Das Wohnen droht in Berlin zu einem Luxus zu werden, den sich nur Menschen mit hohem Einkommen leisten können. Das liegt vor allem daran, dass am Mietermarkt von Berlin einer hohen Nachfrage nur ein überschaubares Angebot gegenübersteht. Längst hat man in Berlin keine freie Wohnortwahl mehr, sondern muss Wohnungen dort nehmen, wo sie zur Verfügung stehen. Hierbei gibt es immer weniger Quadratmeter pro Person und vor allem Singlehaushalte und Bedarfsgemeinschaften mit Bürgergeld finden kaum noch geeigneten Wohnraum. Entsprechend groß ist die Angst vor Verdrängung.
Die Mietpreise am Mietermarkt von Berlin kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. So wie auch in München. Es gibt immer mehr Menschen, die in der Bundeshauptstadt leben wollen, der Neubau von Wohnungen kommt allerdings nicht hinterher. Entsprechend schwierig ist es, in bestimmten Bezirken eine Wohnung zu bekommen, und man muss sich mit deutlich weniger Platz zufrieden geben als früher.
Dieser Artikel stellt die Entwicklungen am Mietermarkt von Berlin vor und erklärt, mit welchen Gegebenheiten sich Wohnungssuchende in der Hauptstadt herumschlagen müssen.
Mietermarkt Berlin: hohe Nachfrage, schrumpfendes Angebot
Mieten ist das vorherrschende Wohnkonzept in Berlin. 85% aller Bewohner leben in einer Mietwohnung. Allerdings wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden.“Bezahlbar“ meint in diesem Zusammenhang, dass die Gesamtmiete einschließlich der Nebenkosten nicht mehr als 30% des Netto-Haushaltseinkommens beträgt. Bis zu dieser Grenze müssen Haushalte zwar gewisse Einschränkungen bei der finanziellen Flexibilität in Kauf nehmen, sie laufen allerdings nicht Gefahr, sich ihre Wohnung nicht mehr leisten zu können.
Die Frage ist, ob das in Zukunft so bleiben wird. Denn schon heute ist der Wohnungsmarkt in Berlin stark angespannt und es fehlen 310.000 bezahlbare Wohnungen. Das liegt unter anderem daran, dass die Stadt einen großen Reiz auf Menschen aus aller Welt ausübt und regelmäßig mehr Personen dorthin ziehen als von dort weg. Das hat dazu geführt, dass der Preisanstieg von Immobilien in Berlin Weltspitze ist und dass sogar Menschen aus der Mittelschicht häufig nicht mehr in der Lage sind, sich ihre Wunschwohnung zu leisten.
Längst keine freie Wohnortwahl mehr in Berlin
Prinzipiell darf jeder Bundesbürger frei entscheiden, wo er leben möchte. Die finanzielle Situation setzt jedoch bestimmte Grenzen. In Berlin wird es immer schwieriger, geeigneten Wohnraum zu finden. So kann man sich beispielsweise mit einem Einkommen von 2.500 € nur 39% aller angebotenen Zweizimmerwohnungen am Mietermarkt von Berlin leisten. Wer mit diesem Gehalt eine Dreizimmerwohnung haben möchte, kann sich sogar nur 17% der Angebote leisten. Mit einem Einkommen von 3.500 € kann man sich immerhin 45% aller Dreizimmerwohnungen leisten, aber nur noch 16% der Vierzimmerwohnungen.
Diese Entwicklung führt dazu, dass sich selbst Menschen mit durchschnittlichem Einkommen das Wohnen in Berlin kaum noch leisten können. Ein Haushalt von zwei Personen hat nämlich durchschnittlich ein Nettoeinkommen von 2.625 € zur Verfügung und bei drei Personen sind es meist 3.075 €. Bei vier Personen sind es 3.425 € netto im Durchschnitt. Das zeigt: Viele der in Berlin angebotenen Wohnungen sind für Durchschnittsverdiener erheblich zu teuer.
Singles mit einem Durchschnittseinkommen von 1.375 € können sich beispielsweise gerade einmal 3,1% der Wohnungsangebote in Berlin leisten und innerhalb des S-Bahnrings sogar nur 0,9% der Angebote. Für Haushalte mit fünf oder mehr Personen ist es ebenfalls kaum möglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Zwischen April 2018 und Oktober 2019 gab es innerhalb des S-Bahn-Rings nicht ein einziges Wohnungsangebot, dass sich jemand mit einem Durchschnittseinkommen hätte leisten können.
Immer weniger Quadratmeter pro Person
Durch die steigenden Mieten können sich Menschen in Berlin oft nur noch kleine Wohnungen leisten. Entsprechend hat jede Person in einem Haushalt weniger Quadratmeter als früher zur Verfügung. Ein Singlehaushalt hat beispielsweise in Friedrichshain-Kreuzberg 23,9 Quadratmeter zur Verfügung und in Marzahn-Hellersdorf sind es 35,9 Quadratmeter im Durchschnitt. In den sonstigen Bezirken liegt die durchschnittliche Quadratmeterzahl dazwischen. Berlinweit stehen einem Singlehaushalt im Schnitt 28,8 Quadratmeter zur Verfügung.
