Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Berlin scheint unersättlich. Einen Preisanstieg gibt es vor allem bei Neubauten. Hier erfahren Sie, wie sich die Preise in den verschiedenen Bezirken entwickeln.
Der Berliner Immobilienmarkt bleibt ein heißes Pflaster. Bereits seit vielen Jahren hört man von sich überschlagenden Preisen in der Hauptstadt – neu ist daran nichts mehr und wer auf eine Abkühlung gewartet hat, wartet weiterhin. Die Nachfrage ist unverändert auf hohem Niveau, denn Eigentum in Berlin gilt bei steigenden Preisen und einer wachsenden Metropole nach wie vor als gute Investition.
Auch für die Eigennutzung ist vielen der Kauf einer Immobilie trotz hoher Grundstückspreise und hoher Baukosten einen Gedanken wert – die Mieten in Berlin sind schließlich auch nicht im Begriff zu sinken.
Die Nachfrage bleibt hoch, aber sie verändert sich. Ob Wohnungen oder Einfamilienhäuser – Immer stärker sind demnach Neubauten nachgefragt, die zahlreiche Vorteile mit sich bringen. Dabei kommt es, wie immer, auf die Lage an. Bei guter Verkehrsinfrastruktur erzielen Neubauten Höchstpreise. Wie sich der Berliner Immobilienmarkt entwickelt, wie es in den verschiedenen Bezirken aussieht und vor allem wo sich ein Kauf lohnt, erfahren Sie hier.
Neubauten auf dem Berliner Immobilienmarkt immer stärker nachgefragt
Trotz flächendeckender Kritik an zu wenig entstehenden Wohnungen in der Hauptstadt fällt dem aufmerksamen Betrachter bei einer Fahrt in Berlin auf: Mittlerweile sind einige, teilweise sehr große Neubausiedlungen aus dem Boden geschossen. Und die Nachfrage nach Neubauten – sowohl nach neu gebauten Einfamilienhäusern als auch nach Neubauwohnungen – ist weitaus größer als das Angebot. Die Vorteile liegen auf der Hand: Schallisolierung, kein Instandhaltungsrückstand und geringere Energiekosten.
Aus einer Auswertung von ImmoScout24 geht hervor, dass die Nachfrage nach Neubauten deutlich angestiegen ist. Bei Häusern kann ein Anstieg von 27 Prozent und bei Wohnungen sogar ein Anstieg der Nachfrage um 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet werden. Weiterhin zeigt die Auswertung von ImmoScout24 auch, dass die Preise in manchen Bezirken stärker gestiegen sind als in anderen. Es lässt sich daraus also auch ableiten, wo im Verhältnis noch günstigere Neubauten angeboten werden.
Grundlage für die Erhebungen sind alle bei ImmoScout24 inserierten Neubauten. Die durchschnittlichen Hauspreise beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und einem Grundstück von 600 Quadratmetern. Bei Wohnungen beziehen sich die durchschnittlichen Angebotspreise auf eine Dreizimmerwohnung mit 80 Quadratmetern. Das entsprechende Objekt durfte dabei nicht älter als 2 Jahre alt sein und eine „gepflegte Ausstattungsqualität“ aufweisen.
Neubauwohnungen: größter Preisanstieg in Steglitz-Zehlendorf, im Nordosten sieht es besser aus
Der durchschnittliche Angebotspreis für Neubauwohnungen ist insgesamt auf dem Berliner Immobilienmarkt um 5,1 Prozent innerhalb eines Jahres gestiegen. Der Preis stieg von vorher 6.155 Euro auf nun 6.471 Euro pro Quadratmeter. Gesunken ist der Preis logischerweise nirgends – in jedem der 12 Berliner Bezirke ist ein Anstieg zu verzeichnen. Der Anstieg ist aber keineswegs gleich, sondern die Auswertung macht einen deutlichen Unterschied im Preisanstieg zwischen den Bezirken deutlich.
Der größte Preisanstieg ist demzufolge in Steglitz-Zehlendorf mit 7,1 Prozent zu verzeichnen. Hier kostet der Quadratmeter Neubauwohnung nun 7.762 Euro anstatt vorher 7.250 Euro. Generell lässt sich festhalten, dass die Preise tendenziell in den Außenbezirken am stärksten gestiegen sind. So folgen die Außenbezirke Spandau und Marzahn-Hellersdorf in Sachen Preisanstieg mit jeweils 7,0 Prozent. Den geringsten Anstieg weist hingegen Pankow vor. Hier ist der Preis im Vergleich zum Vorjahr „nur“ um 2,6 Prozent gestiegen.
Neubauwohnungen in Marzahn-Hellersdorf weiterhin am günstigsten und in Friedrichshain-Kreuzberg am teuersten
Der Anstieg der Preise für eine Neubauwohnung macht die massive Nachfrage nach Neubauten deutlich, ist aber nicht mit den absolut bestehenden Preisen in den jeweiligen Bezirken zu verwechseln. Der Anstieg des durchschnittlichen Angebotspreises für eine Neubauwohnung in Marzahn-Hellersdorf liegt mit 7,0 Prozent zwar über dem Berliner Durchschnitt. Neubauwohnungen bleiben in dem Ost-Berliner Bezirk aber am günstigsten – und das mit Abstand. In Marzahn-Hellersdorf kostet der Quadratmeter auch nach dem Anstieg 5,490 Euro. Der zweitgünstigste Bezirk ist Treptow-Köpenick mit 5.947 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Spandau mit 5.961 Euro und Neukölln mit 5.983 Euro je Quadratmeter.
