Bei einigen Angeboten zur Baufinanzierung nähert sich der Effektivzins der Nullgrenze. Bei guter Bonität genießen Kreditnehmer Zinsen unterhalb der 0,5-Prozent-Marke. Besonders günstig werden Darlehen für diejenigen, die überdurchschnittlich viel Eigenkapital vorzuweisen haben. Mangelt es hingegen an Letzterem, sieht die Situation anders aus. Potenzielle Bauherren sind gut beraten, sich von paradiesisch klingenden Angeboten nicht blenden zu lassen. Da jeder Boom einmal zu Ende geht, könnten Anschlussfinanzierungen bei riskanter Kalkulation gefährdet sein. Dennoch lohnt sich der Blick auf die finanziellen Mittel, da viele über mehr Eigenkapital verfügen als angenommen.
Eigenkapital beschaffen, Risiken minimieren
Die Investition in Immobilien ist nach wie vor vielversprechend. Während ein selbst bewohntes Haus im Rentenalter finanzielle Unabhängigkeit bescheren kann, dienen vermietete Objekte Besitzern dem kontinuierlichen Vermögensaufbau. Der Markt boomt und die Entwicklung hin zu Negativzinsen veranlasst häufig zu vorschnellen Kreditanfragen. Da eine Vollfinanzierung aufgrund des Risikos für die Bank mit einem hohen Effektivzins einhergeht, sollten alle Optionen zur Beschaffung von Eigenkapital geprüft werden. Als Eigenkapital stufen Banken neben Sparguthaben und Geldanlagen folgende finanziellen Mittel ein:
- Verwandtendarlehen
- Arbeitgeberdarlehen
- Bausparverträge
- abgezahlte Immobilien
- Grundstücke
- Wertpapiere
Ein Darlehen von Verwandten wird, wie die Bezeichnung der Darlehensart bereits ankündigt, von Verwandten vergeben. Aber auch Freunde und Bekannte sind als Kreditgeber denkbar. Die Vorteile liegen auf der Hand: Keine Schufa-Abfrage, eingeschränkte Kreditwürdigkeit spielt eine untergeordnete Rolle und falls der private Geldgeber das Darlehen zinsfrei anbietet, lässt sich eine Menge Geld sparen. In Bezug auf eine geplante Baufinanzierung gibt es einen weiteren elementaren Pluspunkt: Da keine Schufa-Abfrage stattfindet, kann die Bank nicht nachvollziehen, dass es sich um fremdes Kapital handelt. Stattdessen lässt sich der geliehene Betrag als Eigenkapital aufführen.
Neben dem Verwandtendarlehen bieten Arbeitgeberdarlehen eine attraktive Option zur Beschaffung von Fremdkapital, das von Banken im Rahmen der Baufinanzierung als Eigenkapital eingestuft wird. Entscheidend hierbei ist, dass ein Kreditvertrag aufgesetzt und rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Kommt es zu Fehlern, sind die finanziellen Risiken erheblich. Das Onlineportal für seriöse Verbraucherinformationen klärt in einem Ratgeber zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital über einen wesentlichen Faktor beim Arbeitgeberdarlehen auf: „Der Zinssatz muss sich innerhalb bestimmter Bandbreiten in Relation zum Kapitalmarktzins bewegen, andernfalls wird das Darlehen steuerpflichtig“. Im Ernstfall besteht die Gefahr, dass die Kreditsumme als Gehaltszahlung gilt und Steuern sowie Sozialabgaben fällig werden. Das Verbrauchermagazin empfiehlt den Kreditvertrag von einem Experten auf den juristischen Bestand hin prüfen zu lassen.
Tipp: Im Idealfall deckt das Eigenkapital sowohl die Nebenkosten als auch rund 20 Prozent des Kaufpreises. Ausreichend Eigenkapital senkt die Kosten für den Kredit und sichert die Abdeckung der Nebenkosten, die von einer konventionellen Baufinanzierung nicht umfasst ist. Sie reichen von Notargebühren und Grunderwerbsteuer bis Erschließung und Baugrubenaushub.
Widerrufsjoker: Achtung Verjährung zum Jahresende 2019!
Den Widerrufsjoker für Immobilienkredite, die vor 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, hat der Gesetzgeber vor drei Jahren eingeschränkt. Die Möglichkeit den Kredit zu widerrufen, bestand nur bis 21. Juni 2016. Aufgrund der aufmerksamkeitsstarken Berichterstattung zu Beginn des Jahres 2016 wurden Banken regelrecht mit Widerrufsschreiben überschwemmt. Kreditnehmer hofften, sich mit Hilfe eines Widerrufs günstigere Konditionen, sprich niedrigere Zinsen sichern zu können. Trotz tatsächlich vorliegender Formfehler in den Verträgen ließen es viele Verbraucher auf sich beruhen, nachdem die Banken ihren Widerruf damals abblockten. Ende 2019 ergibt sich dahingehend eine Chance: Hatten Immobilienbesitzer 2016 einen Widerruf eingereicht, ergeben sich daraus Ansprüche, welche allerdings zum Jahresende verjähren könnten.
Da viele Kreditinstitute heute eher zu Kompromissen bereit sind als vor drei Jahren, lohnt sich die Kontaktaufnahme mit der Bank, um sich die Nutzungsentschädigung zunutze zu machen. Dabei handelt es sich um eine Verzinsung der Raten seit Kreditbeginn. Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf (IG Widerruf) Roland Klaus erklärt in einem Ratgeber bei n-tv: „In vielen Fällen kommt ein Anspruch von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme zusammen, die die Bank bezahlen muss – selbst dann, wenn das Darlehen inzwischen ausgelaufen ist.“ Auch hinsichtlich der derzeit geringen Zinsen kann sich ein erneutes Vorgehen auszahlen. Vorausgesetzt der Widerruf erfolgte wirksam. Die IG Widerruf führt Prüfungen von Kreditverträgen kostenlos durch, um Betroffenen die juristische Einschätzung der Situation zu erleichtern.
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