Kaum eine Eigentümergemeinschaft kommt ohne einen WEG Verwalter aus. Dieser übernimmt zahlreiche Aufgaben und dient für unterschiedliche Gruppen als Ansprechpartner. Aus ganz verschiedenen Gründen wird immer wieder ein WEG Verwalterwechsel durchgeführt. Dies muss stets auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung erfolgen. Für Eigentümer und Verwalter ist es daher wichtig, die aktuellen Regeln zu kennen und beispielsweise zu wissen, was die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung ausmacht.
Ohne einen WEG Verwalter müssten sich Wohnungseigentümer um alle Belange rund um ihre Immobilie selbst kümmern. Das würde eine Menge Zeit und Energie kosten und wäre wenig effizient. Ein WEG Verwalter ist in der Praxis somit wichtig und hilfreich. Die Suche kann online oder über spezielle Suchporatale erfolgen. Doch Achtung: Mindestens drei Angebote unterschiedlicher Verwalter sind notwendig. Mehr dazu im Folgenden.
Trotzdem muss man sich nicht mit einem bestimmten Verwalter zufriedengeben, sondern kann einen WEG Verwalterwechsel durchführen. In diesem Zusammenhang stellt sich häufig die Frage, was die Grundsätze ordnungsgemäße Verwaltung sind. Dieser Artikel schafft Klarheit und stellt die wichtigsten Begriffe und Themen rund um einen WEG Verwalterwechsel vor.
Berufserfahrung beim WEG Verwalterwechsel
Eine wichtige Frage bei einem WEG Verwalterwechsel ist, wie viel Erfahrung ein Verwalter mitbringen muss, um seinen Aufgaben professionell und im Sinne der Eigentümer nachzukommen. Hierbei gibt es unterschiedliche Sichtweisen. Der Bundesgerichtshof hat beispielsweise in seinem Urteil vom 09.03.2012 mit dem Az: V ZR 170/11 festgestellt, dass es für die Grundsätze ordnungsgemäße Verwaltung vollkommen genügt, wenn ein Verwalter bisher lediglich eigene Immobilien verwaltet hat.
Die Instanzgerichte sehen das etwas anders. So urteilte beispielsweise das Landgericht Düsseldorf am 18.10.2013 mit Az: 25 S 7/13, dass selbstständige berufliche Erfahrung für die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung notwendig sei und eine Tätigkeit als weisungsgebundener Angestellter nicht ausreiche, um eine Hausverwaltung zu übernehmen. Zudem urteilte das Landgericht Stuttgart am 25.07.2015 mit Az: 10 S 68/14, dass keine branchenspezifische Ausbildung zur Übernahme einer Hausverwaltung erforderlich sei. Wenn sich der jeweilige Verwalter privat die Fähigkeiten aneignet, die er für eine zuverlässige Hausverwaltung benötigt.
In Zukunft wird für mehr Transparenz und Sicherheit in dieser Frage gesorgt sein. Ab dem 01.12.2023 haben Wohnungseigentümer nach §§ 19 Abs. 2 Nr. 6 und 48 Abs. 4 WEG das Recht, einen zertifizierten Verwalter zu haben. Dieser muss somit eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer abgelegt haben und kann sich die für seine Zwecke notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten nicht mehr ausschließlich privat aneignen.
Beschlussersetzungsklage bei WEG Verwalterwechsel
In einigen Fällen ist es aufgrund widriger Umstände nicht möglich, einen WEG Verwalterwechsel per Beschlussfassung in die Wege zu leiten. In einer solchen Situation haben die Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage einzureichen. Hiernach ist es grundsätzlich möglich, dass ein Gericht einen Verwalter bestimmt, ohne dass hierfür ein Beschluss erzielt worden sein muss.
