Ab 2026 steigt der CO2-Preis dramatisch auf 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Diese Erhöhung trifft Vermieter, Mieter und WEG-Verwaltungen gleichermaßen hart. Wer mit fossilen Brennstoffen heizt, muss mit erheblichen Mehrkosten rechnen. Gleichzeitig ergeben sich durch das Stufenmodell zur Kostenaufteilung komplexe Abrechnungspflichten. In diesem umfassenden Leitfaden erfahren Sie alles über die konkreten Kostenauswirkungen, gesetzliche Vorgaben und strategische Handlungsoptionen für 2026 und darüber hinaus.
CO2-Preis steigt 2026 auf 55-65 Euro pro Tonne
Der CO2-Preis 2026 markiert einen entscheidenden Wendepunkt in der deutschen Klimapolitik. Nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) endet 2025 die bisherige Festpreisphase und es beginnt die marktbasierte Preisfindung. Der Gesetzgeber hat für 2026 einen Preiskorridor von mindestens 55 Euro bis maximal 65 Euro pro Tonne CO₂ festgelegt. Diese deutliche Steigerung gegenüber dem aktuellen Preis von 45 Euro pro Tonne bedeutet eine Erhöhung um mindestens 22 Prozent, im ungünstigsten Fall sogar um 44 Prozent. Für Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter bedeutet dies konkret: Die Heizkosten werden 2026 spürbar steigen, unabhängig davon, ob mit Erdgas, Heizöl oder anderen fossilen Brennstoffen geheizt wird.
Die Einführung des Preiskorridors löst das bisherige System fester CO2-Preise ab, das schrittweise von 25 Euro (2021) über 30 Euro (2022), 35 Euro (2023) und 40 Euro (2024) auf 45 Euro (2025) angehoben wurde. Ab 2026 bestimmt der Markt den tatsächlichen Preis innerhalb des festgelegten Rahmens. Die Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt) wird die CO2-Zertifikate versteigern, wobei Angebot und Nachfrage über den konkreten Preis entscheiden. Experten rechnen aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots eher mit Preisen am oberen Ende der Spanne. Für die Praxis bedeutet dies: hausverwalterscout.de empfiehlt, bei Kalkulationen für 2026 von mindestens 60 Euro pro Tonne auszugehen, um auf der sicheren Seite zu sein.
Mehrkosten konkret: So viel teurer wird Heizen
Die Auswirkungen des CO2-Preis 2026 lassen sich präzise berechnen. Für Erdgas entstehen bei einem Preis von 60 Euro pro Tonne CO₂ Mehrkosten von etwa 1,2 Cent pro Kilowattstunde. Bei Heizöl sind es sogar 1,6 Cent pro Kilowattstunde, da Heizöl einen höheren CO₂-Ausstoß verursacht. Diese scheinbar geringen Centbeträge summieren sich jedoch erheblich: Ein durchschnittlicher Vier-Personen-Haushalt mit einem jährlichen Gasverbrauch von 20.000 kWh zahlt allein durch den CO2-Preis 2026 zusätzlich 240 Euro pro Jahr. Bei einer Ölheizung mit entsprechendem Verbrauch fallen sogar 320 Euro mehr an. Wichtig zu beachten: Diese Beträge kommen zu den ohnehin steigenden Energiepreisen hinzu und werden nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Für Mehrfamilienhäuser potenzieren sich diese Kosten naturgemäß. Ein Gebäude mit zehn Wohneinheiten und durchschnittlichem Energieverbrauch verursacht bei Gasheizung CO2-Kosten von etwa 2.400 Euro jährlich, bei Ölheizung sogar 3.200 Euro. Diese Summen müssen von WEG-Verwaltungen und Vermietern sorgfältig kalkuliert und nach dem gestaffelten Stufenmodell zwischen den Parteien aufgeteilt werden. Die genaue Verteilung hängt dabei von der Energieeffizienz des Gebäudes ab – ein Faktor, der massive Auswirkungen auf die individuelle Kostenbelastung hat. Je schlechter der energetische Zustand einer Immobilie, desto höher der Anteil, den der Vermieter tragen muss. Dies schafft erhebliche finanzielle Anreize für energetische Sanierungsmaßnahmen.
Gasheizung: Kostenberechnung für verschiedene Wohnungsgrößen
Die konkreten Mehrkosten durch den CO2-Preis 2026 variieren je nach Wohnungsgröße und Verbrauchsverhalten deutlich. Für eine 50-Quadratmeter-Wohnung mit einem durchschnittlichen Gasverbrauch von 10.000 kWh entstehen bei einem CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne zusätzliche Kosten von etwa 120 Euro pro Jahr. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit 16.000 kWh Jahresverbrauch verursacht bereits 192 Euro Mehrkosten. Bei einem großzügigen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern und 30.000 kWh Gasverbrauch schlagen die CO2-Kosten mit 360 Euro zu Buche. Diese Beträge verstehen sich als Gesamtkosten vor der Aufteilung nach dem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter.
