Die Heizkostenverordnung schafft Klarheit. Kosten für Warmwasser und Heizen dürfen Vermieter nicht pauschal abrechnen, sondern sie müssen den individuellen Verbrauch der Mieter berücksichtigen. Bei einer Heizanlage, die beide Aufgaben übernimmt, ist es wichtig, den Brennstoffverbrauch mithilfe einer konkreten und nachvollziehbaren Berechnung zu ermitteln. So soll für eine größtmögliche Transparenz und Gerechtigkeit gesorgt werden.
Wenn eine Heizanlage in einer Mietimmobilie sowohl für Warmwasser als auch für das Heizen verantwortlich ist, müssen Vermieter den Verbrauch der einzelnen Mietparteien genau bestimmen. Nur dann sind sie in der Lage, die tatsächlich angefallenen Kosten zu bestimmen und abzurechnen. Dieser Beitrag erklärt, welche Ziele die Heizkostenverordnung verfolgt, wie Vermieter den Verbrauch exakt bestimmen und welche Ausnahmeregelungen es gibt.
Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung
In einigen Mietimmobilien kommt es vor, dass eine Heizanlage sowohl für das Warmwasser als auch für das Heizen verantwortlich ist. Dann ist es an den Vermietern, die Gesamtkosten verbrauchsgemäß aufzuteilen, damit Mieter nur die Kosten übernehmen, für die sie tatsächlich verantwortlich sind. Die entsprechenden Bestimmungen sind in § 9 der Heizkostenverordnung (HKVO) zu finden. Sie stellen spezielle Regelungen für Gebäude mit Heizkesseln oder einer verbundenen Anlage für Fernwärme und Warmwasser auf.
Um auf den individuellen Verbrauch zu kommen, müssen der jeweilige Verbrauch der Heizung und der Fernwärme bekannt sein. Dann wird vom Gesamtverbrauch der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage subtrahiert. Sollten nicht einheitliche Kosten entstanden sein, müssen diese den einheitlichen Kosten hinzugefügt werden. Zu beachten ist jedoch, dass dieses Vorgehen nur bei Immobilien mit Heizkessel oder Fernwärme angewendet werden darf. Für alle anderen Varianten stellt § 9 HKVO spezielle Regeln auf und verlangt individuelle Techniken.
Den Verbrauch exakt ermitteln
§ 9 Abs. 2 HKVO sieht vor, dass die verwendete Wärmemenge (Q) über einen Wärmezähler ermittelt werden muss. Dieser verwendet sogenannte Durchflussmesser und Temperaturfühler, um die Temperatur zu bestimmen, die das Wasser im Vor- und Rücklauf besitzt. Hieraus ergibt sich dann der Verbrauch. Anders sieht es aus, wenn kein Wärmezähler eingesetzt wird, weil der Aufwand unzumutbar wäre. Dann ist laut Heizkostenverordnung die Formel: Q = 2,5 x V x (tw – 10) anzuwenden.
„Q“ meint hierbei die Wärmemenge, wohingegen der Wert 2,5 die Erzeugeraufwandszahl, die mittlere spezifische Wärmekapazität die Wärmeverluste und die Verteilung einschließlich der Zirkulation und Messdatenerhebung beschreibt. „V“ steht für das gemessene Volumen des Warmwasserverbrauchs in Kubikmetern und „tw“ für die gemessene oder geschätzte Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius. Der Wert 10 schließlich meint die übliche Temperatur, mit der das Kaltwasser in die Warmwasserversorgungsanlage gelangt. Dieser Wert wird ebenfalls in Grad Celsius angegeben. Hierbei ergibt sich ein Wert in Kilowattstunden pro Jahr.
Gelegentlich kommt es allerdings vor, dass weder die Wärmemengen noch das Volumen des verwendeten Warmwassers bekannt sind. In diesem Fall sieht § 9 HKVO die Berechnung anhand der Wohnfläche vor. Dies geschieht über die Formel: Q = 32 x AWohn . Der Wert 32 steht hierbei für den Nutzwärmebedarf, die Erzeugeraufwandszahl und die Messdatenerhebung zum Wasserverbrauch. AWohn beschreibt die Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern, die das Warmwasser durch die zentrale Anlage erhält. Auch hier ergibt sich ein Wert in Kilowattstunden pro Jahr. Allerdings sind die über diese Gleichungen ermittelten Werte deutlich unzuverlässiger als die bei einem Wärmezähler.
Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn Brennwertheizungen zum Einsatz kommen. In diesem Fall muss die Wärmemenge (Q) mit 1,1 multipliziert werden. Erfolgt hingegen eine eigenständige gewerbliche Wärmelieferung, wird „Q“ durch 1,15 dividiert.
Die Ermittlung des Brennstoffverbrauchs
Sobald die verwendete Wärmemenge in Kilowattstunden feststeht, muss noch der genaue Brennstoffverbrauch ermittelt werden. Um dies zu erreichen, wird die Wärmemenge durch den Brennstoff geteilt. Je nach Art des verwendeten Brennstoffs kommt dann ein Wert in Kilowattstunden/Liter, Kilowattstunden/Kubikmeter oder Kilowattstunden/Kilogramm heraus. Die Heizwerte stehen hierbei üblicherweise in den Abrechnungsunterlagen der jeweiligen Lieferanten des Brennstoffs. Ist dies nicht der Fall, gibt § 9 HKVO an, welcher Heizwert für Brennholz, Braunkohle, Erdgas, Flüssiggas, Holzhackschnitzel, Holzpellets, Koks, leichtes Heizöl, schweres Heizöl und Steinkohle anzuwenden ist.
Ausnahmeregelungen bei der Heizkostenverordnung
Bei der Erstellung einer Heizkostenabrechnung kann es zu Spezialfällen kommen, die in § 9a HKVO geregelt sind. Ein Fall erklärt, was zu tun ist, wenn es zu einem Geräteausfall kommt oder andere zwingende Faktoren eine genaue Bestimmung des Verbrauchs unmöglich machen. In diesem Fall wird die Bestimmung anhand vergleichbarer Räume, Zeitperioden oder Durchschnittswerte durchgeführt. Bezieht sich dieser Sonderfall auf 25% der Wohn- und Nutzfläche oder eines unbebauten Raumes, werden die Regelungen herangezogen, die laut § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 in Bezug auf die Kostenverteilung gelten.
Das ist bei einem Nutzerwechsel zu beachten
Immer wieder kommt es vor, dass Mieter innerhalb eines Abrechnungszeitraums aus- und neue Mieter einziehen. In diesem Fall schreibt § 9b HKVO vor, dass eine Zwischenablesung erfolgen muss. Ausgehend von den abgelesenen Werten müssen die Kosten am Ende des Abrechnungszeitraums zwischen dem früheren und dem aktuellen Nutzer aufgeteilt werden. Sonstige Kosten werden auf Grundlage der Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt.
In einigen Fällen ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder technisch schwierig. In einer solchen Situation werden die in Absatz 2 festgehaltenen Regeln für die Kostenverteilung angewendet. Auswirkungen auf die rechtsgeschäftlichen Bestimmungen entstehen hierdurch nicht.
Auf Exaktheit bei der Heizkostenverordnung setzen
Die Aufgabe von § 9 HKVO besteht darin, für eine größtmögliche Transparenz und Gerechtigkeit bei der Kostenverteilung des jeweiligen Energie- und Brennstoffverbrauchs zu sorgen. Um dies zu gewährleisten, müssen geeignete Technologien eingesetzt und der individuelle Verbrauch genau bestimmt werden. Das gilt sowohl bei den Standardverfahren als auch bei den Sonderfällen.
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