Seit Oktober 2024 gilt sie, doch viele Vermieter und Hausverwaltungen haben sie noch nicht auf dem Schirm: die verpflichtende Heizungsprüfung nach dem Gebäudeenergiegesetz. Wer eine Heizungsanlage betreibt, die 15 Jahre oder älter ist, muss handeln – sonst drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld. Gerade jetzt werden die ersten Fristen für Anlagen aus den Jahren 2010 und 2011 konkret.
Das Gebäudeenergiegesetz hat mit den Paragraphen 60a und 60b seit dem 1. Oktober 2024 neue Pflichten für Eigentümer von Heizungsanlagen eingeführt. Die Kernbotschaft: Ältere Heizungen müssen auf Effizienz geprüft und gegebenenfalls optimiert werden. Klingt erstmal nach Bürokratie. Ist es auch – aber mit handfesten Konsequenzen, wenn Sie es ignorieren.
Denn anders als bei der früheren Energieeinsparverordnung ist ein Verstoß gegen die neuen Prüfpflichten eine Ordnungswidrigkeit. Und die wird mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet. Pro Verstoß, wohlgemerkt – für die unterlassene Heizungsprüfung und den fehlenden hydraulischen Abgleich jeweils separat.
Welche Heizungsanlagen sind betroffen?
Nicht jede Heizung muss geprüft werden. Die Pflicht nach § 60b GEG gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen – und genau hier liegt der Teufel im Detail. Betroffen sind ausschließlich Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger, die in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben werden.
Konkret bedeutet das: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit sechs oder mehr Wohneinheiten verwalten oder besitzen und dort eine zentrale Gas-, Öl- oder Pelletheizung betreiben, sind Sie in der Pflicht. Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser mit bis zu fünf Wohneinheiten sind von der Heizungsprüfung nach § 60b ausgenommen – zumindest vorerst.
Wärmepumpen fallen ebenfalls nicht unter § 60b. Für sie gelten die separaten Betriebsprüfungspflichten nach § 60a GEG, der bereits seit Januar 2024 in Kraft ist. Dort müssen neu eingebaute Wärmepumpen nach einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme überprüft werden.
Die entscheidende Frage: Wann wurde Ihre Heizung eingebaut?
Das Einbaudatum bestimmt, wann Sie handeln müssen. Der Gesetzgeber unterscheidet dabei zwei Gruppen:
Gruppe 1: Heizungsanlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden. Hier gilt: Die Heizungsprüfung muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau erfolgen. Eine Heizung aus Oktober 2009 hat also die Frist bis Oktober 2025. Eine Anlage aus April 2010 muss bis April 2026 geprüft sein. Und so weiter.
Gruppe 2: Heizungsanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden. Für diese älteren Anlagen gilt eine einheitliche Frist: Die Heizungsprüfung muss bis spätestens 30. September 2027 abgeschlossen sein.
Für Vermieter und Hausverwaltungen, die Gebäude mit Heizungsanlagen aus den Jahren 2010 und 2011 betreuen, wird es also genau jetzt konkret. Die Fristen laufen zwischen Anfang 2026 und Ende 2027 – und Fachhandwerker sind bekanntlich nicht gerade unterbeschäftigt.
Was genau wird bei der Heizungsprüfung geprüft?
Die Heizungsprüfung nach § 60b GEG ist kein oberflächlicher Check. Der Gesetzgeber hat einen konkreten Prüfkatalog definiert, der vier Bereiche umfasst:
Gebäudeenergiegesetz 2026: Der ultimative Leitfaden für Eigentümer und Vermieter
1. Technische Parameter der Wärmeerzeugung: Sind die einstellbaren Parameter der Heizungsanlage auf Energieeffizienz optimiert? Dazu gehören die Vorlauftemperatur, die Heizkurve und die Einstellungen der Regelungstechnik. Grobe Fehleinstellungen – und die kommen häufiger vor als man denkt – müssen korrigiert werden.
2. Effizienz der Heizungspumpe: Wird im Heizsystem eine effiziente Heizungspumpe eingesetzt? Alte, ungeregelte Pumpen verbrauchen deutlich mehr Strom als moderne Hocheffizienzpumpen. Der Austausch lohnt sich in den meisten Fällen innerhalb weniger Jahre.
3. Rohrleitungsdämmung: Inwieweit sollten Dämmmaßnahmen an Rohrleitungen oder Armaturen durchgeführt werden? Ungedämmte Rohre im unbeheizten Keller sind ein klassischer Energiefresser, den viele Eigentümer schlicht übersehen.
4. Absenkung der Vorlauftemperatur: Welche Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur können nach Inaugenscheinnahme durchgeführt werden? Eine niedrigere Vorlauftemperatur spart Energie – vorausgesetzt, die Heizkörper sind groß genug und der hydraulische Abgleich stimmt.
