Hohe Kaufpreise und nicht mitsteigende Mieten schmälern die Rendite vermieteter Immobilien. Wer sich aktuell, trotz Niedrigzins und fehlenden Alternativen am Kapitalmarkt, für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte die Gegenargumente im Auge behalten. Das Mietrecht ist komplex, die alltägliche Auseinandersetzung mit dem Mieter anstrengend. Doch es gibt Lösungen, die das Vermieterleben erleichtern.
In den letzten acht Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien gerade in den Ballungsräumen enorm gestiegen. Wer die gekaufte Immobilie vermieten wollte, musste mit ansehen, wie die Mieten leider nicht ebenso stiegen. Dieser
Renditeschmälerung ist nur eine von vielen Gründen gegen das Vermieten einer Immobilie, wie zuvor beschrieben.
Und das Mietrecht ist sehr komplex und die alltäglichen Anforderungen für Vermieter hoch. Es stellt sich die Frage, ob vermietete Immobilien als reine Kapitalanlage dienlich sind. Wir fahren fort mit den Gründen gegen das Vermieten einer Immobilie, aus Kapitalertragssicht:
Heute gute – morgen schlechte Lage der Immobilie
Bindet man sich an eine Immobilie, bindet man sich auch an die Lage, beziehungsweise die direkte Umgebung. Was aktuell von der Lage her interessant und entwicklungsfähig ist, kann morgen schon anders sein. Investoren, gerade privater Natur, gehen ein so genanntes „Klumpenrisiko“ ein, sofern es sich um eine Einzelimmobilie im Kapitalbestand handelt.
Das Mietvertragsrecht ist komplex
Wer sich als Vermieter auf handelsübliche Vordrucke aus dem Zeitschriftenhandel verlässt, erlebt teils sein blaues Wunder. Denn oft sind dort enthaltende Klauseln unwirksam und gehen mit der aktuellen Rechtslage nicht konform.
Wie muss die Kleinstreparaturklausel verfasst sein, wie hoch darf der Mietzins aufgrund der ortsüblichen Lage ausfallen und wie gehen Vermieter rechtskonform mit der Kaution um? Das sind nur drei Fragen, die eine korrekte Antwort benötigen. Das Mietrecht ist nur grundlegend im BGB geregelt. Der Großteil ist über BGH-Urteile und übliche Gerichtsurteile geregelt und Sicherheit in Vertragsangelegenheiten ist stets die Pflicht eines Vermieters, nicht die Kür.
Betriebskosten und ihre Fallstricke
Wer eine Wohnung vermietet muss sich mit den Nebenkosten auseinandersetzen. Einen Großteil zahlt der Mieter, zusammen mit dem Mietzins, selbst. Ob Grundsteuer oder Müllabfuhr, Hausmeister oder Winterdienst. Alle Betriebskosten müssen gemäß der Betriebskostenverordnung einmal im Jahr gelistet und der Mieterschaft zur Abrechnung zugesendet werden.
Doch gerade die Frage, welche Kosten genau auf den Mieter umgelegt werden können, stellt viele Privatvermieter vor eine Herausforderung. Zwar unterscheidet man generell zwischen wiederkehrenden Kosten, die im Grunde umlagefähig sind, und einmaligen Kosten.
Und doch kommt die Betriebskostenabrechnung jedes Jahr auf den Vermieter zu. Und über nichts streiten sich Mieter lieber, als um dieses Zahlenwerk.
Von der alltäglichen Kommunikation mit der Mieterschaft
Wer kennt das nicht: „Herr Müller, entschuldigen Sie bitte die sonntägliche Störung, aber unser Wasserhahn tropft“. Solch eine Kommunikation gehört zum Alltag für Vermieter. Und in der Regel erwarten die Mieter eine zügige Reaktion auf ihre Anliegen.