Entscheidend für die tatsächliche Belastung ist jedoch nicht nur die Wohnfläche, sondern vor allem der energetische Zustand des Gebäudes. Ein gut gedämmtes Haus der Effizienzklasse B benötigt deutlich weniger Energie als ein unsaniertes Gebäude der Klasse G oder H. So kann eine moderne 100-Quadratmeter-Wohnung mit nur 12.000 kWh auskommen, während dieselbe Fläche in einem Altbau ohne Dämmung durchaus 25.000 kWh verbrauchen kann. Der Unterschied bei den CO2-Kosten beträgt dann 144 Euro gegenüber 300 Euro – ein erheblicher Faktor, der die Bedeutung energetischer Sanierung unterstreicht. hausverwalterscout.de hat recherchiert, dass viele Eigentümer die langfristigen Einsparpotenziale durch Modernisierung noch unterschätzen.
Ölheizung: Noch höhere Belastung
Heizöl verursacht pro verbrauchter Energieeinheit deutlich mehr CO₂-Emissionen als Erdgas, was sich direkt in höheren CO2-Kosten niederschlägt. Während bei Gas etwa 0,2 kg CO₂ pro kWh anfallen, sind es bei Heizöl rund 0,266 kg CO₂ pro kWh – also etwa 33 Prozent mehr. Diese Differenz führt dazu, dass der CO2-Preis 2026 Ölheizungen besonders stark trifft. Bei einem CO2-Preis von 60 Euro pro Tonne entstehen Mehrkosten von etwa 1,6 Cent pro kWh. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 80 Quadratmetern und einem Jahresverbrauch von 16.000 kWh bedeutet dies zusätzliche CO2-Kosten von rund 256 Euro pro Jahr – gegenüber 192 Euro bei vergleichbarem Gasverbrauch.
Besonders gravierend wirkt sich diese Benachteiligung bei größeren Objekten aus. Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten und Ölheizung, das insgesamt 160.000 kWh pro Jahr verbraucht, muss mit CO2-Kosten von etwa 2.560 Euro rechnen. Zum Vergleich: Bei einer Gasheizung wären es nur 1.920 Euro. Diese Mehrbelastung von 640 Euro pro Jahr macht deutlich, warum der Umstieg von Öl auf alternative Heizsysteme zunehmend wirtschaftlich sinnvoll wird. Hinzu kommt, dass Ölheizungen im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes bereits erheblichen Einschränkungen unterliegen und mittelfristig ohnehin ersetzt werden müssen. Der steigende CO2-Preis 2026 beschleunigt diese Entwicklung erheblich.
Stufenmodell: Kostenaufteilung nach Energieeffizienz
Das Herzstück der CO2-Kostenverteilung bildet das zehnstufi Stufenmodell nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Dieses System teilt die Kosten je nach energetischer Qualität des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter auf. Die Logik dahinter: Je besser der energetische Zustand, desto geringer die Einflussmöglichkeit des Vermieters auf den Verbrauch und desto höher der Anteil, den der Mieter trägt. Umgekehrt muss der Vermieter bei schlechtem energetischen Zustand den Großteil der CO2-Kosten übernehmen, da er durch Sanierung den Verbrauch senken könnte. Die Einstufung erfolgt anhand des spezifischen CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, der aus dem Energieausweis bzw. der Heizkostenabrechnung ermittelt wird.
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten: Zunächst wird der Gesamtenergieverbrauch des Gebäudes ermittelt. Dieser wird mit dem spezifischen CO₂-Emissionsfaktor des verwendeten Brennstoffs multipliziert (z.B. 0,2 kg CO₂ pro kWh bei Erdgas). Das Ergebnis ist die Gesamt-CO₂-Emission des Gebäudes in Kilogramm. Diese wird durch die Wohnfläche geteilt, um den spezifischen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter zu erhalten. Anhand dieses Wertes wird das Gebäude dann einer der zehn Stufen zugeordnet. Wichtig für WEG-Verwaltungen: Die Berechnung muss transparent dokumentiert und den Eigentümern bzw. Mietern nachvollziehbar dargestellt werden. Fehler bei der Einstufung können zu erheblichen finanziellen Folgen und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
Tabelle: Wer zahlt wie viel? (Effizienzklassen A-H)
Die folgende Tabelle zeigt die exakte Kostenverteilung nach dem Stufenmodell des CO2-Preis 2026. Die Einteilung basiert auf dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr. Je höher der Wert, desto schlechter die Energieeffizienz und desto höher der Vermieteranteil an den CO2-Kosten:
| Stufe | CO₂-Ausstoß (kg/m²/Jahr) | Vergleichbare Effizienzklasse | Mieteranteil | Vermieteranteil |
|---|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | A, A+ | 100% | 0% |
| 2 | 12 bis unter 17 | B | 90% | 10% |
| 3 | 17 bis unter 22 | C | 80% | 20% |
| 4 | 22 bis unter 27 | D | 70% | 30% |
| 5 | 27 bis unter 32 | E | 60% | 40% |
| 6 | 32 bis unter 37 | F | 50% | 50% |
| 7 | 37 bis unter 42 | G | 40% | 60% |
| 8 | 42 bis unter 47 | G-H | 30% | 70% |
| 9 | 47 bis unter 52 | H | 20% | 80% |
| 10 | 52 und mehr | H | 5% | 95% |
Diese Tabelle verdeutlicht die drastischen Unterschiede in der Kostenverteilung. Ein Gebäude in Stufe 1 (sehr effizient) belastet ausschließlich den Mieter, während bei Stufe 10 (sehr ineffizient) fast die gesamte Last beim Vermieter liegt. Für einen konkreten Fall mit jährlichen Gesamt-CO2-Kosten von 1.200 Euro bedeutet dies: In Stufe 1 zahlt der Mieter 1.200 Euro, der Vermieter nichts. In Stufe 10 zahlt der Mieter nur 60 Euro, während der Vermieter 1.140 Euro übernehmen muss. Diese massive finanzielle Differenz schafft erhebliche Anreize für energetische Sanierungen und macht die Bedeutung des CO2-Preis 2026 als Lenkungsinstrument deutlich.
