Ist eine Eigentümergemeinschaft unzufrieden mit ihrem WEG Verwalter, besteht ein berechtigtes Interesse daran, ihm die fristlose Kündigung zu präsentieren. Das ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Beispielsweise müssen Kündigungsfristen eingehalten und dem Verwalter die Beschlüsse zugänglich gemacht werden. Die Eigentümer sollten daher rechtlich sauber vorgehen, wenn sie eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters anstreben.
Strebt eine Eigentümergemeinschaft die fristlose Kündigung ihres WEG Verwalters an, müssen vielfältige Aspekte berücksichtigt werden. Unter anderem ist es wichtig, zwischen Verwaltervertrag und Abberufung zu unterscheiden und einen Beschluss für die fristlose Kündigung zu erzielen.
Dieser Beitrag stellt die wichtigsten Aspekte bei der fristlosen Kündigung eines WEG Verwalters vor und erklärt, worauf die Eigentümer speziell achten müssen.
Fristlose Kündigung: Zwischen Verwaltervertrag und Abberufung des WEG Verwalters unterscheiden
Wenn ein WEG Verwalter kündigt, bedeutet das für die Eigentümer eine Menge Arbeit. Sie müssen schnellstmöglich nach einem anderen Verwalter suchen und hierbei mindestens drei Angebote einholen und vorlegen. Nicht unbedingt einfacher gestaltet sich der Weg, wenn die igentümerversammlung dem Verwalter fristlos kündigen will, beziehungsweise muss. Um diesen komplexen Weg rechtssicher zu gestalten müssen Immobilieneigentümer einiges beachten. Hier gelten nicht nur die Bestimmungen des Wohnungseigentümergesetzes. Auch im BGB finden sich vielerlei Grundlagen um diesen Weg rechtssicher begehen zu können. Doch von Anfang an:
Wird ein WEG Verwalter berufen, vereinbaren er und die Eigentümergemeinschaft üblicherweise einen Verwaltervertrag, in dem seine Aufgaben, Rechte und Pflichten schriftlich festgehalten sind. Hierbei handelt es sich um zwei unterschiedliche Rechtsakte. Entsprechend gilt das auch für die Kündigung des Verwaltervertrags und die Abberufung des Verwalters. Beide Maßnahmen müssen klar voneinander getrennt werden.
Da es sich bei einem Verwaltervertrag um einen Rechtsakt schuldrechtlicher Natur und bei der Bestellung um eine Organstellung des Verwalters handelt, wirken sie sich nicht unmittelbar aufeinander aus. So ist es durchaus möglich, dass der Verwalter abberufen wird, ohne dass der Verwaltervertrag hierdurch automatisch endet. Deswegen ist es wichtig, sowohl die Abberufung des Verwalters in die Wege zu leiten als auch den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen.
Hinweis: Grundsätzlich ist es möglich, Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags miteinander zu verknüpfen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum gebunden ist. Eine entsprechende Formulierung muss jedoch im Verwaltervertrag zu finden sein.
Wann kann eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters erfolgen?
Die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform umfasst § 26 Abs. 3 Satz 1, in dem festgehalten ist, dass ein Verwalter „jederzeit“ abberufen werden kann. Hierfür müssen keine Gründe genannt, aber ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Hierdurch wurde der frühere Paragraph abgelöst, der besagte, dass eine Abberufung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich sei. Die neuen Regelungen gelten auch für WEG Verwalter, die vor dem 01.12.2020 berufen wurden. Etwaige Beschränkungen dieser Möglichkeit sind laut § 26 Abs. 5 WEG nicht zulässig.
Wann muss ein wichtiger Grund vorliegen?
Die Abberufung eines WEG Verwalters ist seit der WEG-Reform auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Das gilt allerdings nicht für den Verwaltervertrag. Soll hier eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters erfolgen, muss nach wie vor ein wichtiger Grund vorliegen. Ebenso ist es erforderlich, dass die geltenden Kündigungsfristen eingehalten werden. Die entsprechenden Regelungen sind in § 626 BGB zu finden.
Die entwickelten Grundsätze für die Abberufung des Verwalters helfen bei der Einschätzung, ob ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags vorliegt. Diese Grundsätze wurden vor der WEG-Reform herangezogen, um einschätzen zu können, ob eine Abberufung des Verwalters möglich ist. Sie können heute auf den Verwaltervertrag übertragen werden, um zu prüfen, ob der erforderliche wichtige Grund für die fristlose Kündigung des WEG Verwalters vorliegt.
Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn den Eigentümern die weitere Zusammenarbeit mit dem WEG Verwalter nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist. Die für den wichtigen Grund notwendigen Umstände müssen hierbei nicht zwingend durch den Verwalter verschuldet sein. Häufig ist es aber so, dass erhebliche Pflichtverletzungen oder gar Straftaten seitens des Verwalters dazu führen, dass eine Eigentümergemeinschaft eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags anstrebt. Hierbei ist aber zu beachten, dass wichtige Gründe vorliegen müssen und kleine Verstöße nicht ausreichen.
Kündigungsfristen einhalten
Für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags müssen Kündigungsfristen eingehalten werden. Die in § 626 Abs. 2 BGB festgehaltenen Zweiwochenfristen können allerdings nicht eingehalten werden, da beispielsweise die Ladungsfristen für eine Eigentümerversammlung bereits drei Wochen betragen. Ohne einen Beschluss dieser Eigentümerversammlung kann jedoch keine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Deswegen muss eine „angemessene Frist“ eingehalten werden.
