Werden die Mieterhöhungen für die Zukunft bereits im Mietvertrag festgelegt, handelt es sich um einen sogenannten Staffelmietvertrag. Hier erfahren Sie welche Besonderheiten dieser Mietvertrag hat und was Sie als Vermieter darüber wissen müssen.
Um jede Diskussion um eine Mieterhöhung von vornherein aus dem Weg zu räumen und einen möglichen Rechtsstreit zu verhindern, können Sie mit Ihrem Mieter einen Staffelmietvertrag vereinbaren. Die Mieterhöhungen stehen dann bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest. Dies bietet über die Sicherheit der Mieterhöhungen auch andere rechtliche und praktische Vorteile. Dennoch müssen Sie unbedingt auf einige Voraussetzungen und Besonderheiten achten.
Worauf es beim Abschluss eines Staffelmietvertrages ankommt, welche Grenzen der Gesetzgeber gesetzt hat und alles was Sie noch rund um den besonderen Mietvertragstyp wissen müssen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Staffelmietvertrag sieht feste Mieterhöhungen vor
Auch ein Staffelmietvertrag ist keine Hexerei – letztlich handelt es sich nur um eine besondere Form des Mietvertrages. Die Besonderheit liegt darin, dass beim Staffelmietvertrag bereits im Vertrag selbst regelmäßige Mieterhöhungen festgelegt werden. Diese Erhöhungen erfolgen dann automatisch zu den vertraglich vereinbarten Zeitpunkten.
Der Vorteil für Sie als Vermieter ist dabei offensichtlich: Weder müssen Sie eine Mieterhöhung ankündigen, noch gesondert begründen, denn Mieter und Vermieter haben den Mieterhöhungen bereits mit dem Unterschreiben des Mietvertrages zugestimmt.
Schon beim Aufsetzen des Staffelmietvertrages ist es besonders wichtig, dass der Zeitpunkt der nächsten Erhöhung sowie der Geldbetrag, um den die Miete ansteigen wird, deutlich erkennbar ist. Eine Erhöhung pro Quadratmeter oder um einen bestimmten Prozentsatz qualifizieren den Vertrag nicht als Staffelmietvertrag.
Während Mietverträge grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden können, aber nicht sollten, ist dies beim Staffelmietvertrag schlicht nicht möglich. Die Unterschrift des Mieters und des Vermieters sind für die Gültigkeit unumgänglich.
Staffelmietvertrag kann verschieden gestaltet werden
Ein Staffelmietvertrag ist sowohl befristet, als auch unbefristet möglich. Findet sich im Vertrag keine Regelung zum Ende der Staffelung, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der dann nur durch eine Kündigung beendet wird und sich bis dahin um die festgelegte Staffel sukzessive erhöht. Auch eine nachträgliche Staffelmiete kann zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden.
Zudem ist es problemlos möglich, eine Staffel bis zu einem bestimmten Zeitpunkt festlegen, sodass der Mietvertrag anschließend in einen gewöhnliche unbefristeten Mietvertrag übergeht. Dies ist auch der Fall, wenn die vereinbarte Staffelmiete unwirksam ist. Der geschlossene Mietvertrag behält trotzdem seine Gültigkeit – nur eben nicht als Staffelmietvertrag. In diesem Fall kann die Miete dann nur noch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Auf der anderen Seite sind die Türen für eine Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter wieder geöffnet.
Andere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen
Seine gesetzliche Grundlage findet der Staffelmietvertrag im § 557a BGB, der die Staffelmiete zunächst definiert. Zudem wird in § 557a Absatz 2 BGB geregelt, dass eine Erhöhung nur alle 12 Monate möglich ist und während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages gerade keine sonstigen Mieterhöhungen zulässig sind. Abweichungen zu Ungunsten des Mieters sind unwirksam.
Dies bedeutet aber auch, dass keine Mietpreisanpassungen wegen Modernisierungsmaßnahmen möglich sind, da Erhöhungen nach den § 558 bis § 559b BGB ausgeschlossen sind. Eine kleine Ausnahme gibt es allerdings doch: Sind die Betriebskosten gestiegen, können Sie als Vermieter nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung eine Mieterhöhung außerhalb der Staffelmiete verlangen. Eine Anpassung der Betriebskosten bleibt also weiterhin möglich, sofern dies durch eine eindeutige Klausel im Mietvertrag geregelt ist.
Staffelung darf grundsätzlich vom Vermieter bestimmt werden
Der Staffelmietvertrag begründet für Sie als Vermieter keine Pflicht zur hährlichen Erhöhung der Miete, denn auch die Höhe der festgelegten Staffelung darf variieren. Entscheidend ist in jedem Fall, dass die Regelungen im Mietvertrag vereinbart worden sind. Mindestens die erste Staffelung muss zwingend vertraglich geregelt sein, damit es sich tatsächlich um einen Staffelmietvertrag handelt. Die Höhe der Staffel können Sie als Vermieter grundsätzlich selbst bestimmen. Für Staffelmieten gelten auch nicht die Kappungsgrenzen, sodass die Miete auch innerhalb von drei Jahren durchaus um mehr als 20 Prozent steigen darf.
Grenzen bei Wohnungsknappheit und in Ballungsgebieten
Die Freiheit, die Staffelung selbst zu bestimmen zu können, hat aber auch Grenzen. Vermieten Sie eine Wohnung in einem Gebiet mit Wohnungsknappheit oder in Ballungsgebieten, wie am Mietermarkt von Berlin, sind Sie bei der Bestimmung der Staffelung entsprechend eingeschränkt, damit die Miete nicht zu stark steigt.
So muss bei Wohnungsknappheit die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet werden und die Miete darf nicht mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Wird seitens des Vermieters dagegen verstoßen, handelt es sich nach § 5 WiStG um eine sogenannte Miepreisüberhöhung, die als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.
