Bei einer Eigentümerversammlung wird neben vielen anderen Aspekten besprochen, ob die Gemeinschaft den Verwalter entlasten möchte. In einigen Fällen hat dieser einen Anspruch darauf, in anderen nicht. In beiden Fällen hat es jedoch konkrete Auswirkungen, wenn dem Verwalter die Entlastung vorenthalten wird. Für Eigentümer ist es wichtig, diese zu kennen, um rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
Soll die Eigentümergemeinschaft einer WEG den Verwalter entlasten oder nicht? Mit dieser Frage sehen sich Eigentümer bei einer Eigentümerversammlung konfrontiert. Ihnen sollte bewusst sein, dass sowohl mit der Bewilligung als auch mit der Verweigerung einer Entlastung verschiedene Konsequenzen einhergehen. Welche das sind und wann ein Verwalter Anspruch auf eine Entlastung hat, erläutert dieser Beitrag.
Verwalter entlasten – das bedeutet es
Wenn Eigentümer den Verwalter entlasten, bedeutet das, dass sie für einen klar definierten Zeitraum dessen Aktivitäten in rechtlicher Hinsicht billigen. Es ist für den Verwalter dann nicht nötig, zu bestimmten Vorgängen Erklärungen abzugeben. Das gilt allerdings nur für Vorgänge, die die Eigentümer bei der Beschlussfassung kannten oder die sie bei Einhaltung ihrer Sorgfaltspflicht hätten kennen müssen. Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft auf Schadenersatzansprüche verzichtet, die sich aus Fehlern des Verwalters bei diesen Vorgängen ergeben.
Rein rechtlich ist eine solche Entlastung somit ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB. Hierbei ist aber zu beachten, dass eine solche Entlastung nur für Ansprüche gilt, die die Eigentümergemeinschaft als Ganzes betreffen. Individueller Ansprüche einzelner Eigentümer können davon unberührt sein. Das ist dann der Fall, wenn finanzielle Schäden am Sondereigentum auftreten. Zudem ist es nicht möglich, einen Verwalter für strafbare Handlungen zu entlassen, selbst wenn die Eigentümer diese bei der Beschlussfassung bereits kannten.
Hinweis: Eine Entlastung des Verwalters ist nur für bereits vergangene Tätigkeiten möglich, nicht aber für Aktivitäten, die erst in der Zukunft liegen.
Verwalter entlasten – besteht ein Anspruch darauf?
Ob und wann Eigentümer einen Verwalter entlasten müssen, ist gesetzlich nicht klar festgeschrieben. Es gibt jedoch einige Situationen, in denen ein Verwalter einen Anspruch auf eine Entlastung hat. Das ist dann der Fall, wenn eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag enthalten ist. Auch durch eine separate Vereinbarung kann ein Anspruch auf eine Entlastung entstehen. Liegen entsprechende Gründe nicht vor, hat ein Verwalter keinen Anspruch auf eine Entlastung.
Niederlegung des Amtes bei ausbleibender Entlastung
Es kann passieren, dass ein Verwalter einen Anspruch auf Entlastung hat, der ihm nicht gewährt wird. In einer solchen Situation hat er das Recht, sein Amt niederzulegen. Hieraus ergeben sich keinerlei Schadensersatzansprüche für die Eigentümergemeinschaft. Das gilt allerdings nur, wenn die Verweigerung der Entlastung einen wichtigen Grund darstellt, der dem Verwalter die Fortführung der Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft unmöglich macht. Außerdem darf die Amtsniederlegung nicht zur Unzeit erfolgen. Alternativ besteht die Möglichkeit, dass der Verwalter Klage einreicht, um seinen Anspruch auf Entlastung durchzusetzen.
Verwalter entlasten – Wenn kein Anspruch besteht
Komplizierter wird es, wenn ein Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung hat. Wird keine Entlastung erteilt und liegen vermeintlich finanzielle Ansprüche gegen den Verwalter vor, muss die Eigentümergemeinschaft den Klageweg gehen. Aus der reinen Tatsache, dass einem Verwalter keine Entlastung gewährt wird, ergibt sich nicht automatisch eine Haftung. Deswegen kommt es immer wieder vor, dass die Verwalterentlastung nicht zum Tagesordnungspunkt der Beschlussfassung wird.
