Deutschland besteht aus 11.059 Gemeinden und in den 10 größten Städten leben mittlerweile fast 15 Prozent der Deutschen, Tendenz steigend. Und in den Metropolen wird es langsam eng. Die Umlandregionen ziehen beim Bevölkerungszuzug nach und auch die Mieten in den Kleinstädten steigen nachweislich.
In den letzten Jahren berichteten wir immer mal wieder über den Zuzug in die Großstädte und den steigenden Mieten aufgrund hoher Nachfrage bei immer reduzierterem Angebot an Mietwohnungen. Zwar hält der Run auf die 10 größten Städte an, in denen mittlerweile fast 12 Millionen Menschen leben, aber die Kleinstädte, gerade in der Peripherie der Metropolen, werden immer interessanter für Zuzügler. Und das lässt auch die Mieten in den Kleinstädten steigen, so die Einschätzungen des Immobilienverbands IVD.
Auch die Mieten in den Kleinstädten steigen
In den letzten Jahren schienen die Kleinstädte vom Mietpreisboom verschont zu sein. Doch nach Aussage des IVD ziehen die Kleinstädte langsam nach und verzeichnen größere Mietpreissteigerungen. Laut dem Verband betrug die Durchschnittsmiete in Deutschland für eine Mietwohnung in mittlerer Lage und mittlerer Ausstattung, bei Objekten nach 1949 erbaut, 8,05 Euro. Das entspricht einer Steigerung von 4,3 Prozent zum Vorjahr.
Bei vergleichbaren Objekten in Städten zwischen 20.000 und 50.000 Einwohnern stiegt der Nettomietzins im selben Zeitraum um 7,1 Prozent und in Städten zwischen 10.000 und 20.000 Einwohnern um sogar zehn Prozent an, wenngleich nur auf einen Quadratmeterpreis von fast 5,7 Euro.
Dahingegen wirken die Mietpreissteigerungen von 4,3 Prozent in den sieben größten Städten Deutschlands fast moderat.
Ein Blick auf Hamburg und Berlin
Auch in der Hansestadt steigen die Preise seit Jahren unaufhörlich. In Wentorf, einer Gemeinde im Südzipfel Schleswig-Holsteins, schießen die Grundstückspreise in die Höhe. Nicht nur der ansässige Golfplatz sorgen für Preissteigerungen, auch im Mietsegment. Die Nähe zu Hamburg ist der entscheidende Punkt. Und mit 3.444 Euro pro Quadratmeter sind es dort nur noch 768 Euro die Wentorf vom Durchschnittpreis der Innenstadtlage trennen. Und auch in Ahrensburg und Ammersbeck müssen Käufer mehr als 3.200 Euro berappen.
Schaut man auf die südlich der Elbe gelegenen Regionen scheint es dort mit 2061 Euro bis zu 2.300 Euro noch viel preiswerten Raum zu geben, gerade für Familien. Doch auch dort, wie in Stelle und Buxtehude, stiegen die Preise um neun Prozent, im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017. Nördliche Gemeinden wie Tangstedt, Oststeinbek und Bönnigstedt konnten einen Preisanstieg von sogar bis zu 11 Prozent verzeichnen.
Und in Berlin wachsen Gemeinden im Norden wie Hohen-Neuendorf und Glienicke-Nordbahn ebenso wie Falkensee im Westen und Potsdam, Stahnsdorf und Teltow im Süden. Laut Wohnmarktreport Berlin 2018 sind Preise von bis zu 2.900 Euro pro Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Potsdam real. Und in Glienicke-Nordbahn und Kleinmachnow wurde die 3.000-Euro-Marke bereits durchbrochen.
Die Gründe für Mietpreissteigerungen in Kleinstädten
Zum einen stehen in Städten wie Hamburg, Berlin, München, Köln und Frankfurt am Main keine größeren Neubaugebiete mehr zur Verfügung. Zum anderen ist der Bevölkerungszuwachs in den Städten die Ursache von Preissteigerungen bei gleichzeitig zu wenigen Angeboten. Und die Kleinstädte? Sie sind Ausweichregion und attraktiver Lebensraum zugleich.
Zum einen liegt es an der unmittelbaren Nähe zu den Hotspots, dort, wo die Menschen arbeiten. Zum andere wachsen die Metropolregionen an sich und kleinere und größere Gemeinden werden und wurden bereits infrastrukturell eingebunden. Schaut man auf die Pläne des öffentlichen Nahverkehrs der Großstädte liegen viele Stationen bereits um außerstädtischen Bereich, dort, wo Stadt- und Landschaftsplaner noch ausreichende Bewegungsfreiheit besitzen und ganze Wohnparks neu entstehen.
Chancen und Perspektiven
Kein Land in Europa ist so städtisch geprägt wie Deutschland. Definiert man den Begriff Stadt nach der Einwohnerzahl von mehr als 2.000 Menschen, so gibt es rund 5.200 Städte zwischen Flensburg und Sonthofen. Doch die 14 Städte, die über 500.000 Menschen ein Zuhause bieten, erweitern sich, Tentakeln eines Kraken gleich und man spricht zunehmend von Metropolregionen.
Diese Entwicklung bietet Chancen. Durch den Ausbau nahe liegender Kleinstädte und Integrierung in die Infrastruktur der großen Brüder, werden die innerstädtischen Lagen entlastet, personell und verkehrstechnisch. Zum anderen können Investoren, auch privater Natur, noch prosperierende Lagen finden, die einen Zuwachs versprechen. Dieses Bild wird durch die aus den Böden schießenden Neubausiedlungen in den angrenzenden Gemeinden von Hamburg und Berlin bestätigt. Kaum ist das Bauplakat aufgestellt laufen die Telefondrähte der Bauentwickler und Bauträger heiß. Die Nachfrage wird immer größer und so wächst zusammen, was eigentlich, städteplanerisch, gar nicht zusammengehört. Wer also klug recherchiert und investiert, stößt auf eine dauerhaft steigende Nachfrage und wohl anhaltende Preissteigerungen.