Wichtig zu beachten: Die Zuordnung zur entsprechenden Stufe erfolgt ausschließlich anhand des tatsächlichen CO₂-Ausstoßes, nicht anhand der Energieeffizienzklasse im Energieausweis. Zwar gibt es typische Korrelationen (siehe Tabelle), doch können im Einzelfall Abweichungen auftreten. WEG-Verwaltungen und Vermieter müssen daher für jede Liegenschaft die genaue Berechnung durchführen. hausverwalterscout.de empfiehlt, diese Berechnungen sorgfältig zu dokumentieren und den Eigentümern bzw. Mietern transparent zur Verfügung zu stellen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Abrechnungspflichten für Vermieter und WEG-Verwaltungen
Die korrekte Abrechnung der CO2-Kosten stellt Vermieter und WEG-Verwaltungen vor erhebliche administrative Herausforderungen. Nach § 6 CO2KostAufG muss die Aufteilung der Kohlendioxidkosten in der Heizkostenabrechnung transparent ausgewiesen werden. Dies bedeutet konkret: Die Gesamtkosten für CO2-Emissionen müssen separat aufgeführt werden, die Einstufung des Gebäudes in das Stufenmodell muss nachvollziehbar dargestellt werden, und die daraus resultierende prozentuale Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter muss klar ersichtlich sein. Fehlt einer dieser Bestandteile, kann die gesamte Abrechnung anfechtbar sein. Die Frist für die Erstellung der Heizkostenabrechnung beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – eine Frist, die bei den komplexeren Berechnungen zum CO2-Preis 2026 besondere Bedeutung gewinnt.
Für WEG-Verwaltungen ergeben sich zusätzliche Anforderungen. Sie müssen nicht nur die Aufteilung zwischen der Eigentümergemeinschaft und den Mietern vornehmen, sondern auch die interne Verteilung der CO2-Kosten auf die einzelnen Eigentümer nach dem Miteigentumsanteil oder dem tatsächlichen Verbrauch regeln. Dies erfordert eine doppelte Berechnung: Zunächst die Aufteilung nach dem Stufenmodell, dann die Verteilung auf die Eigentümer. Bei vermieteten Einheiten erfolgt anschließend noch eine weitere Aufteilung zwischen Eigentümer und Mieter. Diese mehrschichtige Struktur macht eine sorgfältige Dokumentation unerlässlich. Zudem müssen alle relevanten Daten wie Energieverbräuche, CO2-Emissionsfaktoren und Berechnungsgrundlagen aufbewahrt werden, um bei Rückfragen oder Widersprüchen Auskunft geben zu können.
Strategien zur Kostenreduzierung: Das können Eigentümer tun
Angesichts der steigenden Belastung durch den CO2-Preis 2026 gibt es mehrere strategische Ansätze zur Kostenreduzierung. Die effektivste Maßnahme ist die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes, da dies sowohl den absoluten Energieverbrauch senkt als auch zu einer günstigeren Einstufung im Stufenmodell führt. Konkret bedeutet dies: Eine Verbesserung von Stufe 8 (Vermieteranteil 70%) auf Stufe 4 (Vermieteranteil 30%) halbiert nicht nur die Gesamtkosten durch geringeren Verbrauch, sondern verschiebt auch die Kostenlast deutlich zugunsten des Vermieters. Bei jährlichen CO2-Kosten von ursprünglich 1.200 Euro würde der Vermieter nach der Sanierung statt 840 Euro nur noch etwa 180 Euro tragen müssen – bei gleichzeitig reduzierten Gesamtkosten durch niedrigeren Energieverbrauch.