Zusätzlich: Hydraulischer Abgleich wird Pflicht
Die Heizungsprüfung nach § 60b ist nur die eine Seite der Medaille. Parallel dazu schreibt § 60c GEG den hydraulischen Abgleich vor – ebenfalls für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten.
Was ist ein hydraulischer Abgleich? Vereinfacht gesagt: Er sorgt dafür, dass jeder Heizkörper im Gebäude genau die Wassermenge bekommt, die er braucht. Ohne Abgleich passiert in der Praxis oft Folgendes: Heizkörper in der Nähe der Heizungsanlage werden glühend heiß, während Wohnungen im Dachgeschoss kaum warm werden. Die Bewohnenden im Erdgeschoss drehen die Thermostate runter, die im Dachgeschoss voll auf – und die Heizung läuft auf Hochtouren, obwohl das Problem nur in der ungleichmäßigen Verteilung liegt.
Die Fristen für den hydraulischen Abgleich entsprechen denen der Heizungsprüfung: innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren für Anlagen ab Oktober 2009, bis September 2027 für ältere Anlagen. Und auch hier drohen 5.000 Euro Bußgeld bei Nichteinhaltung.
Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich kombinieren
Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber hat ausdrücklich vorgesehen, dass die Heizungsprüfung im Zusammenhang mit ohnehin stattfindenden Tätigkeiten durchgeführt werden kann. Lassen Sie den Schornsteinfeger bei der nächsten Kehr- und Überprüfungstätigkeit gleich den Heizungscheck mitmachen. Oder beauftragen Sie Ihren Heizungsinstallateur, bei der nächsten Wartung auch die Prüfung nach § 60b zu erledigen.
Noch besser: Die Heizungsprüfung kann auch im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs nachgewiesen werden. Wer also den hydraulischen Abgleich durchführen lässt, erfüllt damit automatisch auch die Pflicht zur Heizungsprüfung. Zwei Fliegen mit einer Klappe – und Sie sparen einen Termin.
Wer darf die Heizungsprüfung durchführen?
Nicht jeder darf Hand anlegen. Die Heizungsprüfung muss von einer fachkundigen Person durchgeführt werden. Das Gesetz verweist dabei auf § 60a Absatz 3 und 4 GEG und nennt konkret:
Handwerkermangel 2026: Kritische Engpässe bei Heizungstausch, Sanierung und Bleileitungsaustausch
- Schornsteinfeger – sie sind ohnehin regelmäßig vor Ort und kennen die Anlage
- Handwerker mit Qualifikation im Bereich Heizungsbau, Sanitär, Klima (SHK-Betriebe)
- Energieberater, die in der Energieeffizienz-Expertenliste geführt sind
- Ofen- und Luftheizungsbauer
In der Praxis wird der Schornsteinfeger in vielen Fällen die erste Anlaufstelle sein. Er kommt ohnehin regelmäßig zur Feuerstättenschau und kann die Heizungsprüfung direkt miterledigen. Das spart Kosten und Aufwand. Fragen Sie bei der nächsten regulären Überprüfung einfach nach.
Was kostet die Heizungsprüfung?
Die Kosten hängen davon ab, wer die Prüfung durchführt und ob Optimierungsmaßnahmen nötig sind. Für die reine Heizungsprüfung nach § 60b müssen Sie bei einem Schornsteinfeger mit etwa 100 bis 200 Euro rechnen. Bei einem SHK-Fachbetrieb können es je nach Aufwand auch 150 bis 300 Euro sein.
Wird im Zuge der Prüfung ein hydraulischer Abgleich fällig, steigen die Kosten deutlich. Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs bis zehn Wohneinheiten liegen die Kosten für einen hydraulischen Abgleich typischerweise zwischen 1.500 und 4.000 Euro – je nach Anlagengröße, Anzahl der Heizkörper und ob voreinstellbare Thermostatventile nachgerüstet werden müssen.
Klingt erstmal nach viel Geld. Aber: Der hydraulische Abgleich spart nach Erfahrungswerten der Verbraucherzentrale zwischen 5 und 15 Prozent Heizenergie pro Jahr. Bei einem Mehrfamilienhaus mit jährlichen Heizkosten von 15.000 Euro amortisiert sich die Investition also innerhalb von zwei bis fünf Jahren. Und die niedrigeren Heizkosten wirken sich direkt auf die Heizkostenabrechnung aus – was wiederum die Zufriedenheit der Mietenden erhöht.
Können Vermieter die Kosten umlegen?
Hier wird es für Vermieter interessant. Die reine Heizungsprüfung ist als Wartungskosten grundsätzlich auf die Betriebskosten umlagefähig – sofern der Mietvertrag die Umlage von Heizungswartung vorsieht. Das tun die meisten Standardmietverträge.