Das Landgericht Frankfurt am Main und das Landgericht Dortmund haben am 17.11.2019 beziehungsweise 10.11.2015 unter den Az: 2-13 T 82/19 beziehungsweise Az: 1 S 308/15 festgestellt, dass ein Gericht nur dann eine Verwalterbestellung vornehmen kann, wenn ihm alle notwendigen Tatsachen vorliegen. Deswegen müssen in der Klage mindestens drei geeignete Hausverwaltungen genannt, die Konditionen der Verwalterverträge präsentiert und die Bereitschaft der Verwalter zur Übernahme der Hausverwaltung dargelegt werden.
Beschlussfassung
Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sind bei einer Verwalterbestellung nur dann erfüllt, wenn gleichzeitig mit der Beschlussfassung die Eckpunkte des Verwaltervertrags geregelt werden. Hierzu gehören beispielsweise die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung, die der Verwalter für seine Arbeit erhält. Ein entsprechendes Urteil fällte der BGH am 27.02.2015 unter dem Az: V ZR 114/14.
Für eine Verwalterbestellung muss der jeweilige Kandidat lediglich die einfache Mehrheit aller Anwesenden beziehungsweise vertretenen Wohnungseigentümer hinter sich versammeln. Wenn jedoch mehrere Bewerber zur Wahl stehen, ist die relative Stimmenmehrheit nicht mehr ausreichend. Sollte keiner der Bewerber in der Lage sein, die absolute Mehrheit zu erreichen, muss über jede Person einzeln abgestimmt werden.
Des Weiteren führt ein WEG Verwalterwechsel üblicherweise dazu, dass der bisherige Verwalter abberufen wird. Sobald ihm die Abberufungserklärung zugestellt wird, besitzt er keine Organstellung mehr. Das muss sowohl dem Verwalter als auch den Wohnungseigentümern bewusst sein.
WEG Verwalterwechsel und der Beschlussgegenstand
Das Oberlandesgericht Schleswig hat am 20.01.2016 mit Az: 2 W 24/05 geurteilt, dass allen Eigentümern bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung klar sein muss, worum es bei den Treffen gehen wird. Der Beschlussgegenstand darf nicht einfach nur vage angedeutet, sondern muss konkret bezeichnet werden. Das geht aus § 23 Absatz 2 WEG hervor. So ist beispielsweise die Bezeichnung „Neuwahl eines Verwalters“ ausreichend genau, um zu verdeutlichen, dass nicht nur der Verwalter bestellt, sondern auch die Rahmenbedingungen eines Verwaltervertrags abgesteckt werden sollen.
Eine Bezeichnung wie „Wiederwahl des Verwalters“ ist hingegen zu ungenau, weil ein Verwalter nicht zwingend wiedergewählt werden muss, sondern auch ein neuer Verwalter gewählt werden kann. Ähnliches gilt für „Neubestellung des Verwalters“, wenn danach nicht der bisherige Verwalter, sondern ein anderer bestellt wird. In diesem Fall wurde die Wahl nicht ordnungsgemäß angekündigt.
Bewertungen bei WEG Verwalterwechsel
Eigentümer orientieren sich bei der Suche nach einem geeigneten Verwalter an ganz unterschiedlichen Kriterien. So soll eingeschätzt werden, ob der jeweilige Verwalter für die anstehenden Aufgaben geeignet ist und eine ausreichend gute Leistungsfähigkeit mitbringt. Das Landgericht Köln hat am 15.11.2018 unter Az: 29 S 285/17 geurteilt, das schlechte Internetbewertungen keinen wichtigen Grund darstellen, um die Bestellung eines Verwalters abzulehnen. Die Bewertungen können somit grundsätzlich herangezogen werden, um sich ein Bild von einem Verwalter und seiner Arbeitsweise zu machen, sie dürfen aber keinesfalls das einzige Kriterium sein.
Einberufung der Eigentümerversammlung
Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung stellt sich häufig die Frage der Nichtigkeit. Das ist immer dann der Fall, wenn die Einberufung durch einen nicht berechtigten Wohnungseigentümer erfolgt ist. Das bayerische Oberlandesgericht hat am 30.06.2004 mit Az: 2Z BR 113/04 geurteilt, dass eine entsprechende Einberufung nicht nichtig, aber anfechtbar ist.