Bei den Haushalten mit zwei, drei und vier Personen steht ein wenig mehr Platz zur Verfügung. In Mitte haben Zweipersonenhaushalte durchschnittlich 45,1 Quadratmeter zur Verfügung und in Marzahn-Hellersdorf 72,2. In Berlin insgesamt wohnen sie durchschnittlich auf 56,6 Quadratmeter. Dreipersonenhaushalte haben in Mitte 51,2 und in Marzahn-Hellersdorf 87 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung, während es in Gesamtberlin 65,7 Quadratmeter sind. Vierpersonenhaushalte schließlich können in Mitte 56,2 Quadratmeter bewohnen und in Marzahn-Hellersdorf 95,3. Berlinweit sind es immerhin 69,4 Quadratmeter.
Achtung: Haushalte mit fünf oder mehr Personen haben durchschnittlich weniger Wohnfläche zur Verfügung als Vierpersonenhaushalte. Das liegt daran, dass die Durchschnittseinkommen solcher Haushalte mit 3.000 € netto meist niedriger liegen als die von Drei- und Vierpersonenhaushalten.
Große Schwierigkeiten für Singlehaushalte
Speziell für Singlehaushalte ist die Situation in Berlin dramatisch. Mit einem Durchschnittseinkommen von 1.375 € netto können sie sich kaum noch Wohnungen leisten. In Friedrichshain-Kreuzberg sind es gerade einmal noch 0,7% der verfügbaren Ein- bis Zweizimmerwohnungen, die sie sich leisten können. Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte liegen mit 0,9 % beziehungsweise 1,2% nur knapp dahinter. am besten ist die Situation in Marzahn-Hellersdorf. Hier können sich Singles 15,2% der verfügbaren Wohnungen leisten. In Lichtenberg sind es immerhin noch 9,6% und in Spandau 4,6%.
Dies zeigt wiederum deutlich, dass in Berlin längst keine freie Wohnortwahl mehr herrscht. Menschen mit Durchschnittseinkommen müssen sich häufig auf bestimmte Bezirke beschränken. Hierbei sind vor allem Wohnungen außerhalb des S-Bahn-Rings häufig noch finanzierbar. Wer innerhalb des S-Bahnrings leben möchte, benötigt ein deutlich höheres Nettoeinkommen als der Durchschnitt.
Kaum noch Wohnraum für Bedarfsgemeinschaften
Für Bedarfsgemeinschaften die Bürgergeld beziehen wird es ebenfalls immer schwieriger, geeignete Wohnungen am Mietermarkt von Berlin zu finden. Insgesamt erhalten etwa 260.000 Menschen in Berlin Bürgergeld. Für Sie übernimmt das Jobcenter die Wohnkosten, allerdings nur bis zu einem bestimmten Betrag.
Im ersten Jahr nach Beantragung des Bürgergeldes wird man noch geschont, egal wie groß oder teuer die Wohnung ist. Nach Beendigung dieser Karenzzeit greift dann die „Förderlogik“. Die Miete darf eben nur so hoch sein, wie die Förderlogik erlaubt, in diesem extrem angespannten Wohnungsmarkt von Berlin.
Je nachdem, wie groß die Bedarfsgemeinschaft beziehungsweise der Haushalt ist, darf auch die Wohnung, die diese bewohnt, größer oder kleiner beziehungsweise teurer oder weniger teuer sein.
Aktuell gibt es kaum noch Wohnungen, für die das Jobcenter die Kosten übernehmen würde. In Gesamtberlin sind nur 10% der Wohnungen für eine Bedarfsgemeinschaft mit einer Person im Rahmen und bei zwei Personen sind es sogar nur 7%. Für Bedarfsgemeinschaften mit drei Personen Würde des Jobcenter immerhin 11% der in Berlin verfügbaren Wohnungen übernehmen, bei Vierpersonenhaushalten sind es allerdings nur 5%. Für Bedarfsgemeinschaften mit fünf Personen würde das Jobcenter hingegen nur ein Prozent der verfügbaren Wohnungen bezahlen.
Bei der Frage, wie viele Wohnungen das Jobcenter für diese Bedarfsgemeinschaften übernehmen würde, muss zusätzlich zwischen Wohnungen innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings unterschieden werden. Für einen vierköpfigen Haushalt werden beispielsweise außerhalb des S-Bahn-Rings 9% der Angebote prinzipiell übernommen, innerhalb des S-Bahnrings sind es nur 0,4%.
Innerhalb des S-Bahn-Rings zu wohnen, ist für die meisten Bedarfsgemeinschaften somit nahezu unmöglich. Für Einpersonenhaushalte würden hier rund 3% der verfügbaren Wohnungen übernommen, für Zweipersonenhaushalte 1,4% der Wohnungen und für Dreipersonenhaushalte nur 1% der Wohnungen. Außerhalb des S-Bahn-Rings sind es bei Einpersonenhaushalten immerhin 12,9 %, bei Zweipersonenhaushalten 9,2% und bei Dreipersonenhaushalten 16,6%.