Das andere Ende des Spektrums verwundert nicht: In Friedrichshain-Kreuzberg wird der Quadratmeter Neubauwohnung auf dem Berliner Immobilienmarkt durchschnittlich für ganze 8.481 Euro angeboten. Platz zwei belegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit 8.430 Euro und Platz drei Berlin-Mitte mit durchschnittlich 8.172 Euro je Quadratmeter.
Absoluter Durchschnittspreis mit Preisanstieg im Einzelnen:
Charlottenburg-Wilmersdorf: 8430 Euro pro Quadratmeter, + 5,3 Prozent
Friedrichshain-Kreuzberg: 8481 Euro, 4,1 Prozent
Mitte: 8172 Euro, + 6,8 Prozent
Steglitz-Zehlendorf: 7762 Euro, + 7,1 Prozent
Tempelhof-Schöneberg: 6658 Euro, + 5,1 Prozent
Reinickendorf: 6192 Euro, + 4,0 Prozent
Pankow: 6187 Euro + 2,6 Prozent
Lichtenberg: 6061 Euro, + 5,0 Prozent
Neukölln: 5983 Euro, + 4,8 Prozent
Spandau: 5961 Euro, + 7,0 Prozent
Treptow-Köpenick: 5947 Euro, + 5,2 Prozent
Marzahn-Hellersdorf: 5490 Euro, + 7,0 Prozent
Preise für neu gebaute Einfamilienhäuser steigen durchschnittlich um 2,4 Prozent, sind in einigen Bezirken aber sogar leicht gefallen
Im zweiten Quartal 2024 liegt der Quadratmeterpreis bei neu gebauten Einfamilienhäusern auf dem Berliner Immobilienmarkt bei 5.970 Euro. Dies bedeutet einen Anstieg von durchschnittlich 2,4 Prozent. Wie auch bei Neubauwohnungen ist die Preisentwicklung in den verschiedenen Bezirken aber unterschiedlich. Den größten Preisanstieg weist Berlin-Mitte auf, wo der Quadratmeter um 4,8 Prozent gestiegen ist. Auch in den Außenbezirken lässt sich ein überdurchschnittlicher Preisanstieg verzeichnen. Dieser beträgt etwa in Treptow-Köpenick 4,1 Prozent und in Marzahn-Hellersdorf 4,0 Prozent.
In drei der zwölf Berliner Bezirken ist der Quadratmeterpreis für ein neu gebautes Einfamilienhaus jedoch gesunken: Den „stärksten“ Rückgang gab es in Neukölln (- 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg mit – 1,3 Prozent und Tempelhof-Schöneberg mit – 0,7 Prozent.
Preisniveau für neu gebaute Einfamilienhäuser bleibt hoch, ist in den Ost-Berliner Bezirken aber deutlich niedriger
Ähnlich wie bei Neubauwohnungen ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein neu gebautes Einfamilienhaus auf dem Berliner Immobilienmarkt mit 5.970 Euro weiterhin hoch. Die jeweiligen Preisanstiege in den Bezirken geben den Trend vor, sagen aber nichts über die tatsächlich zu bezahlenden Preise aus. Die Auswertung von ImmoScout24 zeigt: in Lichtenberg sind neue Einfamilienhäuser im Vergleich immer noch am „günstigsten“. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt hier 5.207 Euro. Am zweitgünstigsten ist es mit 5.259 Euro pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf, gefolgt von Pankow mit 5.359 Euro.
Der mit Abstand teuerste Bezirk Berlins beim Thema neues Einfamilienhaus ist Steglitz-Zehlendorf. Hier kostet der Quadratmeterpreis durchschnittlich ganze 8.141 Euro.
Absoluter Durchschnittspreis mit Preisanstieg im Einzelnen:
Steglitz-Zehlendorf: 8141 Euro, + 1,1 Prozent
Charlottenburg-Wilmersdorf: 7067 Euro, + 1,7 Prozent
Spandau: 6517 Euro, + 3,8 Prozent
Tempelhof-Schöneberg: 6122 Euro, – 0,7 Prozent
Treptow-Köpenick: 5830 Euro, + 4,1 Prozent
Friedrichshain-Kreuzberg: 5829 Euro, -1,3 Prozent
Reinickendorf: 5789 Euro, + 3,6 Prozent
Mitte: 5664 Euro + 4,8 Prozent
Neukölln: 5539 Euro, -1,8 Prozent
Pankow: 5359 Euro, 2,6 Prozent
Marzahn-Hellersdorf: 5259 Euro, + 4,0 Prozent
Lichtenberg: 5207 Euro, + 2,8 Prozent