In vielen rechtlichen und praktischen Hinsichten unterscheidet sich die Einliegerwohnung von einer normalen Wohnung. Für Vermieter sind damit einige Besonderheiten von Bedeutung, über die Sie sich unbedingt im Vorfeld erkundigen sollten. Hier erfahren Sie alles rund um das Thema Einliegerwohnung und was es als Vermieter zu wissen gilt.
Die Vermietung einer Einliegerwohnung ist wie die ganz normale Vermietung einer Wohnung? – Falsch. Für Vermieter ergeben sich so einige relevante Besonderheiten. Diese treten bereits beim Mietvertrag selbst auf und erstrecken sich über verschiedene rechtliche und praktische Fragen. Da mit der Vermietung einer Einliegerwohnung die Mitbenutzung einiger Flächen einhergeht, ist der Mietvertrag anders auszugestalten und muss verschiedene Dinge genau regeln.
Ein wichtiges Thema sind zudem die Heiz- und Betriebskosten. Die gute Nachricht ist: Einige Besonderheiten sind für Vermieter durchaus positiv. So genießt dieser ein Sonderkündigungsrecht, muss aber auch längere Kündigungsfristen in Kauf nehmen. Was Sie als Vermieter beachten sollten und wie Sie mit einer Einliegerwohnung verfahren müssen, um keine Fehler zu machen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Wann handelt es sich überhaupt um eine Einliegerwohnung?
Zwar haben viele aus dem allgemeinen Sprachgebrauch eine Vorstellung davon, was eine Einliegerwohnung ist, worauf es aber tatsächlich ankommt, damit sie auch als solche zu bezeichnen ist, ist Vermietern oft nicht klar. Ein oder zwei einzelne Zimmer zu vermieten, reicht bei weitem nicht aus. Dabei ist die Qualifizierung als Einliegerwohnung und genau zu wissen, wann es sich um eine solche handelt, von großer Bedeutung. Immerhin sind daran sowohl praktische, aber vor allem auch rechtliche Folgen geknüpft sind, die sich von einer normalen Vermietung unterscheiden.
Versuchen Sie also bereits mit ausreichenden Kenntnissen und mit der Gestaltung des Mietvertrags die Weichen dafür zu stellen, dass es zu keinen Problemen oder sogar rechtlichen Auseinandersetzungen mit ihrem Mieter kommt.
Eine Einliegerwohnung ist dem Begriff nach zunächst eine kleinere Wohnung in einem Privathaus, das der Vermieter auch selbst dauerhaft bewohnt. Die Eigentümerstellung des Vermieters allein reicht also nicht aus, damit es sich um die vermietete Wohneinheit auch um eine Einliegerwohnung handelt. Damit eine bestimmte Fläche eines Hauses aber tatsächlich als Einliegerwohnung vermietet werden kann, muss diese zudem räumlich abgegrenzt und in wirtschaftlicher Hinsicht eigenständig sein. Entscheidend ist also, dass die eigenständige Haushaltsführung der Wohneinheit gewährleistet ist. Dies beinhaltet, dass die abgegrenzte Wohnfläche über ein Badezimmer, eine Küche und ein weiteres Zimmer zum Wohnen beziehungsweise Schlafen verfügen muss.
Darüber hinaus muss die Einliegerwohnung gegenüber dem Eigenheim selbst eine bezüglich der Größe und der Ausstattung untergeordnete Stellung einnehmen. Es darf sich also nicht um eine schlichte Teilung des Wohnraums handeln. Schließlich – und das wird in diesem Zusammenhang oft vergessen – kann von einer Einliegerwohnung tatsächlich erst dann gesprochen werden, wenn der Mieter und der Eigentümer des Hauses, in der sie liegt, auch gemeinsamen Raum nutzen. Die Wohneinheit muss also abgegrenzt und eigenständig sein, die gemeinsame Benutzung von Flächen muss aber weiterhin nötig sein.
Gegeben ist dies etwa, wenn die Wohnung nicht über einen eigenen Zugang verfügt, sondern den Hausflur und die Eingangstür des Hauses mitnutzen muss.
Mietvertrag sollte für Einliegerwohnung passend sein
Der erste Unterschied zu einem „normalen“ Mietverhältnis, der sich auch rechtlich auswirkt, besteht bereits darin, dass Sie als Vermieter mit dem Mieter der Einliegerwohnung in einem Haus gemeinsam wohnen. Bestimmte Teile dieser Immobilie nutzen Sie zusammen. Aus diesem Grund sollte mehr als sonst schon darauf geachtet werden, dass alle wesentlichen Punkte, die potenziell zu Konflikten führen könnten, bereits im Mietvertrag geregelt sind. Es macht durchaus Sinn, mehr Dinge detaillierter zu regeln, als bei einem Mietvertrag über eine gewöhnliche Wohnung. Wie immer gilt, dass Sie späterem Stress und Auseinandersetzungen vorbeugen, indem Sie mit dem Mieter offen kommunizieren und gemeinsame Vereinbarungen schon am Anfang treffen.
Mitbenutzung bestimmter Flächen sollte vertraglich geregelt sein
Ein wesentlicher Punkt, der im Mietvertrag geregelt sein sollte, ist die Mitbenutzung bestimmter Flächen und gegebenenfalls sogar Einrichtungsgegenstände. Je nach Mietsituation wird etwa der Hausflur oder eine Waschküche, bis hin zu Kellerräumen vom Mieter der Einliegerwohnung mitbenutzt. Welche Räume mitbenutzt werden dürfen, sollten im Mietvertrag geregelt werden und wenn gewünscht auch, wann zum Beispiel eine Waschküche genutzt werden darf. Vermieten Sie auch elektrische Geräte an den Mieter, die dieser mitbenutzen darf, bleiben Sie für die Reparatur aber grundsätzlich selbst verantwortlich.