Der hydraulische Abgleich ist dagegen eine Modernisierungsmaßnahme. Hier können Vermieter 8 Prozent der Kosten jährlich auf die Miete umlegen – abzüglich eventueller Fördermittel. Bei Kosten von 3.000 Euro wären das 240 Euro im Jahr, also 20 Euro monatlich auf alle Mietparteien verteilt. Bei sechs Wohnungen sind das gut 3,30 Euro pro Monat und Wohnung – überschaubar.
Fristen im Überblick: Wann müssen Sie handeln?
Damit Sie den Überblick behalten, hier die wichtigsten Fristen auf einen Blick:
Smart Meter Pflicht 2026: Umfassender Ratgeber für Vermieter und WEG-Verwaltung
| Einbaudatum der Heizung | Frist Heizungsprüfung | Frist Hydraulischer Abgleich |
|---|---|---|
| Vor dem 01.10.2009 | Bis 30.09.2027 | Bis 30.09.2027 |
| Oktober 2009 | Bis Oktober 2025 | Bis 30.09.2027 |
| April 2010 | Bis April 2026 | Bis 30.09.2027 |
| Oktober 2010 | Bis Oktober 2026 | Bis 30.09.2027 |
| März 2011 | Bis März 2027 | Bis 30.09.2027 |
| September 2011 | Bis September 2027 | Bis 30.09.2027 |
Wichtig: Die Frist „innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren“ bedeutet, dass Sie nach dem 15. Geburtstag der Anlage noch zwölf Monate Zeit haben. Für eine im April 2010 eingebaute Heizung beginnt die 15-Jahres-Frist im April 2025 – und Sie haben dann bis April 2026 Zeit für die Prüfung.
Optimierungspflicht: Nach der Prüfung kommt die Umsetzung
Die Heizungsprüfung allein reicht nicht. Deckt die Prüfung Optimierungsbedarf auf – und das tut sie in der Praxis fast immer –, müssen die notwendigen Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umgesetzt werden. Das schreibt § 60b Absatz 5 GEG ausdrücklich vor.
Der Gesetzgeber nennt konkret diese Optimierungsmaßnahmen:
- Heizkurve korrigieren: Die Vorlauftemperatur an den tatsächlichen Wärmebedarf anpassen. Viele Heizungen laufen mit viel zu hoher Vorlauftemperatur – 70 oder 75 Grad, obwohl 55 Grad völlig ausreichen würden.
- Nachtabsenkung aktivieren: Nachts und bei Abwesenheit die Heizleistung reduzieren. Klingt selbstverständlich, ist aber bei erstaunlich vielen Anlagen nicht eingestellt.
- Zirkulationsbetrieb optimieren: Die Warmwasserzirkulation muss nicht rund um die Uhr laufen – aber die Legionellenschutzvorschriften müssen eingehalten werden.
- Umwälzpumpe prüfen: Eine alte, ungeregelte Pumpe gegen eine Hocheffizienzpumpe tauschen. Kosten: 300 bis 500 Euro. Ersparnis: bis zu 80 Prozent Pumpenstrom.
- Warmwassertemperatur anpassen: Unter Beachtung des Legionellenschutzes (mindestens 60 Grad am Speicherausgang) die Temperaturen optimieren.
- Heizgrenztemperatur senken: Ab welcher Außentemperatur springt die Heizung an? Viele Anlagen heizen schon bei 18 Grad Außentemperatur – das ist in gut gedämmten Gebäuden unnötig.
Alles Maßnahmen, die sich rechnen. Eine Studie der Deutschen Energie-Agentur (dena) zeigt: Durch die Optimierung bestehender Heizungsanlagen lassen sich im Durchschnitt 10 bis 20 Prozent Energie einsparen – ohne dass ein Euro in eine neue Heizung fließen muss.
Dokumentation und Nachweispflichten
Papier ist geduldig, aber in diesem Fall auch Pflicht. Das Ergebnis der Heizungsprüfung und der etwaige Optimierungsbedarf müssen schriftlich festgehalten werden. Der Prüfer muss Ihnen als verantwortlicher Person den Nachweis zusenden. Und: Wurden Optimierungsmaßnahmen durchgeführt, müssen auch diese schriftlich dokumentiert werden.
Besonders relevant für Vermieter: Auf Verlangen müssen Sie den Nachweis der Heizungsprüfung und die durchgeführten Optimierungsmaßnahmen unverzüglich an die Mietenden weiterleiten. Das steht explizit im Gesetz. In der Praxis werden informierte Mietende zunehmend danach fragen – spätestens, wenn die nächste Heizkostenabrechnung ins Haus flattert.
