Die meisten Streitigkeiten der Eigentümer in einer WEG lassen sich regeln. Bei schwer zumutbaren Belastungen ist die Entziehung von Wohneigentum die letzte Möglichkeit für nachhaltig genervte Miteigentümer. Welche Gesetze unterstützen den Eigentumsentzug und wie ist der Ablauf innerhalb der Gemeinschaft?
Mal sind es Ruhestörungen oder die unerlaubte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Miteigentümer, die andere Miteigentümer auf die Palme bringen. Solch nervige Probleme innerhalb der WEG lassen sich in der Regel aber lösen.
Problematisch wird es, wenn ein Miteigentümer eine schwere Verletzung seiner Pflichten gegenüber der WEG begeht und am Ende eine Fortführung der Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist. Das WEG-Gesetz bietet hier ausreichende Möglichkeiten, den Störenfried zur Veräußerung seines Eigentums zu zwingen. Aber klar und deutlich sind die Gründe für die Entziehung nicht aus dem Gesetz herauszulesen.
Entziehung von Wohneigentum gemäß WEG-Gesetz
Der Entzug von Wohneigentum ist wohl der schwerste Eingriff in das Eigentum per Definition. Und wer als genervter Eigentümer meint, einen Störenfried so einfach aus der WEG per Entziehung seiner Eigentumswohnung herauszukatapultieren, liegt falsch. Es ist ein langer, teils beschwerlicher Weg.
Gemäß § 17 WEG muss der „Störenfried“ die Miteigentümer mit seinen Pflichtverletzungen so schwer schädigen, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft ohne Entzug des Wohneigentums nicht mehr möglich ist. Die Hürden sind also hoch. Doch welche Pflichtverletzungen könnte ein Miteigentümer begehen, die einen Entzug des Eigentums rechtfertigen?
Grobe Pflichtverletzung innerhalb einer WEG
Hier regelt § 14 WEG klar, welche Pflichten jeder Miteigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einhalten muss. Verstößt er in „schwerer Form“ gegen diese Pflichten, kann die Gemeinschaft den betreffenden Miteigentümer zum Verkauf seines Eigentums zwingen.
Doch klar und deutlich sind die einzelnen Gründe nicht im Wohnungseigentumsgesetz benannt. Im Grunde muss die Störung des Friedens innerhalb der WEG und die Pflichtverletzung nicht nur schwer, sondern auch nachhaltig sein.
Und eine Abmahnung des Pflichtverletzenden ist im Vorfeld und in der Regel erforderlich. Auch wenn es dafür keine Generalklausel gibt, so kann das Fehlen einer Abmahnung den Entziehungsbeschluss der WEG kippen, so der BGH in einem Urteil vom 08. Juli 2011 unter Aktenzeichen V ZR 2/11.
Welche Gründe können zur Entziehung von Wohneigentum führen?
Eine WEG beschließt im Laufe der Jahre vieles. Da geht es um das korrekte Abstellen der Fahrräder ebenso, wie um die Nutzungszeiten der Waschküche. Doch reichen selbst mittelschwere Verstöße gegen die Beschlüsse der WEG nicht aus, um einen Miteigentümer zum Verkauf seines Eigentums per Beschluss zu zwingen. Jedoch könne die folgenden Ursachen zum Entzug führen:
- Miteigentümer werden psychisch oder physisch bedroht,
- Dauerhafte Mißtrauensbekundungen gegen Miteigentümer und Verwalter
- Das Gemeinschaftseigentum wird mutwillig zerstört
- Schwerwiegende und eigenmächtige Eingriffe in die Bausubstanz
- Der Eigentümer kommt seinen finanziellen Verpflichtungen (Hausgeld etc.) nicht nach
- Verwahrlosung des Miteigentums
- Unzumutbare Geruchs- und Lärmbelästigung
- Gewerbliche Umnutzung in unzumutbarem Maße (Bordell, Club etc.)
- Grundlose und andauernde Widersprüche gegen Beschlüsse oder Maßnahmen des Verwalters
- Erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten
Wo das Wohnungseigentumsgesetz früher in Bezug zur Zahlung des Hausgeldes und entsprechender Rückstände für Klarheit sorgte, ist § 17 WEG hier doch schwammig formuliert. Dennoch stellen Hausgeldrückstände in erheblichem Maße, wie auch erhebliche Nachbarschaftsstreitigkeiten das Groh der Verfehlungen dar.
Ablauf des Entzugs von Wohneigentum
Der Ausschluss eines Miteigentümers aus der Gemeinschaft vollzieht sich in mehreren Stufen. Über einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung muss beziehungsweise sollte eine Abmahnung erfolgen, mit dem Ziel, das beanstandungswürdige Verhalten zu unterlassen.
Ändert sich dadurch nichts, kann die Gemeinschaft per qualifizierter Mehrheit einen Beschluss fassen, der die Veräußerung des Wohneigentums verlangt. Spätestens an dieser Stelle hat der „Störenfried“ ein letztes Mal die Chance, sein Gesicht zu wahren.
Im weiteren Verlauf und wenn sich der Eigentümer dagegen wehrt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Gericht einen Antrag stellen, die den Eigentümer dazu zwingt sein Eigentum zu veräußern. Spätestens hier endet auch das Stimmrecht des Störenfrieds gemäß § 25 (4) WEG-Gesetz.
Tipp: Sowohl die geschädigten Miteigentümer als auch der Verwalter sollten sich bei der Durchsetzung zur Entziehung von Wohneigentum durch einen Fachanwalt beraten lassen. Ferner sollten alle Eigentümer und die Verwaltung einschlägige Beweise (Dokumente, Zeugenaussagen etc.) sammeln und bereithalten. In der Regel wehren sich die Betroffenen und lange Rechtsstreitigkeiten sind die Regel.
Das Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht selten der letzte Akt, bevor der Störenfried nicht mehr Teil der Gemeinschaft ist.
Noch ein Tipp, wenn der Entziehungsgrund rückständige Zahlungen sind: Der Weg über die Eigentumsentziehung ist umständlich und langwierig. Es ist unter Umständen einfacher als Gemeinschaft einen Titel über die Hausgeldrückstände zu erwirken und aus diesem Titel dann die Zwangsversteigerung der Wohnung zu betreiben.
