Die meisten Immobilienbesitzer kennen nicht den aktuellen Wert ihrer Immobilie. Warum auch, denke viele. Doch eine Immobilienbewertung ist oft Grundlage für Beleihungen, notwendigen Investitionen oder auch für einen zukünftigen Verkauf. Es gibt verschiedene Verfahren zur Berechnung und auch Unterschiede wer sie durchführt. Letztlich, wo sich aktuell die Immobilienpreise regional unterschiedlich entwickeln, kann eine fundierte Bewertung hilfreich sein.
In einer nicht repräsentativen Umfrage bei einigen Maklern und Immobilienbesitzern in Berlin konnten wir feststellen, dass nur wenige Immobilieneigentümer und auch Vermieter um den aktuellen und tatsächlichen Wert ihres Eigentums wussten.
Doch die Kenntnis um den tatsächlichen Wert einer Immobilie hat viele Vorteile. Zum einen haben sich die Preise in den meisten Regionen, vor allem Städten, weit nach oben entwickelt. Zum anderen entwickeln sich aus der Kenntnis heraus mögliche neue Strategien im Umgang mit dem Objekt. Und ebenso sollte man den Markt- oder Verkehrswert vor und nach einer umfassenden Sanierung kennen, um so die Investition zu rechtfertigen.
Der Marktwert einer Immobilie
Der Wert einer Immobilie hat stets etwas gefühlt Individuelles. Für die Bank ist es nur ein Schuppen, für den zukünftigen Käufer eine Außentoilette, für den Makler ein solides Haus und für den Eigentümer ein Palast. Der „gefühlte“ Wert spielt aber beim Marktwert keine Rolle.
Schlichtweg kann man sagen, dass sich der Wert des Objektes danach bemisst, wieviel man am Immobilienmarkt im Falle der Veräußerung an Geld bekommt. Angebot und Nachfrage bestimmen aber dennoch hier den durchsetzbaren Marktwert.
Tipp:
Über die üblichen Onlineportale macht es Sinn nach typengleichen Immobilien zu suchen, die in Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung dem eigenen Objekt am nächsten kommen. Auch kann eine onlinebasierte Wertermittlung für circa 50 Euro zielführend sein. Diese ist etwas umfassender in der Wertermittlung.
Im Kern geht es darum den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstückes zu eruieren. Grundlage bildet hier §194 BauG. Wer den Verkehrswert vor dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie kennt, ist in den Verhandlungen klar im Vorteil.
Um eine Immobilienbewertung anhand von realen Werten zu bemessen, sind unterschiedliche Verfahren möglich.
Die Verfahren zur Immobilienbewertung
Viele Faktoren fließen bei der Bewertung einer Immobilie ein. Das Alter, die Ausstattung, die Größe aber auch die Lage. Dabei können die Bewertungen schwanken, je nach Zeitpunkt der Werteberechnung. So kann sich der Wert verändern, wenn bauliche oder auch infrastrukturelle Projekte in der Umgebung Einfluss nehmen. Man definiert einen Verkehrswert, der sich anhand aller Faktoren zu einem festgelegten Zeitpunkt eruieren lässt.
Beim Ertragswertverfahren wird nur die vermietete Immobilie betrachtet. Dabei wird der Verkehrswert anhand der Nettokaltmiete pro Jahr ermittelt. Mit einkalkuliert werden die Betriebskosten ebenso, wie der Bodenwert.
Dieses Verfahren wird nur dann genutzt, wenn es um den möglichen Ertrag einer Immobilie geht, also bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekten. Es ist eine sehr komplexe Herangehensweise und sollte von einem Gutachter kalkuliert werden, oder einer kompetenten Hausverwaltung.
Das Sachwertverfahren kommt nur zum Zuge, wenn es keine oder nur wenige vergleichbare Immobilien in der Region gibt. Dazu wird der reine Bodenwert ermittelt und die Kosten, die für einen gleichwertigen Bau entstehen würden. Erst zuletzt wird die Abnutzung im Verhältnis zum Alter der Immobilie abgezogen. Auch hier ist ein Gutachter oder eine Hausverwaltung erster Ansprechpartner.
Beim Vergleichswertverfahren vergleicht man seine eigene Immobilie mit sehr ähnlichen Objekten, die vorhanden sein sollten, um sich an den realen Verkehrswert heranzutasten.
Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?
Die eigene und persönliche Immobilienbewertung sollte stets der erste Anhaltspunkt sein. Dazu braucht es etwas Zeit und Geduld und auch eine gewisse Marktkenntnis. Es ist wichtig nicht Birnen mit Äpfeln zu vergleichen, gerade als Privatvermieter. Eine Eigentumswohnung mit gleicher Ausstattung, Baujahr und Größe, die an einer sehr lauten Hauptstraße liegt, dürfte preiswerter sein, als ein typengleiches Objekt in einer verkehrsberuhigten Seitenlage.
Sofern man die Immobilie durch einen Makler veräußern lassen will, kann dieser ebenfalls eine Bewertung vornehmen. Ohne Beauftragung zum Verkauf sollte man über die Kosten sprechen.
Die wohl umfassendste und nachhaltigste Form der Immobilienbewertung wird durch Sachverständige für Immobilien durchgeführt. Sowohl beim Ertrags- als auch bei Sachwertverfahren kommt man an diesen Fachleuten nicht vorbei, zumal das Gutachten einen offiziellen Charakter besitzt. Deshalb kommt dieser Weg der Werteanalyse bei Erbschaft, Scheidungen oder auch Zwangsversteigerungen zum Tragen.
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