Wer also eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung und als Kapitalanlage kauft, muss sich auf eine stete Auseinandersetzung mit den Mietern einstellen. Denn nicht immer und bei jedem lohnt sich ein Hausmeister, der für solche Anfragen Gewehr bei Fuß steht. Im Kern kostet all das viel Zeit und damit Geld. Wer die vermietete Immobilie als reine Kapitalanlage betrachtet, sollte dies in seine Überlegungen einbeziehen.
Mieterwechsel kann anstrengend sein
Dann und wann ziehen Mieter aus. Und sofort stellen sich Vermieter zwei Fragen. Erstens: Finde ich zeitnah einen Nachmieter, der solvent und ruhig ist, bevor Leerstand droht? Und Zweitens: Wie ist der Zustand der Mietwohnung. Muss saniert werden?
Vermieter müssen ihr Eigentum auch vermarkten können. Von einer gezielten Werbung über die nervigen Wohnungsbesichtigungen bis hin zur Überprüfung der Mietinteressenten. Und wenn der Vormieter nicht wirklich sorgsam mit dem angemieteten Objekt umging, drohen hohe Kosten für die Sanierung.
Reichen diese Gründe aus, um nicht in vermietete Immobilien zu investieren?
Wer sich mit seiner individuellen Kapitalanlagestrategie auseinandersetzt, sollte auf jeden Fall über eine Investition in vermietete Immobilien nachdenken. Nicht als einzige Investition, aber als Teil der Anlagestrategie, auch aktuell.
Denn es gibt auch positive Szenarien, wie man am Immobilienboom auch aktuell noch partizipieren kann. Dafür sollte man zwei Erwägungen genau beleuchten:
Vermietete Immobilien stets durch Hausverwaltung betreuen lassen
Eine Hausverwaltung kann den Großteil der teils aufreibenden Tätigkeiten abnehmen. Ob Nebenkostenabrechnung oder Mietersuche, Betreuung von Reparaturen oder komplette Abnahme der Kommunikation mit der Mieterschaft. Die Liste ist lang und es gibt gute Gründe, warum Vermieter eine Hausverwaltung beauftragen sollten.
Zwar können die Kosten für die Verwaltung nicht auf den Mieter umgelegt werden und müssen in die Investitionsplanung einkalkuliert werden. Aber es lohnt sich, gerade wenn man sich nicht sehr genau im Miet- und auch Baurecht auskennt.
Mit Immobilienfonds am Immobilienboom partizipieren
Steht man vor der Frage, wo und mit wieviel Geld man investieren möchte, kann man auch indirekt am Immobilienboom partizipieren. Gerade offene Immobilienfonds bieten eine relative Sicherheit aufgrund des offenen Handels mit dieser Art von Anteilen.
Wer auf die Vermietungsquote ebenso achtet, wie auf das Gesamtkapital innerhalb des Fonds und die geografische Streuung der Anlagen, kann sogar mit relativ wenig Geld noch gute Zinsen durch offene Immobilienfonds erwirtschaften. Doch auch hier, wie überall, sollte man genau und detailliert Vergleiche anstellen und nicht sofort seinem althergebrachten Bankberater vertrauen.
Im Resümee gibt es viele Gründe, sich gegen die Investition in eine vermietete Immobilie zu entscheiden. Aktuell sind die Kaufpreise hoch und die Mieteinnahmen halten nicht mit. Und auch sonst übernimmt man als Vermieter viel Verantwortung gegenüber dem Mieter. Und das Gesetzeswirrwarr stellt nicht erprobte Privatvermieter vor riesige Herausforderungen.
Und doch stellt die Immobilie an sich eine nachhaltig gute Form der Kapitalanlage dar und das wird wohl auch so bleiben. Wer in das Betongold investieren möchte, sollte eine Hausverwaltung mit der Betreuung beauftragen. Und wem echte Mauersteine zu komplex sind, kann Anteile erwerben, in Form von offenen Immobilienfons. Denn eines ist klar: der Immobilienboom hält an.
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