Kurzfristig umsetzbare Maßnahmen umfassen die Optimierung der Heizungssteuerung, hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage, Dämmung der Heizungsrohre und den Austausch veralteter Thermostate gegen programmierbare Modelle. Diese Maßnahmen erfordern vergleichsweise geringe Investitionen von wenigen tausend Euro, können aber den Energieverbrauch um 10 bis 15 Prozent senken. Mittelfristig sollten Eigentümer die Erneuerung der Heizungsanlage prüfen, insbesondere wenn diese älter als 15 Jahre ist. Der Austausch einer alten Öl- oder Gasheizung gegen ein effizientes System kann den Energieverbrauch um 20 bis 30 Prozent reduzieren. Langfristig führt der Umstieg auf erneuerbare Energien zur vollständigen Vermeidung der CO2-Kosten. Eine umfassende Modernisierung amortisiert sich bei den aktuellen Preisentwicklungen deutlich schneller als noch vor wenigen Jahren.
Alternative Heizsysteme: Wärmepumpe, Pellets, Fernwärme
Der CO2-Preis 2026 macht alternative Heizsysteme zunehmend attraktiv. Wärmepumpen gelten als die zukunftssicherste Lösung, da sie mit Strom betrieben werden und bei Nutzung von Ökostrom vollständig CO2-neutral heizen können. Selbst bei Nutzung des deutschen Strommixes verursachen Wärmepumpen deutlich weniger CO2-Emissionen als fossile Heizungen. Entscheidend ist die Jahresarbeitszahl (JAZ): Eine moderne Luft-Wasser-Wärmepumpe mit JAZ 3,5 erzeugt aus einer Kilowattstunde Strom 3,5 Kilowattstunden Wärme. Bei aktuellen Strompreisen von etwa 35 Cent pro kWh ergeben sich Wärmekosten von 10 Cent pro kWh – deutlich günstiger als Gas mit rund 12 Cent plus CO2-Kosten. Erdwärmepumpen erreichen sogar JAZ-Werte von 4,5 bis 5,0 und sind damit noch effizienter, erfordern aber höhere Investitionen.
Pelletheizungen stellen eine Alternative für Bestandsgebäude dar, bei denen die Installation einer Wärmepumpe aufwendig wäre. Holzpellets gelten als CO2-neutral, da bei der Verbrennung nur die Menge CO2 freigesetzt wird, die der Baum zuvor gebunden hat. Daher fallen für Pelletheizungen keine CO2-Kosten an. Die Brennstoffkosten liegen derzeit bei etwa 6 bis 7 Cent pro kWh und damit deutlich unter Gas oder Öl. Allerdings benötigen Pelletheizungen einen Lagerraum und verursachen laufende Wartungskosten. Fernwärme kann je nach Region eine weitere Option sein. Wenn die Fernwärme aus erneuerbaren Quellen oder Abwärme stammt, sind die CO2-Emissionen minimal. Die Kosten variieren stark je nach lokalem Versorger, liegen aber häufig im Bereich von 10 bis 12 Cent pro kWh. Der Vorteil: kein eigener Heizkessel, keine Wartung, kein Schornstein erforderlich.
Wirtschaftlichkeitsberechnung: Wann rechnet sich der Umstieg?
Die Wirtschaftlichkeit einer Heizungsmodernisierung hängt von mehreren Faktoren ab: den Investitionskosten, den jährlichen Einsparungen bei Energie- und CO2-Kosten, der Lebensdauer des neuen Systems und den verfügbaren Fördermitteln. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten kostet der Einbau einer Luft-Wasser-Wärmepumpe etwa 80.000 bis 100.000 Euro. Die alte Gasheizung verursacht bei 160.000 kWh Jahresverbrauch Kosten von etwa 19.200 Euro (12 Cent pro kWh) plus 1.920 Euro CO2-Kosten, zusammen 21.120 Euro. Die Wärmepumpe mit JAZ 3,5 benötigt nur 45.700 kWh Strom (35 Cent pro kWh), verursacht also 16.000 Euro Energiekosten ohne CO2-Abgabe. Die jährliche Ersparnis beträgt 5.120 Euro. Bei einer Förderung von 30 Prozent (24.000 Euro) verbleiben Nettokosten von 76.000 Euro, die sich in etwa 15 Jahren amortisieren.
Diese Rechnung berücksichtigt jedoch noch nicht die weitere Preisentwicklung. Ab 2027 könnte der CO2-Preis weiter steigen, was die Wirtschaftlichkeit verbessert. Zudem ist mit steigenden Preisen für fossile Brennstoffe zu rechnen, während Strom tendenziell günstiger wird, je mehr erneuerbare Energien ins Netz eingespeist werden. Eine dynamische Betrachtung über 20 Jahre zeigt: Bei einer jährlichen Steigerung der Gaspreise um 3 Prozent und des CO2-Preises um 5 Euro pro Jahr verkürzt sich die Amortisationszeit auf unter 12 Jahre. Hinzu kommt die Wertsteigerung der Immobilie durch die moderne Heizungsanlage. Gebäude mit zukunftsfähigen Heizsystemen erzielen beim Verkauf deutlich höhere Preise und sind besser vermietbar. hausverwalterscout.de hat für Sie recherchiert, dass viele Banken zudem günstigere Finanzierungskonditionen für energieeffiziente Immobilien anbieten, was die Gesamtrechnung weiter verbessert.
