Nachdem die Mieten und Kaufpreise in München und Frankfurt im letzten Immobilienboom massiv angestiegen waren, hat sich die Preissituation inzwischen wieder entspannt. Die Immobilienpreise in München und Frankfurt sinken wieder. Eine Immobilienblase droht daher zurzeit nicht. Dennoch dürfte die Entspannung nur von kurzer Dauer sein, da sich verschiedene Faktoren preistreibend auswirken.
Mieter und Immobilienkäufer in München und Frankfurt können aufatmen: Der rasante Anstieg der Preise der letzten Jahre ist zu einem Halt gekommen und hat sich sogar umgekehrt. Wohnen wird in den beiden Städten somit wieder bezahlbarer. Allerdings haben Faktoren wie das fehlende Angebot und die stabile Wirtschaftslage Einfluss auf den Immobilienmarkt und werden mittelfristig wieder zu steigenden Preisen führen.
Immobilienblase 2025: Alarmierend oder übertrieben? Experten-Analyse der deutschen Immobilienmärkte
Geringe Gefahr einer Immobilienblase
Laut dem „Global Real Estate Bubble Index“ der UBS droht in München und Frankfurt aktuell keine Immobilienblase. Nach einem massiven Preisanstieg in den vergangenen Jahren haben sich die Preise zunächst stabilisiert und sind inzwischen sogar gesunken. Die Kaufpreise sind inflationsbereinigt um ganze 20% gefallen. Das zieht sowohl bei Mietern als auch bei Käufern ein Aufatmen nach sich.
Zählten München und Frankfurt aufgrund ihrer Immobilienpreise und der Marktentwicklung lange Zeit zu den Metropolen mit großer Gefahr für eine Immobilienblase, so befinden sie sich in der aktuellen Untersuchung nur noch im Mittelfeld. Die UBS hat sich für ihren Index 21 große Metropolen weltweit angesehen und die Immobilienpreise verglichen. Aktuell ist die Gefahr für eine Immobilienblase vor allem in Miami, Tokio und Zürich ausgesprochen groß. München und Frankfurt landen auf den Plätzen 11 und 13. Das geringste Risiko sieht die UBS in Paris, Mailand und São Paulo.
Umkehr der bisherigen Situation
Der aktuelle Preisrückgang stellt eine Umkehr der bisherigen Entwicklungen dar. In den Untersuchungen der letzten Jahre galten München und Frankfurt als besonders gefährdet, was die Bildung einer Immobilienblase betraf. Noch 2022 landeten die beiden Städte im Ranking der UBS auf den vorderen Plätzen. Zwar kann aufgrund der Platzierung im Mittelfeld des Indexes noch keine Entwarnung gegeben werden, das Risiko ist aber deutlich geringer als bisher.
Die neue Situation an den Märkten der beiden Städte ist auf klassische Marktmechanismen zurückzuführen. So hat die EZB im Kampf gegen die steigende Inflation im Euroraum ihren Leitzins ab 2022 kontinuierlich erhöht, was zu steigenden Kreditzinsen geführt hat. Diese wirken sich wiederum auf die Immobilienpreise aus, die in der Folge deutlich gesunken sind. All das hat die Entspannung bei den Preisen begünstigt.
Hinweis: Mittlerweile hat die EZB ihren Kurs der hohen Zinsen in weiten Teilen wieder zurückgenommen, was die Kreditzinsen vergünstigt hat. Diese Entscheidung dürfte sich mittelfristig auf die Immobilienpreise in München und Frankfurt und die damit verbundene Gefahr einer Immobilienblase auswirken.
Hinzu kommt, dass parallel zur stark gestiegenen Inflation die Einkommen zugelegt haben. Die Haushalte in Deutschland haben somit mehr Geld zur Verfügung, das sie neben dem Konsum für Investitionen oder Finanzierungen nutzen. All das wirkt sich auf den Wohnungsmarkt in München und Frankfurt aus.
Preise dürften zeitnah wieder steigen
Maximilian Kunkel arbeitet als Chefanlagestratege der UBS in Deutschland und attestiert München und Frankfurt eine klare Stabilisierung ihres jeweiligen Wohnimmobilienmarkts. Das zeige sich sowohl an den Miet- als auch an den Kaufpreisen. Trotzdem bleibe die Situation in beiden Städten aufgrund der Lage und der Bezahlbarkeit angespannt. Für die Menschen vor Ort bedeute die aktuelle Situation eine Phase der Entspannung, die aber schnell wieder vorbei sein könne.
Mittelfristig gehe die UBS davon aus, dass die Immobilienpreise in München und Frankfurt wieder ansteigen werden. Das sei auf vielfältige Faktoren zurückzuführen. Neben den sinkenden Zinsen sei das vor allem der stabile Arbeitsmarkt, der die Städte für viele Menschen interessant macht und somit die Nachfrage nach Wohnraum begünstigen dürfte. Außerdem kommt der Neubau nur schleppend voran, sodass sich an der bestehenden Angebotsknappheit kaum etwas ändern wird. Es wird somit voraussichtlich zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise und einem weiteren Anstieg der Mieten kommen.
In Frankfurt käme zudem der wachsende Finanzsektor hinzu. Dieser schafft Arbeitsplätze und fördert die Lebensqualität in der Stadt. Aus diesem Grund wollen immer mehr Menschen nach Frankfurt ziehen, was zu einer erhöhten Nachfrage führt. Diese wiederum hat unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienpreise und die Mieten, wie hausverwalterscout.de recherchiert hat.
Grundlagen der Untersuchung
Für ihre Untersuchung zieht die UBS eine Vielzahl unterschiedlicher Daten und Faktoren heran. Unter anderem nimmt sie die Kaufpreise und Mieten in einzelnen Metropolen in den Blick und vergleicht diese mit der Preisentwicklung der vergangenen Jahre. Hieran lassen sich aktuelle Entwicklungen erkennen und Trends für die Zukunft ableiten. Die so gewonnenen Werte werden den Einkommen und der Wirtschaftsleistung der jeweiligen Regionen gegenübergestellt. Hieraus ergeben sich einerseits Erkenntnisse über die Preisentwicklung einzelner Städte und andererseits lässt sich das Risiko einer Immobilienblase einschätzen.
Eventuelle Abweichungen oder eine starke Verschuldung der Haushalte sind deutliche Warnsignale, auf die die UBS hinweist. Ein weiteres wichtiges Kriterium sind die Entwicklungen am Bausektor. Hier kommt es immer wieder zu Überhitzungen und Fehlentwicklungen, die schon früher eine Immobilienblase begünstigt haben. Das war zum Beispiel in den USA und in Spanien der Fall. Entsprechend warnt die UBS deutlich, wenn sie solche Entwicklungen in einer Metropole erkennt. Besonders interessant ist diese Analyse für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten möchten.