Grundsätzlich ist es möglich, einen Verwalter aufgrund vergangener Entscheidungen haftbar zu machen und Schadenersatz zu verlangen. Er ist in einem solchen Fall zur Kooperation verpflichtet und muss Auskunft über seine Entscheidungen erteilen. Das gilt insbesondere für die vergangenen Abrechnungsperioden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die jeweiligen Ansprüche nicht verjährt sein dürfen.
Achtung: Laut § 18 Abs. 4 WEG muss ein Verwalter der Eigentümergemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen geben, wenn diese das wünscht. Somit lässt sich relativ einfach klären, ob die Gemeinschaft Schadenersatzansprüche hat oder nicht.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, dass die Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag fristlos kündigt, wenn ein vergangenes Verhalten des Verwalters dies rechtfertigt. Im Unterschied zu einer Abberufung, die nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit und grundlos vorgenommen werden kann, muss für eine fristlose Kündigung jedoch ein wichtiger Grund vorliegen. Hierzu gehören beispielsweise Straftaten oder erhebliche Pflichtverletzungen. Existiert kein solcher wichtiger Grund, endet der Verwaltervertrag 6 Monate nach der Abberufung. Die entsprechenden Regelungen sind in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG zu finden.
Es gibt einige Ausnahmen von diesem Verfahren. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine fristgerechte Kündigung möglich ist, die es erlaubt, den Verwaltervertrag vor Ablauf dieser 6 Monate zu kündigen. Ebenso kann es sein, dass der Verwaltervertrag an den Bestellungszeitraum gebunden ist. Dann endet er automatisch mit der Abberufung. Liegen solche Ausnahmegründe nicht vor, behält der Verwalter seine Vergütungsansprüche, bis der Verwaltervertrag offiziell endet.
Hat die Eigentümergemeinschaft den Verwalter entlastet, kann dieser selbst bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht fristlos gekündigt werden. Ohne eine solche Entlastung ist eine fristlose Kündigung jedoch möglich, was zur Folge hätte, dass der Verwalter seine Vergütungsansprüche verliert. Nicht zuletzt ist es möglich, einen Entlastungsbeschluss anzufechten, wenn dieser dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Hierfür müssen keine konkreten Ansprüche vorliegen, sondern es genügt, dass es möglich ist, dass Ansprüche existieren.
Sind Beschlüsse über Nachschüsse eine Entlastung des Verwalters?
Immer wieder stellte sich für Eigentümergemeinschaften und deren Verwalter die Frage, ob eine Beschlussfassung zur Jahresabrechnung automatisch eine Entlastung des Verwalters darstellt. Durch die WEG-Reform vom 01.12.2020 wurde hier für Klarheit gesorgt. Mit § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wurde eine Regelung aufgegriffen, die der BGH auch vor der Reform schon festgelegt hatte. Hiernach stellt die Genehmigung der Jahresabrechnung keine automatische Entlastung des Verwalters dar. Immerhin würde eine korrekte Jahresabrechnung nicht automatisch bedeuten, dass die Eigentümer auf finanzielle Ansprüche gegenüber dem Verwalter verzichten wollen, die sich beispielsweise aus unberechtigten Ausgaben ergeben würden.
Ist eine Wiederbestellung eine Entlastung des Verwalters?
Es ist nicht eindeutig geklärt, ob eine Wiederbestellung des Verwalters automatisch eine Entlastung darstellt. Auf der einen Seite wird gesagt, dass Eigentümer ein fehlerhaftes Verhalten des Verwalters auch dann rügen können sollen, wenn dieser wiederbestellt wird. Auf der anderen Seite spricht es für eine Entlastung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Nachschüsse und Anpassungsbeträge vorbehaltlos genehmigt und den Verwalter für eine weitere Amtszeit bestellt.
Fazit: Verwalter entlasten – immer genau prüfen
Eigentümer sollten immer genau prüfen, ob seitens ihres Verwalters ein Anspruch auf Entlastung besteht. Dann sollten sie diesen gewähren, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Zu beachten ist, dass sich aus einer ausbleibenden Entlastung verschiedene Folgen ergeben, zu denen nicht zuletzt die Amtsniederlegung des Verwalters gehören kann. Aber auch wenn kein Anspruch auf Entlastung vorliegt, sollten die Eigentümer sorgfältig vorgehen. So vermeiden Sie, Ansprüche zu verlieren und eine Kündigung des Verwalters zu provozieren.
