Eine Hausordnung kann den Hausfrieden und eine gute Nachbarschaft fördern und Problemen vorbeugen. Sowohl beim Aufsetzen, als auch bei Verstößen gilt es einiges zu beachten. Hier erfahren Sie, was Sie rund um das Thema Hausordnung wissen müssen.
Mietrecht ist kein Spaziergang. Dies gilt umso mehr, wenn die Wohnungslage – besonders in Ballungsgebieten – angespannt ist. Dabei wollen doch alle nur friedlich miteinander leben. Eine Hausordnung kann den Hausfrieden wahren und für friedliches Miteinander in der Nachbarschaft und auch zwischen Mietern und Vermieter sorgen. Ist sie hingegen fehlerhaft und beschränkt den Mieter unangemessen, kann sie zum echten Problem werden. Warum Sie unbedingt eine Hausordnung benötigen, wie diese aufzusetzen ist und vor allem was zu tun ist, wenn gegen sie verstoßen wird, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Hausordnung ist keine Pflicht, aber mehr als empfehlenswert
Eine Hausordnung regelt das Miteinander in der nachbarschaftlichen Gemeinschaft und trägt so zum Hausfrieden bei. Das macht eine Hausordnung für private Vermieter zwar nicht zur Pflicht, aber überaus empfehlenswert. Mieter und Vermieter sind auch ohne Geltung einer Hausordnung an die geltenden Gesetze gebunden und bestimmte Verstöße – etwa Ruhestörung und Ähnliches – können das Ordnungsamt oder die Polizei auf den Plan rufen. Das kann etwa zu Bußgeldern führen und den Frieden in der Nachbarschaft wiederherstellen.
Eine Hausordnung macht all das aber leichter. Mit einer Hausordnung ist der Mieter nämlich direkt an die Vorgaben gebunden. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, ist der Mieter also vertraglich an die Regeln gebunden. Dies bedeutet auch, dass der Vermieter im schlimmsten Fall auch eine außerordentliche Kündigung aussprechen kann, wenn sich ein Mieter beharrlich und trotz Aufforderung, die Verstöße zu unterlassen, entgegen der Hausordnung verhält.
Eine Hausordnung macht das nachbarschaftliche Zusammenleben aber auch für die Mieter untereinander einfacher. Denn auf diese Weise wissen die Mieter an welche Regeln sich alle – man selbst, aber auch die anderen – halten muss, was Streitigkeiten vorbeugt und den Hausfrieden wahrt.
Klar ist also: Eine Hausordnung macht das Leben für den Vermieter, aber auch für die Mieter leichter!
Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrags sein
Unter einer Hausordnung im klassischen Sinne stellt man sich grundsätzlich ein Stück Papier im Eingangsbereich des Hausflurs vor. Einer Zustimmung der Mieter bedarf es hierbei nicht. Durch eine solche allgemeine Hausordnung werden die Mieter über generelle Vorschriften zum friedlichen Zusammenleben in der Nachbarschaft und zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus aufgeklärt. Bestandteil des Mietvertrags ist eine solche allgemeine Hausordnung hingegen nicht und auch das Übertragen von Aufgaben ist auf diese Wege nicht zulässig.
Die Hausordnung kann aber auch zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden. Dann muss der entsprechende Mieter diese unterschreiben und auch Veränderungen bedürfen des Einverständnisses des Mieters. Der Vorteil: Einige Aufgaben lassen sich auf den Mieter übertragen. Zudem ist der Mieter an die Hausordnung unmittelbar mietvertraglich gebunden.
Sind in einem Haus mehrere Eigentümer muss und darf nicht jeder Eigentümer eine eigene Hausordnung aufstellen. § 19 WEG schreibt für diese Fälle vor, dass die Eigentümergemeinschaft eine gemeinsame Hausordnung aufzustellen hat und diese allen Bewohnern und Besuchern durch Aushang bekannt zu machen ist.
Diese Dinge sollte Ihre Hausordnung unbedingt enthalten
Möchten Sie als Vermieter nun eine Hausordnung aufsetzen, gilt es einiges zu beachten. Denn Sie können vieles, aber auch nicht alles regeln. Die wohl wichtigsten Aspekte, die regelmäßig in einer Hausordnung Platz finden sind:
- Ruhezeiten
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen
- Sicherheitsfragen
- Müll
Ruhezeiten sind der wohl wichtigste Aspekt einer Hausordnung
Wer an Probleme zwischen Nachbarn denkt, denkt meistens sofort an Lärm. Lärm ist der wohl häufigste Grund für Spannungen in der Nachbarschaft. Logisch, denn wer vor allem nachts durch laute Musik oder andere laute Geräusche vom Schlafen abgehalten wird, fühlt sich zu Recht gestört. Ihre Hausordnung sollte aus diesem Grund die Ruhezeiten aufführen, um sämtliche Mieter an diese direkt zu binden.
