Gerade Gewerbemieter, die von den auferlegten Schließungen während der Pandemie betroffen waren und sind, können aufatmen. Zwar gilt stets der Einzelfall, aber der BGH entschied, dass Gewerbetreibende einen grundsätzlichen Anspruch auf Mietminderung bei einem Lockdown haben. Was bedeutet das für die Vermieter von Gewerbeimmobilien?
Wir erinnern uns: Die Straßen waren leergefegt und die Geschäfte geschlossen. Viele Gewerbetreibende trieben die Lockdowns in den Ruin und gerade kleinere Geschäfte konnten die Mieten nicht mehr aufbringen, weil die Kundschaft, staatlich verordnet, nicht eintreten durfte.
Und auch in Zeiten von 2G und 2G+ scheint nichts wie früher zu sein und die Einnahmen der Ladenbesitzer sinken. Dennoch musste und muss weiter Mieten gezahlt werden. Doch der BGH hat nun eine Entscheidung getroffen, die, so die Richter in Karlsruhe, der pandemischen Lage und einem Lockdown Rechnung tragen.
BGH beschließt grundsätzlichen Anspruch auf Mietminderung während Lockdown
Der Stein kam ins Rollen, als das Einzelhandelsunternehmen KiK während eines staatlich verordneten Lockdowns die volle Miete nicht zahlen wollte. Der Vermieter verlangte für das Objekt in Chemnitz vom Textildiscounter fast 8.000 Euro, trotz Lockdowns und ausbleibender Kundschaft.
So stritten sich Mieter und Vermieter bis zum Oberlandesgericht Dresden. Dort entscheiden die Richter, dass KiK nur die Hälfte der mietvertraglichen Miete zahlen müsse. Schließlich, so das Oberlandesgericht, ginge es „um staatliche Eingriffe in das wirtschaftliche und soziale Leben aufgrund einer Pandemie“. Und da kann das resultierende Risiko nicht allein auf eine Partei abgewälzt werden.
Dieser Musterfall schlussendlich führte unter anderem zur Entscheidung des BGH, zugunsten des Gewerbemieters. Die obersten Zivilrichter kamen zu dem Entschluss, dass Gewerbemieter einen Anspruch auf eine Mietanpassung haben, wenn der Staat systemrelevant eingreift. Die Lastenteilung müsse auf beide Seiten verteilt werden – Vermieter und Mieter – wenngleich stets der Einzelfall zu betrachten sei.
Der Einzelfall ist dann maßgeblich gesondert zu betrachten, wenn der Gewerbemieter staatliche Zusatzleistungen, zum Beispiel Corona-Hilfen, erhält oder andere Versicherungsleistungen. Die unter Aktenzeichen XII ZR 8/21 veröffentlichte Entscheidung gilt auch nur bei einer Vollschließung des Geschäftes und nur für Gewerbetreibende, die dem Einzelhandel zuzuordnen sind oder auf Laufkundschaft angewiesen, wie Friseure, Fitnessstudios etc.
Im Besonderen halten die obersten Richter eine Halbe-Halbe-Regelung, so wie im Urteil des Oberlandesgerichts Dresden, für zu pauschal. Im Resümee aber besteht nun der grundsätzliche Anspruch von Gewerbemietern auf Mietminderung im Falle eines Lockdowns.
Wie sollten Vermieter auf ein Mietänderungsverlangen bei Lockdown reagieren?
Ja, der grundsätzliche Anspruch auf eine Mietminderung mitsamt Hinweis auf das Urteil des BGH vom 12. Januar 2022 wird eine Karte sein, die geprellte Gewerbemieter ausspielen werden. Die Frage ist, wie man darauf reagieren sollte.
Zuerst ist es sinnvoll diesen grundsätzlichen Anspruch genau zu prüfen. Um welchen Zeitraum handelt es sich bei der Mietminderung und wie lange war der Lockdown? Auch die Frage, zu welcher Branche der Gewerbemieter gehört, ist festzustellen. Handelt es sich um ein Gewerbe des Einzelhandels oder eine Unternehmensberatung im ersten Stock des Mehrfamilienhauses? Letztere könnten einen Anspruch auf Mietminderung kaum durchsetzen.
Mit den entsprechenden Antworten sollte man den Gewerbemieter kontaktieren und das offene Gespräch suchen, wenngleich sehr zeitnah. Gegebenenfalls ist eine gütliche Einigung möglich und so umgeht man den Weg einer juristischen und teuren Auseinandersetzung.
Möglich ist auch ein Aufschub der Mietzahlungen. Das heißt, dass der Gewerbemieter die fällige Miete erst später, vielleicht in Raten, bezahlt.
Wichtig: Alle Vereinbarungen sollten schriftlich fixiert werden. Aus dieser Vereinbarung sollte der Grund der Mietminderung, die Höhe der geminderten oder aufgeschobenen Miete und die genauen Zeiträume ersichtlich sein.
Vermieter sollten nachhaltig agieren. Sofern es sich um einen langjährigen und stets pünktlich zahlenden Mieter handelt, sollte man versuchen eine für beide Seite darstellbare Einigung zu erzielen. Gewerbemieter haben nun das verbriefte Recht zur Mietminderung bei einem Lockdown. Und darauf sollte man sich als Vermieter einstellen und vernünftig mit den Mietern kommunizieren, anstatt sofort die juristische Keule zu schwingen.
