Ein Mietverhältnis muss immer zwei Sichtweisen berücksichtigen: die des Mieters und die des Vermieters. Der Anspruch sollte sein, dass die Vermieter gute Renditen erwirtschaften, die Mieten für die Mieter aber bezahlbar bleiben. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die Vermieter gezielt die Miethöhe berechnen, die ihnen zusteht und die in einem angemessenen Verhältnis zu Lage, Baujahr, energetischer Sanierung und anderen Faktoren der Mietimmobilie steht.
Grundsätzlich sind Vermieter bei der Vermietung ihres Eigentums frei, sie müssen allerdings bestimmte rechtliche Vorgaben in Bezug auf die Miethöhe einhalten. Hierzu gehören unter anderem, die ortsübliche Vergleichsmiete, die Mietpreisbremse und einiges mehr. Dieser Artikel erklärt, wie Vermieter gezielt die Miethöhe berechnen und welche Faktoren hierbei eine besonders wichtige Rolle spielen.
Miethöhe berechnen – zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen
Wer eine passende Miethöhe berechnen möchte, kommt an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vorbei. Sie ist ein wichtiger Richtwert, um zu bestimmen, ob eine Miete zu hoch, zu niedrig oder angemessen ist. Hinweise hierzu finden sich in § 558 BGB. Zur Bestimmung dieser Vergleichsmiete werden vergleichbare Immobilien in der unmittelbaren Nähe gesucht und geschaut, wie hoch die Mieten dort sind. Hierbei werden nur solche Mieten herangezogen, die innerhalb der letzten sechs Jahre bei einer Neuvermietung vereinbart oder bei einer Bestandsmiete durch eine Mieterhöhung verlangt wurden.
Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielen vielfältige Faktoren eine Rolle. Neben der Art und dem Baujahr der jeweiligen Immobilie gehören hierzu beispielsweise die Lage und die Wohnraumgröße. Außerdem müssen die Ausstattung, die Beschaffenheit, der energetische Zustand und einige weitere Aspekte in den Blick genommen werden. Üblicherweise tun dies nicht die Immobilienbesitzer selbst, sondern die Städte und Gemeinden.
Diese entwickeln aus den jeweiligen Werten einen sogenannten Mietspiegel. Es gibt sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel, wobei lediglich letztere von allen Interessenvertretern bei der Bestimmung einer angemessenen Miethöhe anerkannt werden. Liegt lediglich ein einfacher Mietspiegel vor, wird häufig ein Sachverständiger damit beauftragt, ein Gutachten zu erstellen, anhand dessen die ortsübliche Vergleichsmiete dann deutlich wird.
Hinweis: Seit der Mietspiegelreform sind Gemeinden, die mindestens 50.000 Einwohner haben, dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Dieser muss ab 2024 verpflichtend qualifiziert sein.
Die Mietpreisbremse berücksichtigen
Wer rechtssicher die Miethöhe berechnen möchte, sollte sich mit der Mietpreisbremse auseinandersetzen. Diese gilt in einigen Städten und Gemeinden und soll den massiven Anstieg der Mieten in Lagen mit hoher Nachfrage eindämmen. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei einer Neuvermietung maximal eine Miete verlangt werden darf, die um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wenn sich Vermieter unsicher sind, ob in ihrer Region eine Mietpreisbremse gilt, können sie bei der Gemeindeverwaltung nachfragen.
Zu beachten ist, dass die Mietpreisbremse nur für Bestandsimmobilien gilt. Wer eine neue Immobilie baut und erstmals vermietet, muss sich somit nicht an der Mietpreisbremse orientieren. Hier bleibt die freie Preiskalkulation der Vermieter bestehen. Ebenso muss sie nicht berücksichtigt werden, wenn eine Immobilie nach einer Modernisierung erstmalig neu vermietet wird. Hiermit sind allerdings Modernisierungen gemeint, die den Wert der Immobilie deutlich erhöhen, und keine kleinen Reparaturen.
Wenn die Mietpreisbremse in der eigenen Region greift, sollte sie unbedingt eingehalten werden. So ersparen sich Vermieter Probleme mit ihren Mietparteien. Diese haben nämlich auch im Nachhinein das Recht, eine Mietreduzierung zu verlangen und sich denjenigen Teil der Miete zurückerstatten zu lassen, der über dem zulässigen Wert lag, wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wurde.