Aufgrund der hohen Bedeutung, gibt es sogar gesetzlich vorgeschriebene Ruhezeiten. Die Nachtruhe ist von 22 Uhr bis 6 Uhr morgens und gilt bundesweit einheitlich. Unterschiedlich geregelt ist hingegen die Mittagsruhe. Je nach Gemeinde liegt diese zwischen 12 Uhr und 15 Uhr am Nachmittag. Trotz der Tatsache, dass diese Ruhezeiten gesetzlich verankert und somit allgemeingültig sind, ist es für Sie als privater Vermieter empfehlenswert, diese in die Hausordnung aufzunehmen. Denn wie bereits aufgeworfen hat die Hausordnung nicht nur regelnden, sondern stets auch informierenden Charakter. Mit Ihrer Hausordnung stellen Sie sicher, dass die Mieter die Ruhezeiten kennen.
Gibt es gemeinschaftlich nutzbare Flächen, sollte die Nutzung geregelt werden
Viele Mietshäuser verfügen über gemeinschaftlich nutzbare Flächen. Dies können etwa ein Mietergarten, eine Waschküche, Garagen oder ein Fahrradkeller sein. Die mit der Nutzung solcher Gemeinschaftsflächen einhergehenden Rechte und Pflichten sollten Sie in Ihrer Hausordnung unbedingt regeln. So kann es etwa Sinn machen, einen Nutzungsrahmen des Gemeinschaftsgartens zu setzen. Dies kann beispielsweise beinhalten, dass der Sand eines vorhandenen Sandkastens nicht über andere Flächen verteilt werden soll oder Pflanzen und Bäume zu schützen sind. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang immer, dass sie in einer Hausordnung nicht zwangsläufig nur strenge Regeln aufstellen müssen, sondern teilweise auch schlicht auf gewisse Dinge hinweisen können.
Beim Thema Sicherheit auf Nummer sicher gehen
Auch das Thema Sicherheit kann und sollte in Ihrer Hausordnung unbedingt ein Thema sein. Auch hier spielt nicht nur der regelnde, sondern auch der informierende Charakter einer Hausordnung eine nicht zu unterschätzende Rolle. Schließlich sollte die Sicherheit im Haus, aber auch im Außenbereich eine besondere Bedeutung haben.
Wichtiger Bestandteil sind regelmäßig die Schließzeiten für die Haustüren und Kellertüren. Gibt es eine Garage, einen verschließbaren Gemeinschaftsraum oder Gemeinschaftsgarten, so sollten Sie auch für diese Bereiche Schließzeiten oder ein gewisses Schließverhalten vorgeben.
Auch das Abstellen von und den Umgang mit Fahrrädern und anderer Gegenstände sollten Sie unter dem Aspekt Sicherheit in Ihrer Hausordnung regeln. Dies ist vor allem mit Blick auf Rettungswege im Hausflur und im Treppenhaus von Bedeutung. Ist ein gemeinschaftlich nutzbarer Kinderspielplatz vorhanden, sollten Sie zudem auch auf die besondere Aufsichtspflicht bei dessen Benutzung hinweisen.
Neben des essentiellen Bestandteilen, die praktisch jede Hausordnung enthalten sollte, sind aber auch andere Regelungen sinnvoll. Dies gilt insbesondere für die Sauberkeit und Ordnung im Haus. Sinn macht es etwa, die Mieter anzuweisen, die Fenster im Hausflur bei bestimmten Temperaturen geschlossen zu halten. Sie können aber auch beispielsweise verbieten, bestimmte Dinge wie zu viele Schuhe oder Müllsäcke im Hausflur vor den Wohnungstüren stehen zu lassen. Das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur können Sie hingegen nicht grundsätzlich verbieten. Sie können Ihre Mieter allenfalls darauf hinweisen, dass diese – wie andere Gegenstände auch – keine Rettungswege versperren dürfen.
Darüber hinaus können Sie manche Aufgaben durch die Hausordnung auf die Mieter übertragen. Dies kann zum Beispiel das Schneeräumen im Winter, das Reinigen der Treppenhäuser oder das Pflegen von Pflanzen betreffen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Hausordnung in diesem Fall Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Ein einfacher Aushang im Hausflur reicht zur wirksamen Übertragung derartiger Aufgaben nicht.
Erlaubt ist längst nicht alles – viele Regelungen in einer Hausordnung sind unzulässig
Wie Sie sehen ist vieles durch eine Hausordnung regelbar. Dies gilt aber längst nicht für alles. Da die in einer Hausordnung geregelten Vorgaben grundsätzlich Einschränkungen für die Mieter bedeuten, findet die Möglichkeit einer beschränkenden Regelung auch regelmäßig eine Grenze, wo das Interesse der Mieter an der persönlichen Freiheit überwiegt. Im Einzelfall kann die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit einer speziellen Regelung durchaus schwer voneinander abzugrenzen sein. Bestimmte Regelungen in der Hausordnung sind aber definitiv nicht zulässig.
Dazu gehört etwa das Vorschreiben einer Zimmertemperatur. So vorteilhaft eine bestimmte Zimmertemperatur für das Mauerwerk auch sein mag – Der Mieter kann allenfalls gebeten, nicht aber gezwungen werden, zu bestimmten Jahreszeiten eine bestimmte Zimmertemperatur zu gewährleisten.