Einstweilige Verfügung
Aus der Tatsache allein, dass eine WEG zur Zeit keinen Verwalter hat, ergibt sich nicht automatisch das Recht, eine gerichtliche Verwalterbestellung mittels einstweiliger Verfügung in die Wege zu leiten. Ein entsprechendes Urteil traf das Landgericht Berlin am 31.01.2012 mit Az: 85 t 31/12 WEG. Anders sieht es aus, wenn dem Eigentümer, der den Antrag stellt, erhebliche Nachteile drohen, wenn nicht sofort ein Verwalter bestellt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Rechnungen an den Energieversorger nicht bezahlt werden und es somit zu einer Vollstreckung oder zu Versorgungssperren kommen könnte.
Hinweis: Bei der Beurteilung, ob eine Eilbedürftigkeit für eine einstweilige Verfügung vorliegt, muss die Größe der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden. Häufig ist eine Berufung eines Verwalters in größeren Wohnanlagen dringender als in kleinen urteilte das Amtsgericht Landsberg 2008.
Entfernung zum Verwaltungssitz
Der Verwalter hat grundsätzlich das Recht, seinen Sitz an einem anderen Ort als der Wohnanlage zu haben. Hieraus ergibt sich nicht automatisch ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Landgericht Lüneburg urteilte beispielsweise 2014 unter Az: 9 S 70/13, dass eine Entfernung von etwa 60 km zwischen Verwaltungssitz und Wohnanlage vollkommen in Ordnung ist. Das Landgericht Köln urteilte 2008 unter Az: 29 S 285/17 sogar, dass 75 km Entfernung legitim sind.
Grundsätzlich ist es aber so, dass der Verwalter nicht zu weit von der Wohnanlage entfernt sein sollte. Beispielsweise wurde die Entfernung zwischen einer Verwaltung in München und einer Wohnanlage in Düsseldorf als zu groß bewertet. Als Richtwert kann man eine Entfernung von 100 bis 200 km ansetzen. Allerdings kann auch eine so große Entfernung in Ordnung sein, wenn es in der Wohnanlage spezielle Vertrauenspersonen des Verwalters gibt, an die sich die Eigentümer bei Bedarf wenden können.
Auf finanzielle Sicherheiten bei WEG Verwalterwechsel achten
Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung werden bei der Verwalterbestellung nur dann eingehalten, wenn der jeweilige Verwalter ausreichende Sicherheiten besitzt. So urteilte das Landgericht Karlsruhe am 10.05.2016 mit Az: 11 S 41/15. Hiermit sind ganz unterschiedliche Aspekte gemeint. Unter anderem muss der Verwalter über einen angemessenen Versicherungsschutz verfügen. Hierzu gehören beispielsweise eine Berufshaftpflichtversicherung und eine Betriebshaftpflichtversicherung.
Grundsätzlich haben Eigentümer bei der Suche nach einem Verwalter einen Beurteilungsspielraum. Das bedeutet, dass sie selbst darüber entscheiden können, ob und in welchem Maß sie sich darüber informieren, wie es um die Bonität eines Verwalters bestellt ist. Liegen allerdings konkrete Zweifel vor, muss zunächst geklärt werden, ob die Bonität des Verwalters ausreicht, damit er seinen Aufgaben pflichtgemäß nachkommen kann. Erfolgt eine entsprechende Kontrolle nicht und wird eine Hausverwaltung bestellt, die keine finanziellen Mittel und Sicherheiten mitbringt, überschreiten die Eigentümer ihren Beurteilungsspielraum. So urteilte der BGH am 22.06.2012 mit Az: V ZR 190/11.