Mindestens genauso wichtig wie die Vereinbarung über die Mitbenutzung bestimmter Flächen ist es zudem, im Mietvertrag genauestens zu regeln, welche Flächen vom Mieter explizit nicht genutzt werden dürfen. Dies können bestimmte Räume bis hin zum Garten oder einer Garage sein. Sind diese Dinge bereits im Mietvertrag festgehalten, können Sie sich im Zweifel auf diesen berufen und beugen von Anfang an Missverständnissen vor.
Heiz- und Betriebskostenabrechnung erfordert vertragliche Vereinbarung
Ein besonders wichtiges Thema im Zusammenhang mit der Vermietung einer Einliegerwohnung ist die Heiz- und Betriebskostenabrechnung. In den seltensten Fällen verfügt eine Einliegerwohnung über eine eigene Heizungsanlage oder entsprechende Messeinrichtungen. Das bedeutet zwangsläufig, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung, wie sie sonst bei vermieteten Wohnungen erfolgt, nur sehr schwer möglich ist und der Vermieter und der Mieter eine Heizungslage gemeinsam benutzen müssen.
Aus diesem Grund legt § 2 der Heizkostenverordnung für die Vermietung von Einliegerwohnungen eine wichtige Ausnahmeregelung fest. Demnach gilt der grundsätzliche Vorrang der Heizkostenverordnung vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen bei Gebäuden nicht, die über nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Dies schließt also ein Privathaus mit einer vermieteten Einliegerwohnung mit ein.
Die Folge ist, dass Sie als Vermieter sich mit dem Mieter frei einigen können – zum Beispiel auf einen bestimmten pauschalen Verbrauch pro Person oder auf einen flächenbasierten Verbrauch. Wie auch immer Sie sich mit dem Mieter einigen, sollte dies in jedem Fall im Mietvertrag explizit festgelegt werden. Aus diesem muss man eindeutig entnehmen können, wie der anteilige Verbrauch des Mieters bei der Heizkostenabrechnung zu berechnen ist.
Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ergibt sich dieselbe Herausforderung, der Mitbenutzung einiger Flächen in demselben Gebäude gerecht zu werden. Für Vermieter stellt sich daher die Frage, welche Betriebskosten in diesem Fall überhaupt auf den Mieter einer Einliegerwohnung umgelegt werden können. Ausgeschlossen ist die Umlage jedenfalls für Dinge, die der Mieter ausdrücklich nicht mitbenutzen darf. Ist etwa die Gartennutzung durch den Mieter im Mietvertrag ausgeschlossen, können Sie die Betriebskosten für die Pflege des Gartens nicht auf diesen umlegen.
Für Flächen und Gegenstände, die der Mieter mitbenutzt, können Betriebskosten darüber hinaus aber grundsätzlich umgelegt werden. Wichtig ist, dass im Mietvertrag genau festgelegt ist, welche Kostenpunkte mit in die Betriebskostenabrechnung einfließen. Ebenfalls sollte schon von Anfang an vereinbart werden, in welchen Abständen die Abrechnung erfolgt und ob die Betriebskosten anteilig monatlich im Voraus oder erst nach der Abrechnung bezahlt werden sollen.
Die Grundlagen zur Erstellung einer korrekten Betriebskostenabrechnung sollten Vermieter aber immer beachten. Selbst wenn es sich nur um die klassische Einliegerwohnung im Einfamilienhaus handelt, die vermietet wird.
Sonderkündigungsrecht mit verlängerten Kündigungsfristen
Mit der Vermietung einer Einliegerwohnung ändern sich auch gewisse rechtliche Rahmenbedingungen, die für den Vermieter bestimmte Vorteile mitbringen. Als Vermieter sind Sie dann mietrechtlich in einer etwas anderen Position, als Sie es sonst kennen. Der Mieterschutz ist in einem solchen Mietverhältnis weniger umfangreich als normalerweise. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die Vermietung einer Einliegerwohnung mit einer größeren räumlichen Nähe und gemeinsamer Nutzung bestimmter Flächen einhergeht.
Als Vermieter haben Sie deshalb neben den normalen Kündigungsregelungen gemäß § 573a BGB ein Sonderkündigungsrecht, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne einer ordentlichen Kündigung bedarf. Die Konsequenz ist, dass Sie dem Mieter auch ohne Angaben expliziter Gründe kündigen dürfen. Aus Mieterschutzgründen verlängern sich aber dafür die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Gebrauch des Sonderkündigungsrechts um jeweils drei Monate.
Bei einer Dauer des Mietverhältnisses von bis zu fünf Jahren, beträgt die Kündigungsfrist dann nicht wie sonst drei Monate, sondern ein halbes Jahr. Mietet der Mieter die Einliegerwohnung bereits mehr als acht Jahre, können Sie das Sonderkündigungsrecht nur mit einer Frist von einem ganzen Jahr ausüben. Wichtig ist in jedem Fall aber, dass Sie im Kündigungsschreiben auch ausdrücklich darauf hinweisen, wenn Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Die Dauer des Mietverhältnisses kann grundsätzlich ohne Angabe von Gründen befristet werden, was Ihnen zum Beispiel ermöglicht, die Einliegerwohnung nur phasenweise zu vermieten. Einen bestimmten Grund wie ein bevorstehender Umbau oder ähnliches bedarf es dafür nicht.
