Immer wieder kommt es vor, dass ein Verwaltervertrag gekündigt werden soll. Gelegentlich geschieht dies einvernehmlich, immer wieder geht die Initiative jedoch vom Verwalter selbst oder den Eigentümern aus. Grundsätzlich ist ein vorzeitiger Vertragsausstieg möglich, es müssen jedoch verschiedene rechtliche und formale Aspekte beachtet werden. So lassen sich beispielsweise Schadenersatzansprüche und gerichtliche Auseinandersetzungen bei der Kündigung des WEG Verwalters vermeiden.
Wenn die Zusammenarbeit zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft nicht mehr funktioniert, spricht viel dafür, den Verwaltervertrag zu beenden und den Verwalter abzuberufen. Hierfür ist es nicht notwendig, auf das Auslaufen des Vertrages zu warten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine vorzeitige Vertragsbeendigung vorgenommen werden. Welche Voraussetzungen das sind und worauf bei der Kündigung des WEG Verwalters speziell zu achten ist, erläutert dieser Beitrag.
Die häufigsten Gründe für eine vorvertragliche Kündigung des WEG Verwalters
Die Gründe, aus denen eine Hausverwaltung oder eine Eigentümergemeinschaft eine Kündigung des WEG Verwalters anstrebt, sind vielfältig. Aus Sicht der Hausverwaltung ist es häufig eine fehlende Wertschätzung. Der Verwalter wird von den Eigentümern angefeindet oder beleidigt und kann seiner Arbeit daher nicht professionell und ungestört nachgehen. Es gibt sogar einige Eigentümergemeinschaften, die einen so schlechten Ruf genießen, dass sie es schwer haben, überhaupt eine Hausverwaltung zu finden.
Andersherum kommt es aber auch immer wieder vor, dass die Eigentümer zurecht unzufrieden mit einem Verwalter sind und eine vorzeitige Vertragskündigung anstreben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Verwalter untätig ist und die an ihn gestellten Aufgaben nicht oder nicht in der gewünschten Qualität erfüllt. Ebenso sind eine schlechte Erreichbarkeit und häufige Personalwechsel Gründe dafür, sich von der Hausverwaltung zu trennen. Nicht zuletzt suchen Eigentümer immer wieder nach neuen Verwaltern, wenn sie die Preissteigerungen der bisherigen Anbieter nicht mehr mittragen möchten.
Der Unterschied zwischen Bestellung und Verwaltervertrag
Im Wohneigentumsrecht gilt die sogenannte Trennungstheorie. Das bedeutet, dass es sich bei der Bestellung eines Verwalters und dem Aufsetzen eines Verwaltervertrags um zwei individuelle und voneinander unabhängige Rechtsakte handelt. Die Bestellung eines Verwalters endet folglich nicht, bloß weil eine vorzeitige Vertragskündigung vorgenommen wird. Andersherum ist der Verwaltervertrag längst noch nicht gekündigt, bloß weil der Verwalter abbestellt wurde.
Bei einer vorzeitigen Kündigung des WEG Verwalters müssen die Eigentümer deswegen darauf achten, dass der Verwalter abberufen wird beziehungsweise sein Amt niederlegt. Eine Ausnahme von dieser Regelung liegt lediglich bei einer Kopplung von der Laufzeit des Vertrags und des Bestellungszeitraums vor. Hier enden die Bestellung und der Vertrag gleichzeitig, sodass keine separate Kündigung erforderlich ist. Eine entsprechende Kopplung muss allerdings ausdrücklich im Vertrag stehen, um gültig zu sein.
Die Niederlegung des Amtes ist jederzeit möglich
Ein Verwalter hat jederzeit das Recht, sein Amt niederzulegen. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass ein wichtiger Grund vorliegt, es sei denn, die Kündigung soll fristlos geschehen. Diese Sicht wurde von zahlreichen Gerichten wie dem LG Frankfurt am Main, dem LG Karlsruhe, dem AG Hamburg-Blankenese und einigen weiteren geteilt. Somit gehört die Amtsniederlegung zu den anerkannten Vorgehensweisen im Wohneigentumsrecht.
Hinweis: Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Verwalter sein Amt offiziell niederlegt. Wenn sein Verhalten (beispielsweise die Kündigung des Verwaltervertrags und das Angebot, Gemeinschaftsunterlagen auszuhändigen) als Amtsniederlegung verstanden werden kann.
