Mietausfallversicherung – Sicherheit des Einkommens für Vermieter

Als Vermieter einer Immobilie tragen Sie ein wirtschaftliches Risiko: Sie sind auf verlässliche Mieteinnahmen angewiesen, um laufende Kosten wie Hypotheken, Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Modernisierungen zu decken. Bleibt die Miete allerdings aus, können finanzielle Belastungen schnell zur existenziellen Bedrohung werden. Gründe für einen Mietausfall gibt es viele – von Mieterinsolvenz über zeitintensive Sanierungsarbeiten bis hin zu Schäden, die eine Wohnung für längere Zeit unbewohnbar machen.

Genau hier setzt die Mietausfallversicherung an. Sie soll Vermieter vor den finanziellen Folgen eines Mietausfalls schützen und dafür sorgen, dass laufende Kosten weiter gedeckt werden können. Aber wie funktioniert eine solche Police eigentlich, welche Risiken sind abgedeckt und worauf sollten Vermieter besonders achten? In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Mietausfallversicherung aus verschiedenen Perspektiven und geben Ihnen Tipps, wie Sie die passende Absicherung für Ihre Immobilie wählen.

Warum der Mietausfall für Vermieter so gefährlich werden kann

Eine Immobilie zu vermieten, bedeutet ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen – zumindest im Idealfall. Doch die Realität kann anders aussehen. Wenn der Mieter plötzlich nicht mehr zahlt, kann das schnell zum Problem werden. Insbesondere, wenn Sie noch Kreditraten für die Immobilie abbezahlen oder laufende Nebenkosten anfallen, kann ein Mietausfall das eigene Budget erheblich strapazieren.

Die Gründe für ausbleibende Mieteinnahmen sind vielfältig. Manchmal steckt eine unvorhergesehene berufliche oder private Krise des Mieters dahinter. Arbeitslosigkeit, Scheidung oder gesundheitliche Probleme können die Zahlungsfähigkeit des Mieters reduzieren. In anderen Fällen handelt es sich um „Mietnomaden“, die von vornherein keine Absicht haben, die Miete zu bezahlen und meist auch eine Spur von Schäden hinterlassen. In beiden Fällen wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB möglich. Aber selbst wenn Sie einen grundsätzlich solventen Mieter haben, besteht immer die Gefahr, dass ein Wasserschaden oder andere Beschädigungen eine Wohnung für längere Zeit unbewohnbar machen, sodass Sie temporär keine Miete erzielen können.

All diese Szenarien verdeutlichen, warum ein verlässlicher Mietzahlungseingang keine Selbstverständlichkeit ist. Für Vermieter, die auf stabile Erträge angewiesen sind – sei es zur Begleichung eigener Kosten oder zur Sicherung ihres Lebensunterhalts – kann ein einziger Mietausfall bereits ernsthafte finanzielle Folgen haben. An dieser Stelle bietet eine Mietausfallversicherung eine mögliche Lösung.

Was deckt eine Mietausfallversicherung konkret ab?

Der genaue Leistungsumfang hängt vom jeweiligen Versicherer und Tarif ab. Grundsätzlich lassen sich zwei zentrale Bereiche unterscheiden:

• Absicherung gegen nicht zahlende Mieter: Hier steht die Police dafür ein, dass Sie bei fortgesetztem Mietrückstand einen Teil der ausstehenden Mieten ersetzt bekommen. Dabei gelten meist bestimmte Voraussetzungen: Häufig müssen Sie als Vermieter gewisse Maßnahmen eingeleitet haben, etwa die fristgerechte Mahnung. Manche Versicherer fordern zudem, dass Sie gerichtlich gegen den Mieter vorgehen oder eine Räumungsklage anstreben.
• Schutz vor Mietausfällen nach Schäden: Ein weiterer Baustein der Mietausfallversicherung kann sich auf Situationen beziehen, in denen die Immobilie aufgrund von Beschädigungen zeitweilig nicht vermietet werden kann. Wenn beispielsweise nach einem Wohnungsbrand oder einem größeren Wasserschaden umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich sind, greift die Police und kompensiert den vorübergehenden Ausfall der Miete.

Einige Versicherungen decken nur das eine oder das andere Risiko ab, andere bieten eine Kombination. Wichtig ist daher, die genauen Bedingungen und Vertragsklauseln im Vorfeld zu prüfen, damit Sie wissen, gegen welche Szenarien Sie tatsächlich versichert sind. Gerade bei älteren Verträgen kann es sein, dass bestimmte Ursachen – beispielsweise Schäden durch Elementarereignisse wie Überschwemmungen – nicht automatisch eingeschlossen sind.