Ein spezielles Urteil fällte das Landgericht Dortmund am 28.03.2017 mit Az: 1 S 177/16 zu Unternehmergesellschaften (UG). Wenn bei diesen unklar ist, wie es um die finanzielle Situation eines Verwalters bestellt ist, können sie die Zweifel nicht einfach durch eine Erhöhung des Stammkapitals ausräumen. Das liegt daran, dass es vielfältige Wege zur Erhöhung des Stammkapitals gibt und man daraus noch nicht ableiten kann, welche Vermögenslage der GmbH vorliegt, wenn der Verwalter bestellt wird.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Der BGH hat in zahlreichen Beschlüssen geurteilt, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht als Verwalter bestellt werden kann. Das liegt daran, dass bei einer GbR kein Eintrag ins Handelsregister erfolgt und man somit nicht eindeutig sagen kann, wer von der GbR im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt und Entscheidungen trifft. Zwar besitzt eine GbR Teilrechtsfähigkeit, das setzt sie jedoch noch längst nicht in den Stand, eine Verwaltertätigkeit übernehmen zu können.
Majorisierender Stimmenanteil
Grundsätzlich besitzt jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, die er besitzt, nur eine Stimme bei Eigentümerversammlungen. Dennoch kann es in bestimmten Situationen zu einer majorisierenden Stimmenmehrheit kommen. Das ist dann der Fall, wenn ein Eigentümer nicht nur eine berechtigte Stimme besitzt, sondern die Mehrheit. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn in der Gemeinschaftsordnung festgelegt wird, dass das Stimmrecht an die Miteigentumsanteile oder die Einheiten in der Wohnanlage gekoppelt wird.
In einer solchen Situation vereint ein Eigentümer oder eine kleine Gruppe weniger Eigentümer die Stimmenmehrheit auf sich. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie nach Gutdünken entscheiden können, was getan wird. Sie dürfen ihr Stimmrecht nicht dazu nutzen, eigennützige Ziele zu verfolgen oder gemeinschaftsfremde Themen zu behandeln. Tun sie dies doch, verwenden sie ihre Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich und die von ihnen getroffenen Beschlüsse wären anfechtbar und ungültig.
Es lässt sich nur schwer allgemein festhalten, welches Verhalten rechtsmissbräuchlich ist und welches nicht. Diese Frage muss daher jedes Mal individuell im Einzelfall geklärt werden. So hat das Landgericht Berlin beispielsweise 2014 unter Az: 55 S 302/12 geurteilt, dass es keinen Rechtsmissbrauch darstellt, wenn ein Eigentümer sein majorisierendes Stimmrecht ausnutzt, um einen bestimmten Verwalter durchzusetzen. Dasselbe gilt, wenn ein Beschluss, der mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers getroffen wird, die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung nicht erfüllt. Ebenfalls kein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn mit den Mehrheitsstimmen eine Beschlussfassung blockiert wird, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde.
In anderen Situationen kann durchaus ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegen. Das gilt beispielsweise dann, wenn ein Eigentümer oder ehemaliger Verwalter nur auf ungerechtfertigten wegen eine majorisierende Stimmenmehrheit erreicht hat. Ebenso ist es nicht legitim, mit einer majorisierenden Stimmenmehrheit durchzusetzen, dass die Verwaltung durch ein Verwaltungsunternehmen durchgeführt wird, bei dem die Ehefrau oder der Ehemann als Gesellschafter oder Geschäftsführerin auftritt, wenn zuvor ein Bestellungsbeschluss, bei dem der jeweilige Ehepartner zum Verwalter bestellt werden sollte, aufgrund von Interessengegensätzen oder mangelnden Vertrauens angefochten wurde.
Ebenfalls ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liegt vor, wenn durch die Bestellung eines bestimmten Verwaltungsunternehmens für den Inhaber der majorisierenden Stimmenmehrheit der Verkauf von Eigentumswohnungen dank der Veräußerungszustimmung des Verwalters einfacher wird. Ebenso kann der Inhaber der majorisierenden Stimmenmehrheit nicht einfach die eigene Tochter als Verwalter durchsetzen, wenn berechtigte Zweifel bestehen, dass diese bei Fragen neutral agieren wird. Nicht zuletzt kann sich jemand, der über eine majorisierende Stimmenmehrheit verfügt, nicht einfach nach einer gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählen.