Um die Amtsniederlegung wirksam werden zu lassen, muss sie der Eigentümergemeinschaft zugehen. Das kann grundsätzlich mündlich erfolgen, es ist aber immer empfehlenswert, den Schriftweg zu wählen. So kann man nachweisen, dass die Eigentümer über die Amtsniederlegung tatsächlich in Kenntnis gesetzt wurden. Üblicherweise ergeht das entsprechende Schreiben an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen ermächtigten Eigentümer. Gibt es beide nicht in einer Eigentümergemeinschaft, kann das Schreiben jedem beliebigen Wohnungseigentümer übergeben werden.
Kann ein WEG Verwalter den Verwaltervertrag kündigen?
Für eine vorzeitige fristlose Kündigung des WEG Verwalters muss ein wichtiger Grund vorliegen. Dieser muss es dem Verwalter unmöglich machen, die Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft bis zum Vertragsende weiterzuführen. Insbesondere ein schwerwiegend gestörtes Vertrauensverhältnis gilt als ein solcher wichtiger Grund. Hierzu kommt es beispielsweise, wenn Verwalter angefeindet oder beleidigt werden, allerdings wird die Meinungsfreiheit hier weit ausgelegt.
Die Behauptung, ein Verwalter habe die Eigentümer „(mehrfach) belogen und betrogen“ ist ebenso hinzunehmen wie die Behauptung, der Verwalter sei korrupt, betreibe Vetternwirtschaft oder verfälsche Protokolle. Außerdem gilt es als wichtiger Grund für eine vorvertragliche Amtsniederlegung, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig bezahlt oder zu strafbaren Handlungen aufgefordert wird.
Kündigung des WEG Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft
Es gibt aber auch einige Situationen, in denen die Kündigung des WEG Verwalters nicht durch den Verwalter selbst erfolgt, sondern durch die Eigentümergemeinschaft in die Wege geleitet wird. In einem solchen Fall spielt die Trennung zwischen Bestellung und Verwaltervertrag eine besonders wichtige Rolle. Die Eigentümergemeinschaft sollte den Verwaltervertrag kündigen. Ost ist eine Amtsniederlegung durch den Verwalzter vertraglich nämlich nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Wenn ein Verwalter ohne einen solchen Grund sein Amt niederlegt und seinen Tätigkeiten nicht mehr nachkommt, hat die Eigentümergemeinschaft wiederum einen wichtigen Grund, um nach § 626 BGB fristlos zu kündigen.
In § 626 Abs. 2 BGB ist eine Zwei-Wochen-Frist festgeschrieben. Das bedeutet, dass nach Kenntnisnahme des wichtigen Kündigungsgrundes die fristlose Kündigung innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen hat. Das ist in einer solchen Situation allerdings nicht möglich, da eine fristlose Kündigung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedarf. Die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung selbst beträgt jedoch drei Wochen. Entsprechend wird die Zwei-Wochen-Frist in einer solchen Situation nicht angewendet. Es gilt stattdessen eine angemessene Frist, unter der die Zeit zu verstehen ist, die für die Einberufung und Durchführung einer Eigentümerversammlung inklusive Beschlussfassung benötigt wird.
Es kann allerdings passieren, dass die Frist zu lang ist. Wird beispielsweise erst zwei Monate, nachdem die Eigentümergemeinschaft Kenntnis vom wichtigen Kündigungsgrund erlangt hat, eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters in die Wege geleitet, hat diese keine Aussicht auf Erfolg. Das Recht der Eigentümergemeinschaft auf eine fristlose Kündigung ist dann verwirkt.
Wichtiges zu Schadensersatzansprüchen bei der Kündigung des WEG Verwalters
Unter Umständen kann es passieren, dass die Eigentümergemeinschaft Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verwalter hat. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn dieser sein Amt ohne wichtigen Grund oder zur Unzeit niederlegt. Beispielsweise kann es durch eine Niederlegung zu Verzögerungen bei laufenden Sanierungen und zu Schäden kommen oder es können keine eilbedürftigen Beschlüsse gefasst werden, weil die Amtsniederlegung zu einer Verschiebung der Eigentümerversammlung geführt hat.
