Welchen Einfluss haben Inflation, Rohstoffmängeln, der Krieg in der Ukraine und Lieferengpässen auf die Immobilienpreise in Deutschland? Laut „Deutschland-Monitor“ der Deutschen Bank wird sich der Preisanstieg ab 2024 abschwächen. Die verschiedenen Krisen könnten diese Prognose aber gefährden.
Seit mehr als zehn Jahren scheint die Immobilienbranche ein rotes Tuch für Käufer. Experten, aber vor allem all jene, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, schlagen seit vielen Jahren die Hände über dem Kopf zusammen. Unaufhörlich scheinen die Immobilienpreise nach oben zu klettern.
Und auch zuletzt zogen sie noch einmal kräftig an: Laut dem Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamts stiegen die Immobilienpreise 2021 in Deutschland im Durchschnitt um satte elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Aber auch 2020 betrug der Anstieg immerhin 7,8 Prozent. Dabei brach das vierte Quartal im Jahr 2021 mit einem Preisanstieg von durchschnittlich 12,2 Prozent sogar den Rekord des stärksten Anstiegs bei Wohnimmobilien seit dem Beginn der Analyse im Jahr 2000.
Eine Normalisierung der Immobilienpreise in Sicht?
Das prognostiziert zumindest der Deutschland-Monitor der Deutschen Bank ab dem Jahr 2024 – von einer „langsamen Abschwächung“ sei auszugehen. Die aktuellen Krisen könnten dieser Prognose nun aber im wahrsten Sinne des Wortes einen Strich durch die Rechnung machen. Für die Experten scheint vorerst klar zu sein: Die Preise werden temporär weiter steigen. Trotzdem könnte es in manchen Städten der Big Seven eine Trendwende geben.
Erschwerend wirkt sich die Prognose auf den Wohnungsbau in 2023 aus. Nach wie vor hadern Bauunternehmen mit behördlichen Auflagen, Fachkräftemangel und teils fehlenden klugen Konzeptionen einer ökologisch vertretbaren Nachverdichtung der Städte. Nun wirken sich Inflation, Materialmangel und steigende Energiepreise negativ auf den Wohnungsneubau aus.
Neben den Immobilienpreisen explodieren zurzeit vor allem Baukosten
Auch die Immobilien – und Baubranche bleiben von der ökonomisch und gesellschaftlich angespannten Lage nicht verschont. Denn neben den an sich steigenden Immobilienpreisen wird besonders das Instandhalten, Aufwerten und Bauen von Immobilien zunehmend teuer. Der Grund sind die explodierenden Baukosten. Die steigende Inflation und der Druck auf die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank hat auch in der Baubranche seine Spuren hinterlassen. Hinzukommen die zunehmenden klimapolitischen Auflagen und die anhaltenden Lieferengpässe, unter denen die Bauwirtschaft stark leidet.
Das belegen die Zahlen des Statistischen Bundesamtes: Die Preise für einzelne Materialien wie Stahl und Holz sind 2021 so stark gestiegen wie seit 1949 nicht mehr. Bei normalem Bauholz sind es sogar 100 Prozent. Auch die am meisten nachgefragten Bauleistungen zogen preislich im vergangenen Jahr durchschnittlich um satte 9,1 Prozent an.
Die Entwicklung der Preise wird nun noch zusätzlich durch den Krieg in der Ukraine befeuert. Nachdem die Branche dabei war sich von den Auswirkungen der Corona-Pandemie zu erholen und Projekte wieder aufzunehmen, wird aktuell der coronabedingte Preisanstieg weiter verschärft und Engpässe forciert.
Prognose der Immobilienpreise ist nun besonders schwer
Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen scheint eine Prognose hinsichtlich der Immobilienpreise besonders unwägbar. Zweifel an einem unaufhaltsamen Preisanstieg hegt zumindest die Deutsche Bank in ihrem aktuellen „Deutschland-Monitor“. Die Studie bietet eine Einschätzung des deutschen Wohnungsmarktes und prognostiziert vorsichtig Zeichen der Entspannung des langanhaltenden Immobilienzyklus.
Der rapide Preisanstieg würde sich ab 2024, so die Studie, langsam abschwächen und zunehmend normalisieren. Dafür spricht trotz der Krisenherde zumindest, dass eine stärkere Klimapolitik mit den entsprechenden Auflagen und eine Absenkung finanzieller Anreize zur energetischen Sanierung einen absehbaren Schluss des Immobilienzyklus mit der Folge der Preisnormalisierung durchaus nahelegen.
Auf der anderen Seite könnte der Zyklus durch die aktuellen ökonomischen und politischen Entwicklungen, steigende Inflation und nicht zuletzt auch durch steigende Flüchtlingszahlen weiter verlängert werden. Diese gegensätzlichen Entwicklungen machen eine verlässliche Prognose umso schwerer
Doch selbst wenn sich die Prognose des „Deutschland-Monitor“ bewahrheitet, blieben die Immobilienpreise in Deutschland im internationalen Vergleich weiterhin hoch. Bei nur zwei Prozent Inflation geht die Studie von einem Rückgang zwischen 2024 und 2026 von zwei Prozent pro Jahr aus. Bei einer wie jetzt höheren Inflation dürfte der Rückgang der Preise somit deutlich geringer ausfallen, wenn nicht sogar kippen. Laut Studie wäre es möglich, dass in diesem Fall die Immobilienpreise im Jahr 2030 kumuliert 24 Prozent höher liegen als 2021.
Big Seven: Immobilienpreise werden sich in den Städten unterschiedlich entwickeln
In einigen deutschen Städten hatte sich die drastische Angebotsknappheit an Immobilien während der Corona-Pandemie – etwa durch geringeren Zuzug – entspannt. Eine Trendwende ist in vielen deutschen Städten, wie Berlin, Köln und Stuttgart nach der Pandemie aber nicht zu erkennen. Anderorts zeichnet sich wiederum ein Ende der Knappheit und eine Entspannung ab. Dazu zählen auch Düsseldorf, Bremen und Hamburg. Dies könnte eine durchaus erhebliche Signalwirkung auf den Markt haben.
Besonders in Berlin scheinen keine Zweifel daran zu bestehen, dass die Immobilienpreise auch weit über 2024 hinaus angespannt hoch bleiben werden. Ungebrochen hoher Zuzug an Menschen und zu wenig Baugenehmigungen durch den Senat tragen dafür Sorge.
Dem Immobilienmarkt in München wiederum prophezeien die Studienautoren des Deutschland-Monitors ein Zyklusende voraus. Zwar bestünde weiterhin ein klarer Mangel an Wohnraum, jedoch würden die enorm hohen Bewertungen dies ausgleichen.
In Köln sei die Gefahr einer Immobilienblase dagegen eher gering, da in der Millionenstadt am Rhein zu wenig gebaut werde. Der Markt bleibe noch einige Jahre angespannt und die Preise hoch.
Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main sei durch die falschen Prognosen rund um den Brexit gekennzeichnet. In den vergangenen Jahren wurden unzählige und teure Immobilien gebaut – der erwartete Zuzug von Mitarbeitern aus der Finanzbranche von Großbritannien in die hessische Metropole fiel dann aber doch deutlich geringer aus. Ergo dürften die Preise, zumindest bei teuren Immobilien, sinken.