Stimmprinzip
Es ist nicht zwingend erforderlich, eine Verwalterbestellung nach dem Kopfprinzip durchzuführen. Ebenso ist es möglich das Wert- beziehungsweise Anteils- oder Objektprinzip bei der Abstimmung heranzuziehen. Dieses Vorgehen stellt keine unzulässige Beschränkung dar.
Trennungstheorie
Die Trennungstheorie besagt, dass ein Unterschied zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag vorliegt. Die Verwalterbestellung führt dazu, dass der Verwalter zu einem Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft wird und somit zur Wohnungseigentümerversammlung ebenso gehört wie zum Verwaltungsbeirat. Er kann die mit seiner Tätigkeit verbundenen Aufgaben ausüben und beispielsweise einen Wirtschaftsplan erstellen, einen Vermögensbericht schreiben und die Rechnungslegung organisieren. Auch die Vertretung gehört zu seinem Aufgabenspektrum.
Während es sich bei der Verwalterbestellung somit um einen organschaftlichen Akt handelt ist der Abschluss eines Verwalterbetrags ein schuldrechtlicher Akt. In einem solchen Verwaltervertrag bestimmen die Eigentümer und der Verwalter die geltenden Einschränkungen und Erweiterungen bei den Aufgaben und Pflichten des Verwalters. Außerdem wird eine konkrete Verwaltervergütung festgelegt.
Zu Beginn einer Zusammenarbeit stehen die Verwalterberufung und der Abschluss des Verwaltervertrags. Am anderen Ende der Zusammenarbeit sind die Verwalterabberufung und die Beendigung des Vertrags zu finden. Beides stellt ebenfalls eigenständige Rechtsakte dar, weswegen die Abberufung eines Verwalters zunächst einmal keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Gültigkeit des Verwaltervertrags hat. Andersherum führt eine Wiederbestellung eines Verwalters nicht automatisch dazu, dass auch der Verwaltervertrag verlängert wird, und eine Verlängerung des Vertrags hat keine Auswirkungen auf die Wiederbestellung.
Hinweis: Fehler und Komplikationen bei der Bestellung und Abberufung eines Verwalters beziehungsweise dem Abschluss und der Beendigung eines Verwaltervertrags sollten unbedingt beim WEG Verwalterwechsel vermieden werden. Das ist dadurch möglich, dass über beide Verwaltungsakte in derselben Eigentümerversammlung abgestimmt wird. Das muss allerdings zwingend getrennt voneinander erfolgen.
Ungeeignete Verwalter
Wird ein Beschluss zur Bestellung eines Verwalters getroffen, verstößt dieser gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund gegen die Verwalterbestellung vorliegt. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn nach Berücksichtigung aller relevanten Aspekte den Eigentümern eine Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Verwalter nicht zuzumuten ist und somit kein solides Vertrauensverhältnis besteht. Ein entsprechendes Urteil des BGH wurde am 09.03.2012 unter Az: V ZR 170/11 getroffen.
Ein wichtiger Grund gegen die Wahl liegt vor, wenn der Verwalter als unfähig oder ungeeignet für das Amt eingeschätzt werden muss. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er zuvor rechtskräftig abberufen wurde und weder neutral noch so durchsetzungsstark ist, dass er die Interessen aller Eigentümer gleichermaßen vertreten kann. Ebenso ist ein Verwalter ungeeignet, der nicht neutral entscheidet, sondern die Interessen einzelner Eigentümer priorisiert. Dasselbe gilt, wenn der Verwalter Verträge abschließt, ohne hierdurch zunächst durch die Eigentümergemeinschaft befugt worden zu sein.