Mietnomaden vs. Zahlungsverzug: Unterschiede im Versicherungsschutz

Häufig wird im Zusammenhang mit Mietausfallversicherungen von einer sogenannten „Mietnomadenversicherung“ gesprochen. Tatsächlich decken jedoch nicht alle Policen das Risiko ab, dass ein Mieter von Beginn an mit betrügerischer Absicht einzieht und die Miete nie zahlt. Wenn die Versicherung zwar bei Zahlungsverzug leistet, aber einen gewissen Zeitraum voraussetzt, bevor sie einspringt, kann es schwierig sein, die Fälle zu erfassen, in denen von vornherein gar kein Mietzins entrichtet wurde.

Einige Anbieter haben sich allerdings spezialisiert und bieten einen umfassenderen Schutz gegen sogenannte Mietnomaden an. Diese Tarife sind in der Regel teurer und erfordern oft bestimmte Bonitätsprüfungen des Mieters vor Abschluss oder andere Sicherheitsmechanismen. Es kann sich also lohnen, verschiedene Produkte zu vergleichen und genau zu schauen, ob Ihr spezielles Risiko – etwa ein hohes Mietnomadenrisiko aufgrund der Lage oder des Zustands der Immobilie – wirklich abgedeckt ist.

Welche Voraussetzungen müssen Vermieter erfüllen?

Mietausfallversicherungen stellen häufig Anforderungen an den Vermieter. Schließlich möchte der Versicherer sicherstellen, dass Sie kein unnötig hohes Risiko eingehen oder aus Nachlässigkeit einen Mietausfall provozieren. Typische Voraussetzungen können sein:

• Bonitätsprüfung des Mieters: Manche Versicherer verlangen, dass Sie eine Schufa-Auskunft oder eine ähnliche Bonitätsprüfung vor Abschluss des Mietvertrags durchführen. Auf diese Weise wird das Risiko reduziert, direkt an zahlungsunfähige oder notorisch säumige Mieter zu geraten.
• Schriftlicher Mietvertrag: Ein formaler Mietvertrag ist fast immer eine Grundvoraussetzung. Mündliche Absprachen sind schwer nachweisbar und würden dem Versicherer keinen sicheren Handhabe bieten.
• Sorgfältiger Umgang mit Mahnverfahren: Sobald ein Zahlungsverzug eintritt, müssen Sie meist fristgerecht mahnen und bestimmte vertraglich oder gesetzlich vorgeschriebene Fristen einhalten, bevor die Versicherung einspringt.
• Rechtliche Schritte: In einigen Fällen verlangt der Versicherer, dass Sie eine Räumungsklage anstrengen, wenn der Mieter trotz Mahnungen und Aufforderungen nicht zahlt. Erst wenn dieser Prozess eingeleitet ist, kann ein Leistungsfall eintreten.

Je nach Police gelten weitere Kriterien, zum Beispiel die Wohnungsgröße, die maximale Mietforderung pro Monat oder die Anzahl der versicherten Einheiten. Prüfen Sie diese Bedingungen sorgfältig, bevor Sie eine Mietausfallversicherung abschließen. Andernfalls riskieren Sie, dass der Versicherer im Schadensfall leistungsfrei bleibt, weil Sie eine vorgeschriebene Maßnahme übersehen haben.

Wie hoch ist die Deckungssumme?

Die Deckungssumme definiert, wie viel die Versicherung im Schadensfall maximal erstattet. Meist wird sie entweder an der monatlichen Nettokaltmiete oder an einer vorher festgelegten Jahreshöchstsumme bemessen. Üblich sind beispielsweise Tarife, die bis zu zwölf oder vierundzwanzig Monatsmieten ersetzen. Allerdings kann der Versicherer die Leistung auch zeitlich beschränken, sodass nach Ablauf einer gewissen Frist (z. B. sechs Monate) keine Zahlung mehr erfolgt.

Überlegen Sie sich daher genau, welche Mietausfallhöhe für Sie ein ernsthaftes Risiko darstellt. Bei teuren Objekten, etwa in Ballungszentren mit hohen Mieten, kann ein langwieriger Rechtsstreit schnell mehrere tausend Euro an fehlenden Einnahmen bedeuten. Ist die Police zu niedrig angesetzt, bleibt trotzdem eine finanzielle Lücke. Eine höhere Deckungssumme führt zwar zu höheren Versicherungsprämien, verschafft Ihnen aber auch mehr Sicherheit.

