dass ein solcher Vertrag nicht gültig ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn nur eine der Vertragsparteien den Vertrag unterschrieben hat. Außerdem ergeben sich häufig Probleme, wenn nur ein mündlicher Aufhebungsvertrag vereinbart wurde. Dann kann häufig nicht nachgewiesen werden, welche Vereinbarungen getroffen wurden. Das führt bei rechtlichen Streitigkeiten oft zu Problemen.
Was ist zu tun, wenn Mieter trotz gültigem Aufhebungsvertrag nicht ausziehen?
In seltenen Fällen wird ein Aufhebungsvertrag vereinbart, die Mieter ziehen jedoch nicht aus. Dann bleibt Vermietern nichts anderes übrig, als eine Räumungsklage anzustreben. Das Vorgehen entspricht demjenigen bei einer ordentlichen Kündigung, der die Vermieter ebenfalls nicht Folge leisten. Es besteht jedoch ein klarer Unterschied zwischen einer Kündigung und einem Aufhebungsvertrag. Letzterem haben die Mieter freiwillig zugestimmt und somit eine Willenserklärung abgegeben. Sie haben somit keine Möglichkeit, gegen den Vertrag vorzugehen. Beispielsweise können sie sich nicht auf unbillige Härte berufen, wie dies bei einer Kündigung oft getan wird. Allerdings ist es möglich, einen Aufschub für die Räumung beziehungsweise Vollstreckung durchzusetzen.
Fazit
Ein Mietaufhebungsvertrag kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Vorteil sein. Beide Vertragsparteien gewinnen eine große Flexibilität und müssen sich nicht an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Wichtig ist es, einen gültigen, vollständigen Aufhebungsvertrag mit allen relevanten Informationen zu erstellen. Hierin sollten unbedingt auch Regelungen zu eventuellen Entschädigungen und Abfindungen enthalten sein. Durch einen solchen Vertrag können Mieter frühzeitig ausziehen und sparen sich beispielsweise doppelte Mietkosten, während Vermieter die Wohnung schneller verkaufen oder anderweitig nutzen können. Es lohnt sich daher, etwas Zeit und Mühe in die Erstellung eines professionellen Aufhebungsvertrag zu investieren.