Dasselbe gilt für das Verbot, ab einer bestimmten Zeit zu duschen oder die Beschränkung von Nutzungszeiten für die Waschmaschine. Ruhezeiten hin oder her – der Mieter darf grundsätzlich duschen und waschen, wann er will.
Ebenfalls unzulässig ist das Verbot von Übernachtungsgästen oder sogar Besuchern allgemein. Sofern es sich nicht um eine unzulässige Untervermietung handelt oder von den Besuchern Störungen ausgehen, ist grundsätzlich weder die Art noch die Anzahl des Besuchs vorzuschreiben. Selbstverständlich findet diese grundsätzliche Freiheit des Mieters in extremen Einzelfällen auch Grenzen, zumal das Thema Besuch / Übernachtungen meist auch durch den Lärm und nicht durch die schlichte Anwesenheit von Personen zum potenziellen Problem für die Nachbarschaft wird.
Weiterhin dürfen Sie sich als Vermieter weder durch den Mietvertrag noch durch eine Hausordnung das Recht einräumen, eine Wohnung jederzeit betreten zu dürfen. Eine derartige Regelung ist unwirksam und kann im schlimmsten Fall sogar zu einer Unterlassungsklage führen.
Unzulässig ist darüber hinaus auch ein generelles Haustierverbot, ein generelles Verbot zum Spielen von Instrumenten oder auch das Verbot, Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder nachts den Aufzug zu nutzen. Für Sie als Vermieter heißt das: Eine Hausordnung ist empfehlenswert und es lässt sich vieles Regeln, um den Hausfrieden zu wahren. Alles lässt sich aber nicht regeln und im Einzelfall darf eine Regelung in der Hausordnung nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der persönlichen Freiheit der Mieter führen.
Missachtung der Hausordnung kann außerordentliche Kündigung rechtfertigen
Warum eine Hausordnung überaus empfehlenswert ist, zeigt sich vor allem bei der Frage, was passiert, wenn sie missachtet wird. Leider ist es keine Seltenheit, dass Mieter gegen bestimmte Vorschriften der Hausordnung verstoßen. Wird der Hausfrieden derartig gestört, hängt Ihr weiteres Vorgehen zunächst davon ab, ob es sich bei der Hausordnung um einen bloßen Aushang im Flur handelt oder diese als Bestandteil in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
Liegt die Hausordnung (nur) im Flur aus, ist der Mieter nicht unmittelbar an die Regelungen gebunden. Sie können also aus den Verstößen nicht direkt einen Verstoß gegen den Mietvertrag und entsprechende Folgen herleiten. Die im Aushang aufgeführten Regeln geben aber dennoch den Rahmen des Zusammenlebens vor, sodass sie jedenfalls bei wiederholten Verstößen und grober Störung des Hausfriedens den betroffenen Mieter per Abmahnung zum Unterlassen auffordern können. Widersetzt sich der Mieter dieser Aufforderung, kann dann sogar eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. Aufpassen! Achten Sie bei einer Abmahnung unbedingt darauf, dass Sie den Betroffenen über diese Folge unterrichten. Drohen Sie dem abzumahnenden Mieter nicht bereits in der Abmahnung mit der fristlosen Kündigung, ist eine spätere Kündigung unzulässig!
Weitaus leichter ist es für Sie als Vermieter, wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist. Während bei einem bloßen Aushang der Mieter gern darauf verweist, dass er von diesem keine Kenntnis habe und an diese aber jedenfalls nicht gebunden sei, liegt der Fall bei einer Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrags klar auf der Hand: Verstöße stellen einen Vertragsbruch dar.
Tipp: Schießen Sie an dieser Stelle nicht mit Kanonen auf Spatzen. Ein einmaliger Verstoß gegen die Ruhezeiten sollte nicht bereits zu einer Abmahnung führen. Gerichte sind auch in diesen Fällen eher mieterfreundlich und die Verstöße gegen die Hausordnung sollte auch in diesem Fall bereits vermehrt aufgetreten sein. Ein erstmaliges Bitten um Einhaltung der Hausordnung trägt dabei ebenfalls zum Hausfrieden bei und ein sofortiges Abmahnen bei einem einmaligen Verstoß wirkt nicht nur übertrieben, sondern hat in aller Regel auf keinen Erfolg vor Gericht.
Verstößt ein Mieter aber tatsächlich beharrlich gegen die Hausordnung, können Sie nach einer erfolglosen Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen. Anders als bei einem bloßen Aushang, handelt es sich bei den Verstößen um Verstöße gegen den Mietvertrag selbst, weshalb die Schwelle regelmäßig schneller erreicht ist und der Beweis anhand des Mietvertrags deutlich leichter fallen sollte.
Bedenken Sie dabei immer, dass Verstöße gegen die Hausordnung im Zweifel belegt werden müssen. Dies kann etwa durch ein Lärmprotokoll oder Zeugen erfolgen.
