Selbst ein milder Winter setzt einer Immobilie und seinen Bauteilen zu. Mit dem Frühjahrscheck sollten Eigentümer Witterungsschäden erkennen und zeitnah beheben. Auch die Außenanlagen gehören beim Immobiliencheck dazu. Für Vermieter ohnehin eine Notwendigkeit, um Kosten zu sparen.
Jeder Winter zehrt mit Sturm, Kälte und Schnee an der Bausubstanz und den Bestandteilen einer Immobilie. Der April ist die beste Zeit für einen Frühjahrscheck. Vom Dach bis zum Keller, aber auch die Außenanlagen, sollten inspiziert und begutachtet werden.
Wer den Frühjahrscheck der Immobilie nachhaltig gestaltet, spart Kosten. Denn versteckte, kleine Schäden entpuppen sich schnell zu großen und kostenintensiven Reparaturen. Und ganz nebenbei erhält man dadurch den Wert der Immobilie. Ohne Zweifel ist die Instandhaltung einer Immobilie komplex und notwendig und der Frühjahrscheck ein elementarer Bestandteil.
Für Vermieter ist der Frühjahrscheck ohnehin eine Pflichtveranstaltung. Letztlich muss sich die Mietsache stets in einem vertragsgemäß zugesicherten Zustand befinden, so § 535 BGB. Andernfalls drohen Mietminderung und damit weniger Mieteinnahmen.
Vorbereitungen zum Frühjahrscheck
Um mögliche Schäden zu dokumentieren, sollte man sich mit einem Handy oder Kamera und einem Notizblock samt Stift bewaffnen. Auch eine Taschenlampe für dunkle Bereiche, ein Fernglas für nicht erreichbare Stellen gehören zum Equipment, sowie eine Leiter und ein kleiner Hammer. Dazu im Folgenden gleich mehr.
Den Frühjahrscheck sollte man immer tagsüber vollziehen, um auch kleinste Schäden zu erkennen. Im Idealfall sucht man sich einen handwerklich versierten Begleiter.
Achtung: Sicherheit geht immer vor. Ersparen Sie sich das Balancieren auf dem Dach oder halsbrecherische Akrobatik auf einer Leiter. Sind bereits grobe Schäden in schwierigen Bereichen erkennbar, sollte zeitnah eine Fachfirma mit einbezogen werden.
Darauf sollten Immobilieneigentümer beim Frühjahrscheck achten
Eine Immobilie besteht nie nur aus dem einen Baukörper. Neben dem Haus selbst sind auch Nebengelasse Teil des Checks. Und die Außenanlage, sprich Vorgarten oder Hinterhof sollten ebenso begutachtet werden.
Sämtliche Schäden sind, je nach Gebäudeteil, zu notieren und zu fotografieren.
Frühjahrscheck am Baukörper
- Das Dach sollte, je nach Dacheindeckung, auf Risse und verschobene oder fehlende Dachpfannen hin überprüft werden. Idealerweise kann man das Dach mithilfe eines Fernglases nach Schäden absuchen. Vielleicht erlaubt der Nachbar auch eine Begutachtung von nebenan aus.
Auch die Zink- oder Metalleinfassungen sollte man Stück für Stück mit dem Fernglas absuchen. Kleine Risse können zu eindringendem Regenwasser führen.
Sind Satellitenschüssel und Schornstein noch gerade? Das Dach bedarf, im besten Fall, einer Überprüfung im Spätherbst, nach den Stürmen, und im Frühjahr. Die Kosten für die Begutachtung durch einen Dachdecker sind gut angelegt und ersparen zukünftigen Ärger. Ohnehin sollte ein Dachdecker nach den Wintermonaten die Dachrinnen von Laub und Ästen befreien.
Wenn man schon oben ist, sollte auch der Dachstuhl einer Überprüfung Stand halten. Wie sehen die Stützbalken aus? Sind Wassereinbrüche erkennbar? Ein Dach hat immer zwei Seiten!
- Die Fassade und der eigentliche Baukörper muss ebenfalls von außen und innen begutachtet werden. Zwar können Vermieter nicht einfach so in die Mietwohnungen, um den Zustand zu checken. Aber der Hausflur und der Eingangsbereich von innen, sowie Treppen und Beleuchtungen gehören ebenso zum Frühjahrscheck. Dabei auch auf sämtliche Fenster und Türen und deren Gangbarkeit achten.
Von außen lässt sich die Fassade ebenfalls mit einem Fernglas gut überprüfen. Sind kleine Risse erkennbar oder Moosbildungen?
Bei den Baukörperöffnungen sollte genau hingeschaut werden. Oft bilden sich am Rand von Fenstern Spannungsrisse. Werden diese nicht zeitnah verschlossen, kann der Baukörper nachhaltig geschädigt werden.
Und wenn man schon mit dem Auge über die Fassade geht, lohnt ein Blick auf die Regenrinnen und deren Abflussrohre.
- Im Keller einer Immobilie zeigt sich sehr oft, wie stabil die Immobilie gegen Witterungen geschützt ist.
Hier sollte man alle Innenwände und den Boden angehen und auf Putzaufblähungen oder Risse achten. Dahinter versteckt sich meist ein Fehler in der Außenisolierung. Mit einem kleinen Hammer kann man klopfend über die betreffenden Stellen gehen, um das Ausmaß festzustellen.
Auch die Kellerfenster und -luken sollte man betrachten. Sind sie noch funktionstüchtig verschließbar und der Kellerschacht frei von Laub?
Die Versorgungsleitungen, aber auch Abflüsse im Keller bedürfen einer Begutachtung. Und der Blick auf die Heizanlage gehört ohnehin zum Standard jeder Überprüfung, gerade für Vermieter.
Bei vermietete Immobilien ist im Keller besonders die Beleuchtung zu überprüfen, ein kurzer Glühbirnenwechsel inklusive.
Wichtig: Mit demselben Augenmaß müssen auch Anbauten oder Nebengelasse, wie Garagen und Schuppen, überprüft werden.
- Die Außenanlage im Frühjahrscheck gehört ebenso Beachtung wie der Baukörper selbst. Jeder Herbst und Winter bringt Stürme mit sich. Ergo gehört das Überprüfen der Außenanlagen und seines Bewuchses, wie Sträucher und Bäume, zum Frühjahrscheck.
Sind alle Bäume gesund und stark? Gibt es herunterhängende Äste? Bei vermieteten Immobilien sollte man seine Sorgfaltspflicht gegenüber Dritten nicht unterschätzen. Zur Not kann eine Gartenbaufirma den Baumbestand nachhaltig prüfen.
Bei Gehwegen und Eingangsbereichen, auch Keller und Müllplatz, sollte die Pflasterung überprüft werden. Oft drücken Baumwurzeln Gehwegplatten nach oben. Schon allein wegen der Verletzungsgefahr sollte man hier schnell handeln. Dieses Risiko besteht auch bei der Außen- und Wegbeleuchtung.
Oft führen Wasserrohre durch die Außenanlagen. Im Winter wurden diese Leitungen stillgelegt und im besten Fall vorher gut belüftet. Während des Frühjahrschecks sollte man die Gartenleitungen wieder in Betrieb nehmen. Ist Druck auf der Leitung, sollte man den Bodenbereich beobachten. Wird es irgendwo nass, scheint eine Wasserleitung durch Frost beschädigt zu sein.