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung variieren stark und hängen unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Höhe der monatlichen Miete
• Gewünschte Deckungssumme und Laufzeit
• Standort und Zustand der Immobilie
• Umfang des Versicherungsschutzes (z. B. Mietnomadenrisiko mitversichert, Schutz vor Schäden durch Vandalismus etc.)
• Bonität des Mieters bzw. Anforderungen an den Vermieter

Einige Versicherer bieten günstige Einstiegsprämien, die jedoch einen eher eingeschränkten Leistungsumfang haben. Wer zum Beispiel zusätzlich Vandalismus-Schäden (z. B. verwüstete Räume, zerstörtes Inventar) abgedeckt haben möchte, muss mit höheren Kosten rechnen. Ebenso kann es sein, dass Policen für Gewerbeimmobilien teurer sind als für reine Wohnobjekte, da das Ausfallrisiko im Gewerbebereich anders bewertet wird.

In jedem Fall lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Beachten Sie dabei neben dem Preis insbesondere die genauen Versicherungsbedingungen, Ausschlüsse und Selbstbeteiligungen. Eine vermeintlich niedrige Prämie kann schnell zu einem unzureichenden Schutz führen, wenn die Police wichtige Risiken nicht abdeckt oder bei hohen Schäden nur einen Teil erstattet.

Tipps für Vermieter zur Risikominimierung

Eine Mietausfallversicherung kann zwar finanzielle Schäden abfedern, doch sie ersetzt nicht die grundlegenden Sorgfaltspflichten eines Vermieters. Wenn Sie das Risiko von Mietausfällen auf ein Minimum reduzieren möchten, sollten Sie die folgenden Punkte berücksichtigen:

• Sorgfältige Mieterauswahl: Führen Sie Bonitätsprüfungen durch, lassen Sie sich Gehaltsnachweise oder Schufa-Auskunft zeigen und machen Sie sich ein Bild von potenziellen Mietern. Eine gute Menschenkenntnis und das Einholen von Referenzen (z. B. vom Vorvermieter) sind ebenfalls wertvoll.
• Schriftliche Vereinbarungen: Der Mietvertrag sollte alle relevanten Punkte klären, einschließlich Kaution, Fälligkeit der Miete, Nebenkostenabrechnung und Hausordnung. Klare Regelungen vermeiden spätere Konflikte.
• Kaution und Bürgschaft: Eine Kaution (maximal drei Nettokaltmieten bei Wohnraummietverträgen) kann ein finanzielles Polster bieten, falls Reparaturkosten nach Auszug anfallen oder letzte Mietzahlungen ausbleiben. Bei gewerblichen Mieten sind auch Bürgschaften oder höhere Kautionsbeträge üblich.
• Regelmäßige Kontrolle: Besuchen Sie Ihre Immobilie in angemessenen Abständen, um sich einen Überblick über den Zustand zu verschaffen. So können Sie frühzeitig gegensteuern, wenn sich Schäden oder ein Verwahrlosen andeuten.
• Richtige Kommunikation: Achten Sie darauf, bei Zahlungsverzug oder Streitigkeiten mit dem Mieter so schnell wie möglich das Gespräch zu suchen. Oft lassen sich Missverständnisse ausräumen, bevor eine Eskalation erfolgt.

Kombiniert man diese Maßnahmen mit einer guten Mietausfallversicherung, ist man als Vermieter weitgehend vor unliebsamen Überraschungen geschützt.

Mietausfall durch Schäden: Wann sich ein kombinierter Versicherungsschutz lohnt

Viele Mietausfälle entstehen nicht nur durch zahlungsunwillige oder -unfähige Mieter, sondern auch durch unvorhergesehene Ereignisse wie Brand, Wasserschaden oder andere Schäden. In einem solchen Fall ist die Immobilie womöglich für mehrere Monate nicht nutzbar. Ein umfassender Versicherungsschutz kann daher auch Elementarschäden und Gebäudeschäden abdecken, um den Verdienstausfall zu kompensieren.

Manche Versicherer integrieren den Mietausfallschutz in ihre Wohngebäudeversicherung. Dann wird – zusätzlich zur Reparatur des Schadens – auch der Ausfall der Miete für einen bestimmten Zeitraum übernommen. Achten Sie dabei aber genau auf die Bedingungen. Nicht jeder Basistarif enthält den vollen Ausgleich der entgangenen Miete, sondern lediglich einen Teil oder eine gedeckelte Summe.

Wer also einen Rundum-Schutz anstrebt, sollte eine Kombi-Lösung in Betracht ziehen, bei der Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und Mietausfallversicherung möglichst reibungslos ineinandergreifen. Auf diese Weise lassen sich Beitragsvorteile erzielen, und im Schadensfall gibt es nur einen zentralen Ansprechpartner.