Tipp für Hausverwaltungen: Legen Sie für jedes verwaltete Objekt eine digitale Akte an, in der Sie sämtliche GEG-Nachweise sammeln. Prüfprotokolle, Optimierungsnachweise, Rechnungen der Fachhandwerker – alles an einem Ort. Das spart Nerven, wenn der Bezirksschornsteinfeger oder die untere Baubehörde nachfragt.
Ausnahmen von der Prüfpflicht
Nicht jede Heizung muss geprüft werden. Das Gesetz kennt einige Ausnahmen, die Sie als Vermieter oder Hausverwaltung kennen sollten:
Gebäude mit weniger als sechs Wohneinheiten sind von der Pflicht nach § 60b komplett ausgenommen. Das betrifft den Großteil der privat vermieteten Immobilien in Deutschland. Allerdings: Auch ohne gesetzliche Pflicht kann eine freiwillige Heizungsprüfung wirtschaftlich sinnvoll sein.
Heizungen mit standardisierter Gebäudeautomation nach § 71a GEG sind befreit. Die Logik dahinter: Wenn ein Gebäudeautomationssystem die Heizung kontinuierlich überwacht und optimiert, ist eine punktuelle Prüfung überflüssig. In der Praxis betrifft das vor allem größere Gewerbeimmobilien und moderne Wohnanlagen mit Smart-Building-Technologie.
Heizungen unter Energieleistungsverträgen (Contracting) können ebenfalls befreit sein – wenn der Contractor die Effizienzüberwachung vertraglich übernommen hat und die Gesamtauswirkungen gleichwertig sind. Prüfen Sie in diesem Fall Ihren Contractingvertrag sorgfältig.
Und nicht vergessen: Eine einmal durchgeführte Heizungsprüfung muss nicht wiederholt werden, solange an der Anlage keine Änderungen vorgenommen wurden und der Wärmebedarf des Gebäudes sich nicht geändert hat. Das bedeutet in der Praxis: Nach einer energetischen Sanierung der Gebäudehülle – neue Fenster, Fassadendämmung – sollte die Heizung erneut geprüft und angepasst werden. Denn die Anlage, die für ein schlecht gedämmtes Haus dimensioniert war, ist für das sanierte Gebäude überdimensioniert.
Was Vermieter und Hausverwaltungen jetzt konkret tun sollten
Die Pflichten sind klar, die Fristen laufen. Hier ist Ihre To-do-Liste:
Schritt 1: Bestandsaufnahme. Listen Sie für jedes verwaltete Objekt auf, wann die Heizungsanlage eingebaut wurde. Die Information finden Sie im Wartungsvertrag, auf dem Typenschild der Anlage oder im Energieausweis. Berechnen Sie dann, wann die 15-Jahres-Frist abläuft.
Schritt 2: Fachhandwerker kontaktieren. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Schornsteinfeger oder SHK-Betrieb. Fragen Sie gezielt nach der Heizungsprüfung nach § 60b GEG und dem hydraulischen Abgleich nach § 60c. Je früher Sie buchen, desto besser – die Wartezeiten bei Fachhandwerkern sind 2026 nach wie vor lang.
Schritt 3: Mietende informieren. Transparenz schafft Vertrauen. Informieren Sie die Mietenden über die anstehende Prüfung und – falls nötig – den hydraulischen Abgleich. Erklären Sie, dass es um Energieeinsparung geht und die Maßnahmen langfristig die Heizkosten senken.
Schritt 4: Fördermittel prüfen. Der hydraulische Abgleich wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit bis zu 15 Prozent gefördert. Energieberatungsleistungen werden sogar mit bis zu 80 Prozent bezuschusst. Die Anträge stellen Sie über die BAFA oder die KfW – und zwar vor Beginn der Maßnahme.
Schritt 5: Dokumentation sicherstellen. Bewahren Sie alle Nachweise sorgfältig auf. Sie müssen sie auf Verlangen der Behörde und der Mietenden vorlegen können.
Fazit: Pflicht mit Mehrwert
Die Heizungsprüfung nach § 60b GEG ist eine Pflicht, die sich für Vermieter und Hausverwaltungen tatsächlich lohnt. Ja, es kostet Zeit und Geld. Aber wer die Heizungsanlage prüfen und optimieren lässt, spart langfristig Energiekosten, erhöht den Wohnkomfort und steigert den Wert der Immobilie. Die Alternative – 5.000 Euro Bußgeld und weiterhin ineffizient heizen – ist wirtschaftlich gesehen die schlechtere Wahl.
Handeln Sie jetzt. Die Fristen für Heizungsanlagen aus 2010 und 2011 laufen. In Kombination mit der Smart-Meter-Pflicht und weiteren GEG-Vorgaben kommt auf Vermieter 2026 einiges zu. Wer frühzeitig plant, spart sich den Stress am Ende – und hat die Nachweise in der Schublade, bevor jemand danach fragt.
