Ein aktuelles BGH-Urteil erlaubt es Vermietern, eine Mietkaution auch für verjährte Schäden einzubehalten und hebt somit zwei Urteile der Vorinstanzen auf. Während das Urteil von Vermieterseite positiv aufgenommen wird, sprechen Mieterverbände von einem schlechten Tag für Mieter.
Einbehalt der Kaution: Das passierte im konkreten Fall
Eine Frau war Anfang November 2019 aus ihrer Wohnung in Bayern ausgezogen. Der Vermieter stellte im Anschluss fest, dass in der Wohnung Schäden vorhanden seien, die Kosten von insgesamt 1.175 € nach sich zögen. Deswegen behielt er die Kaution von 780 € ein und schickte der Frau am 20. Mai eine Abrechnung. Damit war die 6-Monatsfrist allerdings bereits überschritten und der Anspruch somit verjährt.
Die Mieterin ging hiergegen gerichtlich vor und versuchte, ihre Mietkaution zurückzuerhalten. Das Amtsgericht Erlangen und das Landgericht Nürnberg-Fürth gaben der Frau recht, weil der Vermieter seine Ansprüche nicht rechtzeitig geltend gemacht habe. Paragraf 215 BGB der eine Geltendmachung der Mietkaution zu Verrechnungszwecken selbst bei einer Verjährung vorsieht, wenn der Anspruch zum Zeitpunkt, als er erstmals hätte aufgerechnet werden können, noch nicht verjährt war, gelte hierbei nicht, da es sich bei einer Mietkaution um eine Geldforderung handele, während die Herstellung des Ursprungszustandes der Mietsache eine Naturalrestitution darstelle.
Verjährung schützt die Kaution nicht
Der BGH teilt diese Einschätzung der Vorinstanzen nicht. Es sei für den vorliegenden Fall irrelevant, ob der Vermieter innerhalb der gesetzten 6-Monatsfrist entscheidet, ob er eine Naturalrestitution oder einen Geldersatz in Anspruch nehmen will. In der Praxis sei eine Mietkaution dazu gedacht, dass Vermieter eventuelle Schäden an der Mietsache nach dem Auszug der Mieter unbürokratisch mit dem vorhandenen verrechnen und sich dadurch schadlos halten können. Eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen sei in diesem Fall nicht notwendig.
Der BGH urteilte, dass es sich bei der Ausübung der Ersetzungsbefugnis lediglich um einen formalen Schritt handele und die Kautionsabrechnung somit nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen habe, die das Gesetz vorsieht. Somit bestünde aus Mietersicht kein Interesse daran, dass die Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist stattfindet. Daher gab das Gericht dem Vermieter recht. Ob die Kaution tatsächlich einbehalten werden kann, steht damit allerdings noch nicht fest. Der BGH wies den Fall zurück an die Vorinstanz. Diese hat nun zu prüfen, ob die vom Vermieter angesetzten Schäden tatsächlich vorliegen und ob die ermittelte Schadenshöhe angemessen ist.
Der Mieterbund übt Kritik
Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil scharf und sagt, dass Mieter keine schnelle Rechtssicherheit mehr hätten. Vermieter könnten auch nach der sechsmonatigen Frist noch mit Schadenersatzansprüchen auf Sie zukommen und die Mietkaution unverhältnismäßig lange einbehalten. Der Einbehalt zur Verrechnung führe jedoch dazu, dass Mieter den Klageweg gehen müssten, um einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution geltend zu machen, wenn Vermieter die Mietsicherheit einfach einbehalten würden, weil angeblich Schäden an der Mietsache vorlägen. Das mache die Situation für Mieter unnötig kompliziert und ziehe gegebenenfalls erhebliche Kosten nach sich.
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