Miethöhe berechnen – Leerstand und zu niedrige Mieten vermeiden
Eine zu hoch angesetzte Miete führt üblicherweise dazu, dass es lange dauert, bis man geeignete Mieter findet. Das ist häufig nachteilig, da man bei einem längeren Leerstand die Kosten der Immobilie weiter bezahlen muss, ohne dass sie Einnahmen generiert. Deswegen sollten Vermieter, wenn sie die Miethöhe berechnen, realistische Werte nutzen und eine Miete verlangen, die in der jeweiligen Region üblich ist.
Andersherum führt aber auch eine zu niedrige Miete dazu, dass man finanzielle Schwierigkeiten bekommt. Dann findet man zwar leicht Mieter, die Mieteinnahmen decken aber die laufenden Kosten nicht, sodass man auf Rücklagen zurückgreifen muss. Das ist insbesondere dann notwendig, wenn Instandhaltungs- und Reparaturkosten anfallen.
Außerdem ergeben sich aus einer zu niedrigen Miete häufig Schwierigkeiten mit dem Finanzamt. Dieses erkennt steuermindernde Aufwendungen nämlich nur an, wenn eine ortsübliche Miete verlangt wird. Gerade bei der Vermietung an Angehörige spielt das eine Rolle. Hier muss die Miete mindestens 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen, damit Vermieter Werbungskosten in vollem Umfang geltend machen können.
Die Rentabilität eines Mietobjekts ermitteln
Wenn Vermieter die Miethöhe berechnen, sollten sie die maximal erzielbare Kaltmiete in den Blick nehmen. Diese vermittelt einen guten Eindruck von der Rentabilität der jeweiligen Immobilie. Die Warmmiete ist weniger aussagekräftig, da sie Betriebskosten enthält, von denen die Vermieter nicht profitieren, weil sie sie an die jeweiligen Versorger weitergeben müssen.
Wie hoch die maximale erzielbare Kaltmiete ausfällt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Hauptsächlich die Lage und die Nachfrage nehmen Einfluss auf die Miethöhe. Hierbei ist zwischen einfachen, mittleren und gehobenen Wohnlagen zu unterscheiden. Abhängig von der jeweiligen Kategorie sieht der Mietspiegel unterschiedlich hohe Mieten vor.
Ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Bestimmung der maximal erzielbaren Kaltmiete ist die Ausstattung. Verfügt eine Wohnung beispielsweise über einen Balkon oder einen Stellplatz, kann mehr Geld verlangt werden, als bei einer Wohnung ohne Extras. Ferner zählen Einbauküchen oder eine moderne Haustechnik zu den Ausstattungsmerkmalen, durch die sich die Miete erhöht. Außerdem ist es möglich, möblierte Wohnungen zu vermieten. Dies ist für die Mieter ein entscheidender Vorteil, weswegen höhere Mieten verlangt werden dürfen. Um wie viel höher die Miete ausfällt, hängt unter anderem von der Art und der Qualität der Möblierung ab.
Nicht zuletzt gespielt der Zustand der Immobilie beim Miethöhe berechnen eine wichtige Rolle. Wurden beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und hat die Immobilie einen guten energetischen Zustand, wirkt sich das positiv auf die Miethöhe aus. Frisch renovierte Wohnungen bringen somit deutlich mehr Geld als unrenovierte, weil die Mieter eine höhere Wohnqualität haben und kein eigenes Geld in die Gestaltung der Wohnung investieren müssen.
Fazit Miethöhe berechnen
Grundsätzlich können Vermieter ihre Mietpreise frei wählen, sie müssen sich allerdings an Aspekten wie der Mietpreisbremse und der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Das ist aus rechtlicher Sicht notwendig, aber auch aus wirtschaftlicher Sicht. Langer Leerstand sollte nämlich unbedingt vermieden werden.
Die Miete sollte daher keinesfalls zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein. Wenn Vermieter die Miethöhe berechnen, müssen sie Aspekte wie die Lage, den Zustand, die Ausstattung und einiges mehr berücksichtigen. Je sorgfältiger sie hierbei vorgehen, desto schneller finden sie geeignete Mieter und desto besser fällt die Rentabilität ihres Mietobjekts aus.