| Heizsystem | Investition (10 WE) | Jährl. Energiekosten | CO2-Kosten/Jahr | Amortisation |
|---|---|---|---|---|
| Gasheizung (Bestand) | – | 19.200 € | 1.920 € | – |
| Wärmepumpe | 76.000 € (nach Förderung) | 16.000 € | 0 € | ca. 15 Jahre |
| Pelletheizung | 52.500 € (nach Förderung) | 11.200 € | 0 € | ca. 5-6 Jahre |
| Fernwärme | 35.000 € (Anschluss) | 17.600 € | 0 € (grüne Fernwärme) | ca. 10 Jahre |
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Wärmedämmung: Investitionen mit hoher Rendite
Wärmedämmung ist oft die wirtschaftlichste Maßnahme zur Reduzierung der CO2-Kosten und zur Verbesserung der Einstufung im Stufenmodell. Eine fachgerecht ausgeführte Fassadendämmung mit 16 bis 20 Zentimeter Dämmstoff kann den Heizenergiebedarf um 25 bis 40 Prozent senken. Bei einem Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten und 160.000 kWh Jahresverbrauch bedeutet eine Einsparung von 30 Prozent eine Reduzierung um 48.000 kWh. Bei aktuellen Gaspreisen plus CO2-Preis 2026 ergibt sich eine jährliche Kostenersparnis von etwa 6.240 Euro. Die Investitionskosten für eine Fassadendämmung liegen bei etwa 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Bei einem typischen Mehrfamilienhaus mit 800 Quadratmeter Fassadenfläche entstehen Kosten von 120.000 bis 160.000 Euro. Nach Abzug der BAFA-Förderung von 15 Prozent verbleiben etwa 102.000 bis 136.000 Euro, was zu einer Amortisationszeit von 16 bis 22 Jahren führt.
Noch wirtschaftlicher ist oft die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Dachboden nicht ausgebaut ist. Hier liegen die Kosten bei nur 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter, bei Einsparungen von 15 bis 20 Prozent des Heizenergieverbrauchs. Für ein Gebäude mit 200 Quadratmeter Dachfläche entstehen Kosten von 6.000 bis 12.000 Euro, während die jährliche Ersparnis bei etwa 2.000 Euro liegt – Amortisation in nur 3 bis 6 Jahren. Ebenso effizient ist die Kellerdeckendämmung mit Kosten von 25 bis 50 Euro pro Quadratmeter und Einsparungen von 5 bis 10 Prozent. Diese Maßnahmen lassen sich zudem ohne Gerüst und bei laufendem Betrieb durchführen. Die Kombination verschiedener Dämmmaßnahmen kann ein Gebäude von Stufe 8 oder 9 im CO2-Stufenmodell auf Stufe 4 oder 5 verbessern, was die Vermieterbelastung bei den CO2-Kosten von 70-80 Prozent auf 30-40 Prozent reduziert – ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil.
Europäischer Emissionshandel (ETS II) ab 2028: Was kommt dann?
Ab 2028 wird das deutsche nationale Emissionshandelssystem (nEHS) in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS II) integriert. Dies bedeutet eine fundamentale Änderung der Systematik: Während derzeit für Deutschland ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne gilt, wird ab 2028 ein europaweiter Markt geschaffen, auf dem sich der CO2-Preis frei bilden kann – allerdings mit einem Sicherheitsmechanismus. Die EU-Kommission hat festgelegt, dass der Preis nicht über 45 Euro pro Tonne steigen darf, solange nicht außergewöhnliche Marktbedingungen vorliegen. Diese Deckelung könnte theoretisch zu einer Entlastung führen. Allerdings erwarten Experten, dass der Marktpreis aufgrund der europaweit hohen Nachfrage und des begrenzten Zertifikateangebots schnell an diese Obergrenze stoßen wird. Zudem ist geplant, diese Preisobergrenze schrittweise anzuheben.
Die Integration in den ETS II bringt mehrere Veränderungen mit sich: Erstens erweitert sich der Geltungsbereich über Deutschland hinaus auf die gesamte EU, was zu einem liquideren Markt führt. Zweitens werden die Zertifikatsmengen kontinuierlich reduziert (Cap-and-Trade-System), um die europäischen Klimaziele zu erreichen. Dies bedeutet: Selbst wenn der Preis kurzfristig stabil bleibt, wird das abnehmende Angebot mittelfristig zu steigenden Preisen führen. Drittens sind zusätzliche Härtefallregelungen für einkommensschwache Haushalte geplant, die über einen Klima-Sozialfonds finanziert werden sollen. Für Immobilieneigentümer und WEG-Verwaltungen bedeutet dies: Der CO2-Preis 2026 markiert nicht das Ende der Preissteigerungen, sondern lediglich eine Zwischenstufe auf dem Weg zu einem vollständig marktbasierten System. Langfristige Planungen sollten daher mit weiter steigenden CO2-Kosten rechnen.
