Der Bundestag hat einer neuen Änderung des Mietrechts zugestimmt. Die Mietpreisbremse wird verschärft, Vermieter erhalten erweiterte Auskunftspflichten. Das Herausmodernisieren wird künftig geahndet. Kosten für Modernisierungen können weniger umgelegt werden und erhalten eine Kappungsgrenze, lassen sich aber leichter berechnen. Mieter genießen auch Schutz bei Weitervermietungen zu sozialen Zwecken. Die Gesetzesänderungen 2019 für Vermieter im Überblick.
Eine Mietrechtsänderung steht vor der Tür – Darüber hatten sich
Union und SPD bereits im Koalitionsvertrag geeinigt. Nun beschloss der Deutsche Bundestag Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG). Das Inkrafttreten hängt nur noch vom Bundesrat ab. Stellt dieser in seiner letzten Sitzung dieses Jahrs keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses, kann das Gesetz zum Beginn des Jahres 2019 in Kraft treten. Für Vermieter bringt das neue Jahr unzweifelhaft wichtige Veränderungen mit sich.
Verstöße gegen Mietpreisbremse einfacher zu rügen
Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass Mieter Verstöße gegen die Mietpreisbremse durch den Vermieter einfacher rügen können. Bisher musste dies in Form einer qualifizierten Rüge geschehen. Der Mieter musste darlegen aufgrund welcher Tatsachen er die Mieterhöhung beanstandet. Künftig soll eine einfache Rüge ausreichen. Beruft sich der Vermieter hinsichtlich der Mieterhöhung auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, so soll es reichen, wenn der Mieter im Rahmen seiner Rüge auf diese verweist. Beruft sich der Vermieter auf keine Ausnahme von der Mietpreisbremse, ist eine Rüge ohne Begründung ausreichend. Nach wie vor darf der Mieter aber nur Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Kurzum: Für Vermieter bedeutet die kommende Gesetzesänderung zur bestehenden Mietpreisbremse einen großen Mehraufwand. Das durch diese Änderungen der Mietermarkt nachhaltig entschärft wird, ist die Tinte auf dem Papier nicht wert, meinen wir. Demzufolge müssen Private Vermieter und Kleinstvermieter umso mehr in die Trickkiste greifen, um notwendige Mietanpassungen durchführen zu können.
Auskunftspflicht des Vermieters werden erweitert
Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung sollen die Auskunftspflichten des Vermieters erweitert werden. Diese betreffen die Berufung auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Beruft sich der Vermieter hinsichtlich der Miethöhe auf eine Vormiete, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete), so muss er einem Mieter noch vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Vormiete erteilen. Vermieter trifft künftig auch die unaufgeforderte Aufklärungspflicht über sämtliche Umstände, die für die Berufung auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse relevant sind.
Verletzt ein Vermieter diese Auskunftspflichten, kann er nur die nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete verlangen und kann sich nicht auf eine Ausnahme berufen. Vorgesehen ist aber, dass der Vermieter die ausgebliebene Auskunft nachholen kann und sich nach zwei Jahren auf eine Ausnahme berufen können soll.
„Herausmodernisieren“ durch den Vermieter künftig Pflichtverletzung
In vielen bekannten Fällen versuchten Vermieter mit der Ankündigung aufwendiger Modernisierungen und entsprechender Mieterhöhungen Mieter zum Kündigen zu bewegen. Ein solches „Herausmodernisieren“ soll nun durch das neue Mietrechtsanpassungsgesetz unterbunden werden. Wenn die Modernisierungsmaßnahmen ein Jahr nach der Ankündigung nicht beginnen oder nach Beginn ein Jahr ruhen, soll eine Pflichtverletzung durch den Vermieter vermutet werden. Dies gilt, wenn zuvor eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent oder eine erhebliche Belastung der Mieter angekündigt worden ist. Von der Vermutung dieser Pflichtverletzung soll sich der Vermieter selbstverständlich unter Angabe eines nachvollziehbaren Grundes entlasten können. Die Vermutung der Pflichtverletzung wird in der Praxis insbesondere im Rahmen von Schadensersatzansprüchen relevant werden. Das „gezielte“ Herausmodernisieren stellt in Zukunft aber eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit hohen Geldstrafen bis zu 100.000 Euro geahndet werden.
Kosten für Modernisierungen zu acht Prozent umlagefähig
Die Höhe der umlagefähigen Kosten für Modernisierungen sollen von aktuell elf auf acht Prozent gesenkt werden. Vermieter werden demnach jährlich einen geringeren Anteil der Kosten für Modernisierungen auf die Mieter umlegen dürfen. Diese Regelung tritt, anders als zunächst geplant, bundesweit in Kraft.
Diese Senkung der umlagefähigen Kosten wird im Mietänderungsgesetz durch eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren ergänzt. Bei einer Miete von unter sieben Euro pro Quadratmeter dürfen nicht mehr als zwei Euro mehr in 6 Jahren verlangt werden. Dies stellt eine deutlichere Verschärfung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten dar, als im vorherigen Gesetzesentwurf zunächst vorgesehen war
Gesetzesbeschluss des Bundestages
Wer die Gesetzesänderungen 2019 für Vermieter zum Thema Modernisierung detalliert betrachten möchte, kann das hier tun.
Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage
Die Berechnung der zulässigen Umlagen von Modernisierungskosten soll den Vermietern durch den die Mietrechtsänderung erleichtert werden. Überschreiten die Kosten für die Modernisierung nicht 10.000 Euro, soll der Vermieter pauschal siebzig Prozent umlegen dürfen, die restlichen dreißig Prozent werden dem Erhaltungsaufwand zugerechnet und sind nicht umlagefähig.
Mieter werden bei Weitervermietungen zu sozialen Zwecken geschützt
Bisher waren Mietverhältnisse ohne Grund kündbar, die geschlossen wurden, um den Wohnraum aus sozialen Gründen zu überlassen. Um solche Mietverhältnisse und insbesondere die in der Wohnung lebenden Menschen zu schützen, sieht die Gesetzesänderung vor, dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert werden. Sie sollen dann auch für gewerbliche Mietverhältnisse über Räume gelten, die von anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege oder juristischen Personen des öffentlichen Rechts gemietet werden, um sie aus sozialem Interesse überlassen. Die neue Regelung gilt allerdings nicht für bereits bestehende Mietverhältnisse.