In solchen Fällen können die Eigentümer Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter geltend machen. Dieser hat durch sein Ausscheiden ohne wichtigen Grund eine Verletzung des Verwaltervertrags begangen. Die entsprechenden Regelungen sind in § 280 BGB zu finden. Anders sieht es jedoch aus, wenn ein wichtiger Grund für die Niederlegung der Verwaltertätigkeit vorhanden ist. In dieser Situation kann es sogar sein, dass der Verwalter Schadenersatzansprüche gegen die Eigentümer hat, weil ihm durch die Niederlegung seine Vergütung entgangen ist. Sollte ihm ein entsprechender Schadenersatz zugesprochen werden, muss dieser allerdings gekürzt werden, da er durch die Niederlegung deutlich geringere Aufwendungen hatte.
Zwischen Abberufung und Vertragskündigung unterscheiden
Die Trennungstheorie muss auch auf die Abberufung des Verwalters angewendet werden. So haben Eigentümer jederzeit das Recht, ihren Verwalter fristgerecht abzuberufen oder im fristlos zu kündigen, falls ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Das berührt den Verwaltervertrag zunächst nicht, da dieser in den meisten Fällen ein eigenständiger Rechtsakt ist. Um den Verwalter abzuberufen, muss allerdings zunächst eine Eigentümerversammlung abgehalten werden, bei der mittels eines einfachen Mehrheitsbeschlusses die Abberufung rechtskräftig wird. Die entsprechenden Regelungen sind in § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz zu finden und sind von der WEG-Reform unberührt.
Wichtiger Grund und Beschlussfassung bei der Kündigung des WEG Verwalters
Soll der Verwaltervertrag vorzeitig gekündigt werden, muss hierfür ein wichtiger Grund vorlegen. Ob ein solcher Grund vorhanden ist, kann aus der bisherigen Rechtsprechung meist recht gut abgeleitet werden. Die hier vorliegenden Grundsätze bieten eine gute Orientierung. Bis zur WEG-Reform musste nämlich auch für die Abberufung eines Verwalters ein wichtiger Grund vorliegen, was nun nicht mehr notwendig ist. Die hier angewandten rechtlichen Grundsätze können aber weitestgehend auf die Kündigung des Verwaltervertrags übertragen werden.
Zu den wichtigen Gründen für eine fristlose Kündigung des WEG Verwalters gehört beispielsweise, wenn das Vertrauensverhältnis zu den Eigentümern durch den Verwalter nachhaltig zerstört wurde. Dies passiert beispielsweise durch erhebliche Pflichtverletzungen oder wenn der Verwalter sogar Straftaten begeht. Die Zwei-Wochen-Frist kann hier ebenfalls nicht angewendet werden, da zunächst eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss, um zu einer Beschlussfassung zu kommen.
Eine solche Beschlussfassung kann sowohl bei einer Eigentümerversammlung als auch im sogenannten Umlaufverfahren erfolgen. Ist der Verwalter bei der Beschlussfassung nicht zugegen, muss er über diese ausdrücklich in Kenntnis gesetzt werden. Erst danach ist die Vertragskündigung wirksam.
Hinweis: Es ist ohne weiteres möglich, den Verwalter abzuberufen, ohne den Verwaltervertrag zu kündigen. Letzterer endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis zu diesem Zeitpunkt bleiben die Vergütungsansprüche des Verwalters allerdings bestehen. Diese können jedoch um 20% gekürzt werden, da er deutlich weniger Aufwendungen hat als zuvor. In einem solchen Fall ist es nicht erforderlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen und eine Beschlussfassung zu erreichen.
Das gilt für eine Mietverwaltung
Bei der Kündigung einer Mietverwaltung gelten ähnliche Regelungen wie bei einer WEG Verwaltung. Auch hier ist eine fristlose Kündigung laut § 626 BGB nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Hier greift die Zwei-Wochen-Frist, da nicht zuerst eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss, um zu einer Beschlussfassung zu kommen. Der Mietverwaltung muss somit spätestens zwei Wochen, nachdem der Kündigungsgrund bekannt wurde, gekündigt werden. Grundsätzlich ist auch eine einvernehmliche Aufhebung des Verwaltervertrags möglich, wenn kein wichtiger Grund für die Kündigung des Verwalters vorliegt.
Fazit
Es gibt verschiedene Situationen, in denen die Kündigung des WEG Verwalters sinnvoll ist. Eine solche Kündigung kann sowohl vom Verwalter selbst als auch von der Eigentümergemeinschaft ausgehen. Wichtig ist es, zwischen der Bestellung und dem Verwaltervertrag beziehungsweise zwischen der Abberufung und der Vertragskündigung klar zu unterscheiden. In einigen Fällen ist es nötig, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Das gilt nicht nur für eine WEG-Verwaltung sondern auch für eine Mietverwaltung.