Praxisbeispiele: Musterberechnungen für Mehrfamilienhaus
Betrachten wir ein konkretes Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten, einer Gesamtwohnfläche von 960 Quadratmetern und einer Gas-Zentralheizung. Der Jahresverbrauch beträgt 192.000 kWh. Bei einem Gaspreis von 12 Cent pro kWh ergeben sich Heizkosten von 23.040 Euro. Bei einem CO2-Preis 2026 von 60 Euro pro Tonne und einem Emissionsfaktor von 0,2 kg CO₂ pro kWh Gas entstehen zusätzliche CO2-Kosten: 192.000 kWh × 0,2 kg/kWh = 38.400 kg CO₂ = 38,4 Tonnen CO₂ × 60 Euro = 2.304 Euro. Der spezifische CO₂-Ausstoß beträgt 38.400 kg ÷ 960 m² = 40 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr. Nach der Stufentabelle fällt dieses Gebäude in Stufe 7 (37 bis unter 42 kg/m²/Jahr). Die Kostenaufteilung beträgt damit 40 Prozent Mieter, 60 Prozent Vermieter. Von den 2.304 Euro CO2-Kosten zahlen die Mieter zusammen 922 Euro, der Vermieter 1.382 Euro.
Nach einer umfassenden energetischen Sanierung mit Fassadendämmung, neuen Fenstern und Dachbodendämmung sinkt der Verbrauch um 35 Prozent auf 124.800 kWh. Die CO2-Emissionen reduzieren sich auf 24.960 kg bzw. 24,96 Tonnen. Bei gleichbleibendem CO2-Preis von 60 Euro entstehen nur noch 1.498 Euro CO2-Kosten – eine Einsparung von 806 Euro. Der spezifische CO₂-Ausstoß beträgt jetzt 26 kg pro Quadratmeter und Jahr, was Stufe 4 entspricht (22 bis unter 27 kg/m²/Jahr). Die Kostenaufteilung verschiebt sich auf 70 Prozent Mieter, 30 Prozent Vermieter. Von den 1.498 Euro zahlen die Mieter nun 1.049 Euro, der Vermieter nur noch 449 Euro – gegenüber vorher 1.382 Euro eine Ersparnis von 933 Euro pro Jahr für den Vermieter. Zusätzlich spart der Vermieter bei den reinen Energiekosten: Die Heizkosten sinken von 23.040 Euro auf 14.976 Euro, was bei üblicher Umlagefähigkeit die Betriebskosten für die Mieter deutlich reduziert und die Vermietbarkeit verbessert.
| Position | Vor Sanierung | Nach Sanierung | Einsparung |
|---|---|---|---|
| Jahresverbrauch | 192.000 kWh | 124.800 kWh | 67.200 kWh (35%) |
| Heizkosten gesamt | 23.040 € | 14.976 € | 8.064 € |
| CO₂-Emissionen | 38,4 Tonnen | 24,96 Tonnen | 13,44 Tonnen |
| CO₂-Kosten gesamt | 2.304 € | 1.498 € | 806 € |
| Stufenmodell-Einstufung | Stufe 7 (40 kg/m²) | Stufe 4 (26 kg/m²) | 3 Stufen besser |
| Vermieteranteil CO₂ | 1.382 € (60%) | 449 € (30%) | 933 € |
| Mieteranteil CO₂ | 922 € (40%) | 1.049 € (70%) | -127 € |
Dieses Praxisbeispiel verdeutlicht eindrucksvoll die finanzielle Wirkung des CO2-Preis 2026 in Kombination mit dem Stufenmodell. Während die Mieter nach der Sanierung absolut betrachtet leicht mehr CO2-Kosten tragen (127 Euro mehr), profitieren sie erheblich von den reduzierten Gesamtheizkosten. Die Einsparung bei den reinen Energiekosten beträgt pro Wohneinheit etwa 672 Euro jährlich, was die höheren CO2-Kosten mehr als kompensiert. Der Vermieter spart durch die Sanierung nicht nur 933 Euro bei den CO2-Kosten, sondern verbessert auch die Wettbewerbsfähigkeit seiner Immobilie am Mietmarkt. Gut sanierte Gebäude mit niedrigen Nebenkosten lassen sich einfacher vermieten und erzielen höhere Mieten. Die Investition in die energetische Sanierung amortisiert sich damit deutlich schneller als die reine Energiekostenbetrachtung vermuten lässt.
Checkliste: Wichtige Schritte zur Vorbereitung auf den CO2-Preis 2026
Für Vermieter und Eigentümer
Die Vorbereitung auf den CO2-Preis 2026 erfordert systematisches Vorgehen. Zunächst sollten Eigentümer und Vermieter den energetischen Ist-Zustand ihrer Immobilien genau erfassen. Dies umfasst die Beschaffung eines aktuellen Energieausweises, die Analyse der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre zur Ermittlung des durchschnittlichen Verbrauchs und die Berechnung des spezifischen CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter. Anhand dieser Daten lässt sich die Einstufung im Stufenmodell ermitteln und die voraussichtliche finanzielle Belastung durch den CO2-Preis kalkulieren. Ein professioneller Energieberater kann dabei helfen, Schwachstellen zu identifizieren und Sanierungspotenziale aufzuzeigen.
