Wer aktuell Immobilien erwerben möchte, um sie im Anschluss zu vermieten, sollte sich über die Nachteile bewusst sein. Die Preise steigen, die Mieten nicht so zügig und das Vermieterleben an sich ist nicht leicht. Reichen Niedrigzins und fast keine Alternativen für Kapitalanleger aus, um erfolgreich in Immobilien zu investieren?
Irgendwie hat man das Gefühl in den Kauf und die nachfolgende Vermietung
einer Immobilie vom Kapitalmarkt gedrängt zu werden. Die Bauzinsen sind seit Jahren historisch niedrig und für Spareinlagen oder die üblichen Kapitalanlagen gibt es keine Zinsen. Hinzu kommen steigende Mieten, die dem Investitionswilligen gute Renditen verspricht.
Doch gibt es eine Reihe von Gründen aktuell vorsichtig zu sein und gut zu überlegen, ob sich der momentane Kauf und eine anschließende Vermietung langfristig lohnt. Denn die gesetzlichen Fallstricke und alltäglichen Belastungen für Privatvermieter sind teils hoch.
Viele Gründe gegen das Vermieten einer Immobilie
Und nein, wir wollen keinem den Immobilienkauf zum Zwecke der Vermietung ausreden. Betongold ist und bleibt seit Jahrhunderten eine sichere und wertstabile Anlage. Aber sie zu hinterfragen darf erlaubt sein, um am Ende Tipps zu geben, warum es sich aktuell dennoch lohnen kann.
Hohe Kaufpreise für Immobilieneigentum
Bis auf ländliche Gebiete sind die Kaufpreise für Immobilien in den letzten Jahren enorm gestiegen. In den sieben größten Metropolen Deutschlands waren Preissteigerungen von acht bis 10 Prozent pro Jahr und mehr nicht die Seltenheit, eher die Regel. Wer heute kauft, zahlt viel. Und eben der Kaufpreis muss in die Rentabilitätsberechnung einfließen, wie auch die teils hohen Nebenkosten.
Mieten steigen nicht wie die Kaufpreise
Im Bundesdurchschnitt stiegen die Angebotsmieten in den Jahren 2012 und 2013 von einem Prozent bis zu fünf Prozent pro Jahr an. In den darauffolgenden Jahren schmälerten sich die Steigerungen und in 2017 konnte bundesweit nur ein Prozent Steigerung der Angebotsmieten verzeichnet werden.
Zwar gibt es Ausreißer, wie in München, Hamburg und vor allem in Berlin. Dennoch steigen die Mieteinnahmen seit Jahren nicht so wie die Kaufpreise. Und auch die Mieteinnahme gehört zur Rentabilitätsbetrachtung einer vermieteten Immobilie.
Neubauten sind teurer als Bestandsimmobilien
Wer aktuell baut muss mit weitaus höheren Kosten rechnen. Aufgrund der hohen Auftragslage und fehlenden Fachkräften haben sich die Baukosten stark erhöht. Steigende Kosten für Baumaterial und Energie treiben die Neubaukosten in die Höhe und Wartezeiten auf den Handwerker sind die Regel.
Gesetzgeber erhöht die Hürden für ordentliche Vermietung
Aufgrund des Wohnungsmangels hat sich der Druck auf die Politik erhöht. Mit der Mietpreisbremse, ausgeweitetem Millieuschutz und Begrenzungen bei der Modernisierungsumlage ist Deutschland weiter mieterfreundlich geworden, wobei die politischen Mittel mehr als zu hinterfragen sind. Wer sich als Privatvermieter nicht mit den ständig ändernden Gesetzeslagen auskennt, hat es schwer.
Unterhalt von Immobilien ist teuer
Auch Immobilien altern und die Zeit und die Abnutzung zollen ihren Tribut. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden über das Hausgeld auch Reparaturen bezahlt. Aber Sonderumlagen für Dach- oder Fassadensanierung sind üblich.
Und als alleiniger Immobilieneigentümer kann man über Kleinstreparaturklauseln nur wenig Kosten auf den Mieter umlegen. Der angemietete Wohnraum muss sich stets in einem vertraglich zugesicherten Zustand befinden. Auch die Instandhaltungsrücklage, der „Notgroschen“ für Vermieter muss stets vorhanden sein.
Der Kampf mit der Mietminderung
Ob bei umfangreichen Modernisierungen oder bei Schäden am vermieteten Objekt ziehen Mieter gerne die gelbe Karte und eine Mietminderung flattert ins Haus. Mietminderungen kann der Mieter fordern und gerichtlich durchsetzen. Das schmälert die Rendite und die Kosten für juristische Gegenmaßnahmen sind hoch.
Mietnomaden sind heutzutage keine Seltenheit
Zwar scheinen die meisten Privatvermieter Mietinteressenten besser im Vorfeld zu prüfen, als noch vor Jahren. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Mietnomaden nicht nur die Miete prellen. Teils werden die Mietwohnungen so desolat verlassen, dass eine kostenintensive Sanierung notwendig wird. Von fehlenden Mieteinnahmen in der Sanierungsphase mal abgesehen.
Ja, es gibt viele Gründe gegen die Anschaffung einer Immobilie zum Zwecke der anschließenden Vermietung. Teils liegen sie im alltäglichen Miteinander mit dem Mieter, teils in Notwendigkeiten wie Nebenkostenabrechnung und rechtlich einwandfreien Mietverträgen. Aber, wie im zweiten Teil beschrieben, gibt es auch Lösungen, um dieses Investment zu rechtfertigen.
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