Bürgergeld-Empfänger sind vor allem für die meisten Vermieter und Hausverwaltungen keine wünschenswerte Klientel. Klingt hart, ist aber Realität. Dabei ist die Zahlungsmoral in dieser Mietergruppe nicht schlechter als bei den sogenannten Normalverdienern.
Das sich die Situation für finanzschwache Haushalte in Berlin zeitnah entspannt ist Illusion. Zwar sucht die Politik gerade in der Hauptstadt immer wieder nach neuen, teils sehr kreativen Ideen den Wohnraum bezahlbarer zu machen. Aber am Ende fehlt es schlichtweg an Sozialwohnungen um Druck vom Kessel zu nehmen.
Ein Fallbeispiel aus Berlin-Neukölln
Ein Fallbeispiel aus Berlin-Neukölln veranschaulicht die Funktionsmechanismen des Mietermarkts von Berlin für Bürgergeld- Bedarfsgemeinschaften recht gut. Eine alleinerziehende Mutter erhielt eine Mieterhöhung, nach der sie in Zukunft 50 € pro Monat mehr für ihre Wohnung bezahlen sollte. Als Empfängerin von Arbeitslosengeld II musste sie diese Mieterhöhung dem Jobcenter mitteilen. Dieses hatte bisher die Wohnkosten vollständig übernommen. Nun forderte das Amt die alleinerziehende Mutter auf, die Wohnkosten zu senken. Das ist nur durch einen Umzug möglich.
Die Tochter der Alleinerziehenden geht in Neukölln zur Schule, weswegen die Mutter ungern weit wegziehen würde. Deswegen sucht sie gezielt nach Wohnungen in Neukölln und im benachbarten Friedrichshain-Kreuzberg. Hier gibt es allerdings fast keine Wohnungen, deren Kosten vollständig durch das Jobcenter getragen werden würden. Innerhalb von 12 Monaten fand sie gerade einmal 93 bezahlbare Angebote in Neukölln und 20 in Friedrichshain-Kreuzberg. Allerdings bemühten sich bei den Besichtigungen meist mehrere hundert andere Wohnungssuchende um einen Zuschlag, sodass die Wahrscheinlichkeit, eine geeignete Wohnung am Mietermarkt von Berlin zu finden, ausgesprochen niedrig war.
Hinweis: Bis sie eine bezahlbare neue Wohnung gefunden hat, muss sie die 50 € Mehrkosten über ihren ohnehin niedrigen Bürgergeld-Satz bezahlen.
Berechtigte Angst vor Verdrängung
50% der Mieter in Berlin geben an, dass sie Angst haben, aus ihren angestammten Wohnbereichen und Kiezen verdrängt zu werden. Die aktuellen Zahlen legen nahe, dass diese Angst nicht unbegründet ist. Für Vermieter ist es finanziell einfach lukrativer, finanzstarke Mieter in ihre Wohnungen zu holen, als sie an Mieter mit Durchschnittseinkommen zu vermieten. Häufig bemühen sie sich deshalb darum, Bestandsmieten durch Neumietverträge zu ersetzen, weil sie durch Neuvermietungen oft erheblich höhere Einnahmen erzielen können.
Die Situation ist allerdings nicht auf einige Bezirke beschränkt, sondern betrifft Berlin nahezu vollständig. Entsprechend ist es für die verdrängten Mieter kaum noch möglich, eine alternative Wohnung und einen neuen Lebensmittelpunkt in Berlin zu finden. Das bedeutet, dass sie sich nach einer komplett neuen Heimat umsehen und häufig aus Berlin wegziehen müssen. Das gilt insbesondere für prekär lebende Menschen, für die eine Mieterhöhung zu einer existenziellen Bedrohung werden kann.
Die Stärke der Verdrängung hängt allerdings aktuell noch maßgeblich davon ab, wo man wohnt. Besonders groß ist sie beispielsweise in Pankow und Kreuzberg, aber auch in Spandau gibt es einen hohen Verdrängungsdruck. Das liegt insbesondere daran, dass in diesen Gebieten viele prekär lebende Menschen wohnen. Die Miethöhe ist insbesondere im Zentrum Berlins sehr hoch, was den Verdrängungsdruck ebenfalls erhöhen kann.
Fazit
Die aktuellen Zahlen zum Mietermarkt von Berlin zeigen, dass sich viele Berliner Mietwohnungen einfach nicht mehr leisten können. Es gibt bestimmte Unterschiede innerhalb der Bezirke, insgesamt handelt es sich jedoch um ein berlinweites Phänomen. Hiervon sind nicht nur prekär lebende Menschen betroffen, sondern auch Menschen der Mittelschicht mit einem Durchschnittseinkommen. Diese Entwicklung ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin sehr hoch ist und nur wenige Neubauten entstehen. Außerdem haben Vermieter durch Neuvermietungen häufig die Möglichkeit, hohe Gewinne zu erzielen, weswegen es für sie finanziell reizvoll ist, Bestandsmieten durch Neuvermietungen zu ersetzen.