Diese darf allerdings nicht zu lang sein. Erfährt ein Wohnungseigentümer beispielsweise von dem wichtigen Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, leitet aber erst zwei Monate später Schritte für eine fristlose Kündigung ein, ist sein Recht auf Kündigung verwirkt. Ein entsprechendes Urteil fällte das bayerische Oberlandesgericht am 17.01.2000 unter Az.: 2Z BR 120/99.
Ein Beschluss für die fristlose Kündigung des WEG Verwalters ist notwendig
Sowohl für die Abberufung des WEG Verwalters als auch für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zwingend erforderlich. Die Trennungstheorie schreibt hierbei vor, dass jeweils ein eigener Beschluss für die Abberufung und die Kündigung zu erfolgen hat. Die Eigentümer können sich hierbei entscheiden, ob sie die jeweiligen Beschlüsse über eine Eigentümerversammlung oder im Rahmen eines Umlaufverfahrens fassen.
Üblicherweise erfolgt die Abberufung eines WEG Verwalters im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Das bringt den Vorteil mit sich, dass laut § 25 Abs. 1 WEG dann ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist selbst dann gegeben, wenn nur ein einziger Eigentümer an ihr teilnimmt. Das Umlaufverfahren ist in § 23 Abs. 3 WEG geregelt. Hier wird Allstimmigkeit verlangt, was bedeutet, dass sämtliche Wohnungseigentümer der Abberufung zustimmen müssen. Diese Bereitschaft müssen sie schriftlich kundtun, wobei eine E-Mail genügt. Die Hürden für die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags sind beim Umlaufverfahren somit höher.
Hinweis: Grundsätzlich sind sämtliche Wohnungseigentümer berechtigt, ein Umlaufverfahren zur Abberufung eines WEG Verwalters oder für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags in die Wege zu leiten.
Dem Verwalter den Beschluss zukommen lassen
Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der WEG Verwalter an der Eigentümerversammlung teilnimmt, in der seine Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen werden. Am Umlaufverfahren nimmt er ebenfalls nicht teil. In beiden Fällen ist es dann erforderlich, dass er über die Kündigung in Kenntnis gesetzt wird.
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Wohnungseigentümer sind laut § 9b Abs. 2 WEG dafür verantwortlich, dem WEG Verwalter die Kündigung zu erklären und ihm das Kündigungsschreiben zuzustellen. Gibt es weder einen Beirat noch eine Vertretung, sollte ein Beschluss gefasst werden, der einen Wohnungseigentümer berechtigt, die Kündigung im Namen der Eigentümergemeinschaft zu erklären.
Ebenso wie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags muss dem Verwalter auch die Abberufung mitgeteilt werden. Dies erfolgt üblicherweise mittels Zustellung des Abberufungsbeschlusses. Sowohl nach einer Eigentümerversammlung als auch bei einem Umlaufbeschluss wird dem Verwalter daher meist das zugehörige Protokoll zugestellt. Nimmt der Verwalter hingegen an der Eigentümerversammlung teil, hat er die Beschlussverkündigung automatisch erhalten und eine separate Zustellung in Schriftform ist nicht zwingend erforderlich.
Rechtliche Möglichkeiten eines Verwalters gegen eine fristlose Kündigung
Anders als vor der WEG-Reform kann ein WEG Verwalter die Beschlüsse zur Abberufung und zur fristlosen Vertragskündigung nicht mehr anfechten. Hierbei ist aber zu beachten, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung lediglich die Sicht der Eigentümer darstellt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des WEG Verwalters vorliegt. Ob tatsächlich ein berechtigter Grund vorhanden ist, ist damit noch nicht geklärt. Daher besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass ein WEG Verwalter eine Feststellungsklage nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG einreicht, um überprüfen zu lassen, ob tatsächlich ein entsprechender Grund vorliegt.
In einigen Fällen kommt es vor, dass der WEG Verwalter erfolgreich abberufen wird, der Verwaltervertrag aber nicht fristlos gekündigt werden kann. In einer solchen Situation endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die entsprechenden Regelungen sind in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG zu finden. Bis zu diesem Zeitpunkt behält der Verwalter seine Vergütungsansprüche, die allerdings um etwa 20% gekürzt werden können, da er seinen Aufgaben ja nicht mehr so nachkommen muss wie bisher und entsprechend geringere Aufwendungen hat.
Bei diesem Vorgehen ist es nicht erforderlich, dass ein Beschluss zur fristlosen Vertragskündigung erfolgt. Entsprechend muss dieser dem WEG Verwalter auch nicht bekannt gemacht und die Kündigung nicht erklärt werden. Ein Beschluss und die Zustellung sind allerdings notwendig, wenn eine ordentliche, fristgerechte Kündigung dazu führt, dass das Vertragsende keine 6 Monate in Anspruch nimmt.
Fazit
Eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters ist grundsätzlich immer möglich, macht jedoch einige rechtliche Maßnahmen nötig. Unter anderem muss zwischen dem Verwaltervertrag und der Abberufung des WEG Verwalters unterschieden werden. Außerdem müssen Kündigungsfristen eingehalten und die Beschlüsse dem WEG Verwalter zugänglich gemacht werden. Es ist wichtig, dass sich die Eigentümergemeinschaft genügend Zeit für die Abberufung und Kündigung nimmt und sauber arbeitet, damit es zu keinen rechtlichen Streitereien kommt.