Wer die Grenze noch deutlich mehr überspannt und eine Miete von mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, handelt nicht nur ordnungswidrig, sonder macht sich gemäß § 291 StGB des Mietwuchers strafbar. Die Folge kann dann eine empfindliche Geldstrafe oder in besonders schweren Fällen sogar eine Freiheitsstrafe sein.
Mietpreisbremse greift bei neuen Verträgen
Viele werden sich fragen, ob auch die berüchtigte Mietpreisbremse für Staffelmietverträge gilt. Die Antwort ist: Es kommt drauf an. Tatsächlich hängt es vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab. Wurde der Staffelmietvertrag nämlich vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen, hat diese keinerlei Auswirkungen auf den Vertrag.
Im Umkehrschluss bedeutet das, dass die Mietpreisbremse für alle neu geschlossenen Staffelmietverträge Anwendung findet. In diesem Fall darf die Miethöhe nach § 557a BGB nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Greift die Mietpreisbremse bei Ihrem Staffelmietvertrag, sollten Sie daher jede Staffel darauf prüfen, dass die zulässige Höhe nicht überschritten wird.
Für bestehende Verträge kommt es hingegen nicht zu einer Kappung durch die Mietpreisbremse. Auch auf spätere Staffelerhöhungen findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, selbst wenn sie noch beim Abschluss des Mietvertrags galt.
Kündigungsrecht kann für 4 Jahre ausgeschlossen werden
Für den Vermieter vorteilhaft ist, dass das Kündigungsrecht des Mieters im Rahmen eines Staffelmietvertrags gemäß § 557a Absatz 3 BGB vertraglich ausgeschlossen werden kann. Genau genommen handelt es sich um einen Kündigungsverzicht. Dieser muss dann schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Allerdings ist dieser Ausschluss des Kündigungsrechts für maximal vier Jahre. Wurde ein wirksamer Ausschluss vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung nicht wirksam, wobei die vierjährige Frist mit Inkrafttreten des Vertrages beginnt.
Nach Ablauf der gesetzlich vorgeschriebenen Höchstdauer des Ausschlusses kann der Mieter jederzeit ordentlich kündigen und muss die entsprechende Kündigungsfrist einhalten.
Bei dem Ausschluss des Kündigungsrechts handelt es sich um einen einseitigen Verzicht, der auf Ihre Kündigungsrechte als Vermieter keinen Einfluss hat. Liegen also die gesetzlichen Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung vor, sind sie berechtigt, diese auch während des vierjährigen Zeitraums, für den das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist, auszusprechen.
Etwas anderes gilt selbstverständlich dann, wenn ein beidseitiger Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart wird. In diesem Fall gilt auch für Sie die maximal vierjährige Sperre für eine ordentliche Kündigung
Außerordentliche Kündigung kann jederzeit erfolgen
Unabhängig davon, ob es sich um einen einseitigen oder um einen beidseitigen Kündigungsrechtsverzicht handelt – das Recht zur außerordentlichen Kündigung bleibt für beide Seiten davon unberührt. Liegt also ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB auch während der vier Jahre vor, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Dieses Recht kann nämlich nicht ausgeschlossen werden.
Sollte die vermietete Wohnung zum Beispiel nachweislich gesundheitsschädlichen Zustand wegen Schimmelbefalls haben, ist der Mieter trotz seines Kündigungsverzichts nach § 557a Absatz 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Staffelmietvertrag hat Vor- und Nachteile
Die Vorteile eines Staffelmietvertrags liegen auf der Hand: Als Vermieter müssen Sie eine Mieterhöhung weder ankündigen, noch begründen. Das erspart in heutigen Zeiten nicht nur Zeit, sondern auch möglichen Ärger – das Konfliktpotenzial wird minimiert.
Darüber hinaus können durchaus höhere Einnahmen trotz Mietpreisbremse erzielt werden. Greift die Mietpreisbremse, kann die Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Darüber findet eine Kappung statt, wenn die zwischen Ihnen und dem Mieter vereinbarte Staffelung einen höheren Betrag vorsehen sollte. Bei einem „normalen“ Mietvertrag könnte höchstens bis zur Vergleichsmiete erhöht werden.
Auch wenn die Staffelung nur in 12-monatigen Abständen erfolgen darf, ist dies gegenüber „normalen“ Mietverträgen ein Vorteil, da bei diesen nur alle 15 Monate die Miete erhöht werden darf. Eine Zustimmungsfrist gibt es schließlich nicht.
Auch für den Mieter kann die Planungssicherheit ein Vorteil sein. Zudem kann der Mieter sich darauf verlassen, dass über die bereits feststehenden Staffelungen, keine anderen Erhöhungen – etwa wegen Modernisierungsmaßnahmen – drohen.
Darauf ergibt sich allerdings auch schon ein unter Umständen gewichtiger Nachteil für den Vermieter. Dieser kann die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen nämlich gerade nicht auf den Mieter umlegen, selbst wenn die Maßnahmen gesetzlich gefordert sind.
Darüber hinaus kann die vereinbarte Staffelung nicht ohne weiteres angepasst werden. Dies kann ein Nachteil sein, wenn Sie Fehleinschätzungen unterliegen. Die Festlegung der Staffelungen kann nämlich durchaus schwer sein, da Sie für mehrere Jahre erfolgt.
Auch für den Mieter kann der Staffelmietvertrag nachteilig sein, weil er – sofern vereinbart – vier Jahre lang nicht ordentlich kündigen darf. Da die Erhöhungen der Miete feststeht, besteht zudem die Gefahr, die Erhöhung der Miete zu verpassen und in einen Mietrückstand zu geraten.