Mietausfallversicherung in der WEG

Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind und Ihre Eigentumswohnung vermieten, stellt sich die Frage, ob und wie Sie eine Mietausfallversicherung abschließen können. Grundsätzlich ist dies möglich, sofern die Police auf Ihr Sondereigentum (Ihre Wohnung) zugeschnitten ist. Das Gemeinschaftseigentum wird dabei in der Regel nicht berücksichtigt.

Bei WEGs in Selbstverwaltung empfiehlt es sich, das Thema Mietausfall in der Eigentümerversammlung zu besprechen. So können andere Eigentümer ihre Erfahrungen teilen oder auf günstigere Gruppentarife hinweisen. Allerdings bleibt das Abschließen einer Mietausfallversicherung meist eine individuelle Entscheidung, die jeder Eigentümer für sein Sondereigentum selbst treffen muss. Die WEG-Administration deckt typischerweise Versicherungen ab, die das Gemeinschaftseigentum schützen, beispielsweise eine Wohngebäude- oder Grundstückshaftpflichtversicherung.

Wichtige Ausschlüsse und Fallstricke

Wie bei jeder Versicherung gibt es auch bei der Mietausfallversicherung potenzielle Ausschlüsse und Stolpersteine:

• Grobes Verschulden des Vermieters: Wenn Sie fahrlässig gehandelt und zum Beispiel auf jede Bonitätsprüfung verzichtet haben, kann die Versicherung die Leistung kürzen oder verweigern. Ebenso, wenn Sie Anzeichen für eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters ignorieren.
• Verspätete Meldung: Viele Versicherer schreiben eine zeitnahe Meldung des Schadens vor. Wer monatelang abwartet, bevor er den Versicherer einschaltet, riskiert den Leistungsanspruch.
• Verletzung von Obliegenheiten: Kommt der Vermieter seiner Melde-, Informations- oder Mitwirkungspflicht nicht nach, kann dies Folgen für die Erstattung haben. Prüfen Sie daher, welche Obliegenheiten in Ihrem Vertrag verankert sind.
• Einschränkung bei gewerblichen Einheiten: Manche Tarife gelten nur für Wohnraum. Für Gewerbeeinheiten (z. B. Läden, Büros) gelten andere Konditionen, und auch das Ausfallrisiko wird anders bewertet.

Ein sorgfältiger Blick in die Vertragsdetails ist also essenziell, um sicherzustellen, dass Sie im Ernstfall tatsächlich Anspruch auf eine Leistung haben. Falls Sie unsicher sind, kann eine unabhängige Beratung durch einen Versicherungsmakler helfen, den richtigen Tarif zu finden und typische Fehler zu vermeiden.

Fazit

Die Mietausfallversicherung ist ein wichtiges Instrument, um das finanzielle Risiko für Vermieter zu reduzieren. Vor allem, wenn die Mieteinnahmen für die Deckung laufender Kosten unverzichtbar sind, verschafft sie Sicherheit und hilft, existenzielle Folgen eines Zahlungsausfalls abzuwenden. Doch die Entscheidung für eine solche Versicherung sollte stets gut abgewogen sein. Sie ersetzt keine gründliche Mieterauswahl und keine umsichtige Betreuung des Mietverhältnisses, kann aber im Ernstfall ein essenzielles Sicherheitsnetz darstellen.

Ob sich ein Basisschutz für wenige Euro im Monat oder ein umfassender Tarif inklusive Mietnomaden-Abdeckung und Vandalismusschutz lohnt, hängt von Ihrer individuellen Situation und dem Zustand sowie der Lage der Immobilie ab. Ein sorgfältiger Vergleich der Angebote und ein Blick in die Versicherungsbedingungen sind Pflicht, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Nutzen Sie zudem alle Möglichkeiten, das Risiko von Mietausfällen bereits im Vorfeld zu minimieren: Überprüfen Sie mögliche Mieter sorgfältig, stehen Sie bei Problemen frühzeitig im Kontakt und sorgen Sie für ein gepflegtes Wohnumfeld. Auch eine ausreichende Kaution, die vertraglich korrekt vereinbart wurde, kann im Notfall eine Teilabsicherung bieten. Kombinieren Sie darüber hinaus verschiedene Versicherungen (etwa Wohngebäude, Haftpflicht, Mietausfall) sinnvoll, um Lücken zu schließen und einen umfassenden Schutz zu erzielen.

Schlussendlich ist die Mietausfallversicherung kein Allheilmittel, aber oft ein sinnvoller Baustein, um als Vermieter auf der sicheren Seite zu stehen. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten ist die regelmäßige Überprüfung des Versicherungsschutzes empfehlenswert. Wer klug plant und sich an die vertraglichen Bedingungen hält, kann sich vor finanziellen Katastrophen im Vermietungsgeschäft wirksam wappnen.