Ein ebenfalls praxisnahes Problem ist es, wenn der Verwalter nicht die Grundsätze des Rechnungswesens beherrscht oder mit einem falschen Umlageschlüssel arbeitet. Außerdem haben die einzelnen Eigentümer Mitwirkungsrechte, die keinesfalls durch den Verwalter unterlaufen werden dürfen. Nicht zuletzt ist der Verwalter ungeeignet, wenn er eigenständig Rechtsstreitigkeiten zwischen den Eigentümern provoziert, eigene Interessen durchsetzen möchte oder einschlägig vorbestraft ist.
Hinweis: Aus der Tatsache, dass ein Musterverwaltungsvertrag unwirksame Klauseln enthält und die aktuelle Rechtslage nicht berücksichtigt, kann nicht automatisch geschlossen werden, dass ein Verwalter ungeeignet für seine Tätigkeit wäre.
Vergleichsangebote bei WEG Verwalterwechsel einholen
Vor der Bestellung eines neuen Verwalters ist es zwingend erforderlich mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Außerdem werden in einigen Fällen drei Vertragsentwürfe verlangt und der jeweilige Bewerber muss eine Erklärung abgeben, dass er grundsätzlich bereit ist, das Verwalteramt zu übernehmen. Ist eine Eigentümergemeinschaft jedoch besonders verrufen, sodass kaum jemand ein Interesse daran hat, für sie als Verwalter tätig zu werden, kann in Ausnahmesituationen ein Angebot ausreichend sein.
Dasselbe gilt, wenn ein Eigentümer lediglich ein Angebot eingeholt hat, ein Eigentümer, der den Beschluss wegen einer zu geringen Angebotsanzahl anfechtet, jedoch selbst kein Angebot herausgesucht hat. In einem solchen Fall kann ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Anfechtenden vorliegen.
Eine andere Situation liegt vor, wenn ein Verwalter nicht neu bestellt, sondern eine Wiederbestellung angestrebt wird. In einem solchen Fall müssen keine Vergleichsangebote eingeholt werden, es sei denn, es liegt eine grundlegende Änderung des Sachverhalts vor. Dann kann es passieren, dass die Wiederbestellung des Verwalters wie eine Neubestellung zu betrachten ist, sodass die Einholung zusätzlicher Vergleichsangebote notwendig ist. Das ist beispielsweise bei nachlassender Effizienz, Spannungen zwischen den Eigentümern und dem Verwalter oder einer vorliegenden Unzufriedenheit der Wohnungseigentümer der Fall.
Ebenso kann die Einholung von Vergleichsangeboten notwendig sein, wenn die Preise des amtierenden Verwalters ausgesprochen hoch sind. Auch hier müssen dann mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.
Hinweis: Wurde die Wiederbestellung eines Verwalters aufgrund fehlender Vergleichsangebote erfolgreich angefochten, müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden, wenn sich der abgewiesene Verwalter erneut zur Wahl stellt. Diese erneute Wahl ist nämlich keine Wiederbestellung urteilte das Landgericht Dortmund am 14.06.2016 unter Az: 1 S 455/15.
Vorsicht beim WEG Verwalterwechsel: Es genügt nicht, einfach nur Vergleichsangebote einzuholen, diese müssen den Eigentümern auch mit einer angemessenen Frist zugänglich gemacht werden. Nur dann haben sie die Möglichkeit, die einzelnen Angebote zu prüfen und zu schauen, welches davon sie am meisten überzeugt. Für die Einberufung einer Eigentümerversammlung muss eine Einladungsfrist von mindestens drei Wochen eingehalten werden. Deswegen bietet es sich an, zusammen mit der Einladung die vorliegenden Angebote zu verschicken. In einigen Fällen genügt es auch, den Eigentümern die Angebote innerhalb der dreiwöchigen Einladungsfrist zukommen zu lassen, mit der ersten Variante geht man allerdings kein Risiko ein.