Im zweiten Schritt sollten konkrete Handlungsoptionen geprüft werden. Dazu gehört die Einholung von Angeboten für verschiedene Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Heizungsmodernisierung, Fensteraustausch), die Prüfung verfügbarer Förderprogramme bei BAFA und KfW, die Kalkulation der Wirtschaftlichkeit verschiedener Szenarien und gegebenenfalls die Planung eines stufenweisen Sanierungsfahrplans. Bei WEG sollte rechtzeitig die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorbereitet werden, da größere Sanierungsmaßnahmen Vorlaufzeit benötigen. Wichtig ist auch die transparente Kommunikation mit den Mietern über die bevorstehenden Veränderungen und mögliche Auswirkungen auf die Nebenkosten. Wer jetzt handelt, kann Fördermittel sichern, die bei späterem Ansturm möglicherweise ausgeschöpft sind.
Für WEG-Verwaltungen
WEG-Verwaltungen stehen vor besonderen Herausforderungen bei der Implementierung der CO2-Kostenaufteilung. Zunächst muss die IT-gestützte Abrechnungssoftware auf die neuen Anforderungen angepasst werden. Dies umfasst die automatisierte Berechnung des CO₂-Ausstoßes, die korrekte Zuordnung zur Stufentabelle, die Aufteilung zwischen Gemeinschaft und Mietern sowie die transparente Darstellung in der Abrechnung. hausverwalterscout.de wir von hausverwalterscout.de haben herausgefunden, dass viele Verwaltungssoftwares bereits entsprechende Module anbieten, diese aber individuell konfiguriert werden müssen. Die Verwalter sollten sich frühzeitig mit diesen Systemen vertraut machen und Testberechnungen durchführen.
Parallel dazu ist die Aufklärung der Eigentümer unerlässlich. In der Eigentümerversammlung sollte das Thema CO2-Preis 2026 ausführlich behandelt werden, inklusive einer Übersicht über die voraussichtlichen Kosten, Erläuterung des Stufenmodells und seiner Auswirkungen, Vorstellung möglicher Sanierungsmaßnahmen und deren Wirtschaftlichkeit sowie Information über Fördermöglichkeiten. Es empfiehlt sich, einen Energieberater zur Versammlung einzuladen, der objektspezifische Empfehlungen aussprechen kann. Zudem sollten Verwalter ihre Mitarbeiter schulen, um Rückfragen von Eigentümern und Mietern kompetent beantworten zu können. Die rechtssichere Abrechnung der CO2-Kosten wird zu einem wesentlichen Qualitätsmerkmal professioneller Hausverwaltung. Eine fehlerhafte Abrechnung kann zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen und das Vertrauensverhältnis zu Eigentümern und Mietern belasten.
Häufig gestellte Fragen zum CO2-Preis 2026
Wird der CO2-Preis 2026 definitiv kommen oder gibt es noch Änderungsmöglichkeiten?
Der CO2-Preis 2026 ist im Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fest verankert und rechtlich bindend. Der Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne wurde bereits im August 2024 durch Rechtsverordnung beschlossen und ist damit gültiges Recht. Änderungen würden eine Gesetzesnovelle erfordern, was kurzfristig unwahrscheinlich ist. Allerdings kann die genaue Preisentwicklung innerhalb dieses Korridors durch Marktmechanismen schwanken. Langfristig ist eher mit weiteren Erhöhungen zu rechnen, insbesondere nach der Integration in den europäischen Emissionshandel ab 2028. Eigentümer und Vermieter sollten daher fest mit dem CO2-Preis 2026 rechnen und ihre Planungen entsprechend ausrichten.
Kann ich als Vermieter die gesamten CO2-Kosten auf Mieter umlegen?
Nein, seit 2023 gilt das gestaffelte Stufenmodell nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Je nach energetischer Qualität des Gebäudes müssen Vermieter zwischen 5 und 95 Prozent der CO2-Kosten selbst tragen. Nur bei sehr effizienten Gebäuden der Stufe 1 (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr) trägt der Mieter 100 Prozent. Bei durchschnittlichen Bestandsgebäuden liegt die Vermieterbelastung typischerweise bei 40 bis 60 Prozent. Eine vollständige Umlage auf Mieter ist nicht zulässig und würde bei Anfechtung der Nebenkostenabrechnung zur Rückzahlung führen. Das Stufenmodell ist zwingend anzuwenden und kann nicht vertraglich abbedungen werden.
Wie berechne ich den spezifischen CO₂-Ausstoß meines Gebäudes?
Die Berechnung erfolgt in vier Schritten: Erstens ermitteln Sie den Gesamtenergieverbrauch in kWh aus der Heizkostenabrechnung. Zweitens multiplizieren Sie diesen mit dem CO₂-Emissionsfaktor Ihres Brennstoffs (Erdgas: 0,2 kg/kWh, Heizöl: 0,266 kg/kWh, Flüssiggas: 0,23 kg/kWh). Das Ergebnis ist die Gesamt-CO₂-Emission in kg. Drittens teilen Sie diese durch die Gesamtwohnfläche des Gebäudes. Das Ergebnis ist der spezifische CO₂-Ausstoß in kg pro m² und Jahr. Anhand dieses Wertes ordnen Sie Ihr Gebäude dann der entsprechenden Stufe in der Tabelle zu. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Konsultation eines Energieberaters oder der Hausverwaltung. Das Bundeswirtschaftsministerium bietet zudem einen Online-Rechner zur Vereinfachung an.
Lohnt sich eine energetische Sanierung noch vor 2026?
Ja, aus mehreren Gründen. Erstens profitieren Sie bereits ab dem Zeitpunkt der Sanierung von reduzierten Energiekosten und niedrigeren CO2-Kosten. Je früher Sie sanieren, desto länger profitieren Sie. Zweitens sind die aktuellen Fördersätze attraktiv (bis zu 70 Prozent bei Heizungstausch), könnten aber bei zunehmendem Ansturm gekürzt oder ausgeschöpft werden. Drittens vermeiden Sie die Spitzenbelastung bei Handwerkern, die ab 2026 mit massiv steigender Nachfrage zu rechnen ist. Viertens verbessert eine Sanierung die Vermietbarkeit und den Wert Ihrer Immobilie sofort. Fünftens reduzieren Sie als Vermieter Ihren Anteil an den CO2-Kosten durch bessere Einstufung im Stufenmodell. Eine sorgfältige Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte jedoch in jedem Fall vor der Entscheidung stehen.
Was passiert, wenn ich als Vermieter die CO2-Kosten falsch aufteile?
Eine fehlerhafte Aufteilung der CO2-Kosten führt zu einer anfechtbaren Nebenkostenabrechnung. Mieter haben zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit für einen Widerspruch. Bei zu hoher Belastung des Mieters muss der Vermieter die Differenz zurückzahlen. Systematische Fehler können dazu führen, dass die gesamte Abrechnung als fehlerhaft gilt, was weitere Nachforderungen ausschließt. Im schlimmsten Fall drohen Schadenersatzforderungen, wenn dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann. Zudem kann eine fehlerhafte Abrechnung das Vertrauensverhältnis zum Mieter nachhaltig beschädigen. WEG-Verwaltungen haften gegenüber der Eigentümergemeinschaft für korrekte Abrechnungen. Eine sorgfältige Dokumentation der Berechnungsgrundlagen und gegebenenfalls die Konsultation eines Fachberaters sind daher dringend empfohlen.
Fazit: Handeln Sie jetzt, um Kosten zu minimieren
Der CO2-Preis 2026 markiert einen Wendepunkt für Immobilieneigentümer, Vermieter und Mieter. Mit einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ werden die Kosten für fossiles Heizen erheblich steigen. Für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mit Gasheizung können zusätzliche CO2-Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro pro Jahr entstehen. Das gestaffelte Stufenmodell verteilt diese Kosten je nach energetischem Gebäudezustand zwischen Vermieter und Mieter, wobei ineffiziente Gebäude den Vermieter mit bis zu 95 Prozent der Kosten belasten. Diese Mechanik schafft massive finanzielle Anreize für energetische Sanierung und Heizungsmodernisierung. Wer jetzt handelt, kann nicht nur die eigene Kostenbelastung reduzieren, sondern auch von hohen Förderquoten profitieren und die Wettbewerbsfähigkeit seiner Immobilie am Mietmarkt sichern.
Die strategischen Handlungsoptionen reichen von kurzfristig umsetzbaren Optimierungen der Heizungsanlage über mittelfristige Dämmmaßnahmen bis zum langfristigen Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme. Besonders wirtschaftlich sind oft Maßnahmen mit kurzer Amortisationszeit wie Dachdämmung oder Kellerdeckendämmung, die mit wenigen tausend Euro Investition bereits spürbare Verbesserungen bringen. Der Wechsel auf Wärmepumpe, Pellets oder Fernwärme eliminiert die CO2-Kosten vollständig und wird durch Förderprogramme mit bis zu 70 Prozent Zuschuss unterstützt. WEG-Verwaltungen müssen sich auf komplexere Abrechnungspflichten einstellen und ihre Systeme sowie Mitarbeiter entsprechend vorbereiten. Der CO2-Preis 2026 ist kein isoliertes Ereignis, sondern Teil einer langfristigen Entwicklung hin zu klimaneutralem Wohnen. Wer diese Herausforderung als Chance begreift und strategisch plant, kann nicht nur Kosten sparen, sondern auch den Wert seiner Immobilie nachhaltig steigern. Die Zeit zu handeln ist jetzt – bevor der Markt überhitzt und Fördermittel ausgeschöpft sind.