Die Rolle des Verwaltungsbeirats bei der Suche nach einem geeigneten Verwalter ist umstritten. So stellt sich immer wieder die Frage, ob er dazu berechtigt ist, bestimmte Angebote auszusortieren. In der Praxis wird es zumeist als legitim angesehen, eindeutig ungeeignete und überteuerte Angebote im Rahmen einer Vorauswahl auszusortieren, da diese als Alternativangebote nicht geeignet sind.
Bei WEG Verwalterwechsel Vergütung beachten
Eigentümer haben bei der Auswahl eines Verwalters einen gewissen Ermessensspielraum. So hat der BGH am 27.02.2015 unter Az: V ZR 114/14 geurteilt, dass nicht zwingend der billigste Verwalter ausgewählt werden muss. Auf der anderen Seite stellt jedoch die Tatsache, dass ein Verwalter eine übermäßig hohe Vergütung erhält, einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Es handelt sich somit um einen wichtigen Grund, mit dem die Verwalterbestellung angefochten werden kann.
Es gibt keine klare Regelung, welche Vergütung als überhöht anzusehen ist. Eine Vergütung von mehr als 40% bis 45% von Konkurrenzangeboten dürfte jedoch als unangemessen angesehen werden, solange keine sachlichen Gründe für die Verwalterauswahl genannt werden können.
Vertretung
In vielen Situationen ist es hilfreich, wenn der Verwalter einen Vertreter hat. Dieser springt beispielsweise ein, wenn der Verwalter krankheitsbedingt oder aus anderen Gründen ausfällt. Bei der Vertreterbestellung sind jedoch bestimmte Aspekte zu beachten. So ist es empfehlenswert, den Verwalter und seinen Vertreter unabhängig voneinander zu bestellen. Bei einer gemeinsamen Bestellung durch einen einzelnen Beschluss kann es nämlich dazu kommen, dass zwar die Verwalterbestellung wirksam, die Vertreterbestellung jedoch nichtig ist.
Wiederbestellung
Es kommt immer wieder vor, dass ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters vorliegt. In einem solchen Fall muss ein neuer Verwalter bestellt werden. Unter anderem liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn der bisherige Verwalter mehrere Jahre lang keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen durchgeführt und keine Wirtschaftspläne erstellt hat. Ebenso stellt es einen Verstoß gegen seine Aufgaben dar, wenn er die von den Eigentümern gefassten Beschlüsse nicht umsetzt.
Weitere wichtige Gründe liegen vor, wenn bei der Verwalterbestellung die Eckpunkte des Verwaltervertrags nicht in Grundzügen festgelegt werden und wenn der Verwalter nicht die gebotene Neutralität an den Tag legt. Ebenso darf ein Verwalter die Erhaltungsrücklage nicht mindern, keine überhöhte Vergütung verlangen und die Gemeinschaftskonten nicht auf seinen Namen führen.
Zudem liegen Gründe gegen die Verwalterbestellung vor, wenn der Verwalter ohne Beschlussfassung der Eigentümer einen 10-jährigen Zeitmietvertrag für eine der Wohnungen abschließt oder Renovierungsarbeiten durchführen lässt, ohne dies vorher mit der Eigentümergemeinschaft abgesprochen zu haben. Nicht zuletzt stellen grob fehlerhaft erstellte Jahresabrechnungen und ernste Zweifel an der Eignung des Verwalters wichtige Gründe gegen eine Wiederbestellung dar.
Fazit zum WEG Verwalterwechsel
Mit einem WEG Verwalterwechsel sind zahlreiche rechtliche Aufgaben und Besonderheiten verbunden. Dazu gibt es, wie im Text beschrieben, viele Gerichtsurteile, auch vom BGH. Es ist empfehlenswert, dass sich die Eigentümer und Verwalter mit den entsprechenden rechtlichen Gegebenheiten auskennen um alle Vorgaben einzuhalten und nichtige sowie anfechtbare Beschlüsse zu vermeiden.
