Wenn Immobilien mit einem hohen Wert vererbt werden, fällt hierauf Erbschaftssteuer an. Es gibt verschiedene Strategien, um diese so niedrig wie möglich zu halten oder ganz zu vermeiden. Beispielsweise kommt die Möglichkeit in Betracht, die Immobilie selbst zu nutzen. Es gibt aber noch andere Strategien, um Steuern zu sparen. Beispielsweise kann eine Schenkung statt einer Erbschaft genutzt werden. Erbgeber und Erbnehmer sollten sich rechtzeitig mit dem Thema beschäftigen, um eine Immobilie richtig (gut) vererben zu können.
Vermögenswerte von rund 300 Milliarden Euro werden jährlich in Deutschland vererbt oder verschenkt. Grundsätzlich fällt in einem solchen Fall Erbschaftssteuer an. Wer diese so niedrig wie möglich halten oder sogar umgehen möchte, kann verschiedene Strategien von einer Eigennutzung bis zu einer Schenkung nutzen. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Informationen zum Thema vor und erläutert, wie Erbgeber und Erbnehmer eine Immobilie richtig (gut) vererben können.
Steuerliche Aspekte bei der Vererbung von Immobilien
Wer eine Immobilie erbt, verzeichnet zunächst einmal einen Zuwachs an Vermögen. Hieraus ergeben sich häufig steuerliche Ansprüche seitens des Staates. Wie hoch diese ausfallen, hängt unter anderem davon ab, wie die Immobilie weiter genutzt wird. So fallen bei einer Eigennutzung beispielsweise andere Kosten an als bei einem Verkauf oder einer Vermietung.
Wenn Vermögen in einer bestimmten Größenordnung vererbt wird, fällt Erbschaftssteuer an. Das gilt unabhängig davon, ob Geld oder Werte wie eine Immobilie vererbt werden. Allerdings gibt es bestimmte Freibeträge, gemäß § 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. So muss für Immobilien, die über weniger als 200 Quadratmeter Wohnfläche verfügen und einen bestimmten Wert nicht überschreiten, keine Erbschaftssteuer gezahlt werden.
Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erbgeber. Der Ehepartner hat einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder und Stiefkinder nur noch 400.000 €. Bei Enkeln beläuft sich der Freibetrag auf 200.000 € und Eltern und Großeltern haben noch einen Wert von 100.000 € zur Verfügung. Für alle anderen gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 €.
Richtig (gut) vererben: weniger Steuern dank Eigennutzung
Ist eine Immobilie mehr wert als die zur Verfügung stehenden Freibeträge, muss Erbschaftssteuer bezahlt werden. Wie hoch diese ist, hängt vom jeweiligen Verkehrswert der Immobilie ab. Die Steuer fällt allerdings nicht auf den gesamten Wert an, sondern nur auf denjenigen, der den individuellen Freibetrag übersteigt.
Wird eine Immobilie zur Eigennutzung verwendet, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Hier gilt aber eine Frist von mindestens 10 Jahren, wer seinen Hauptwohnsitz nach der Erbschaft in der geerbten Immobilie hat, muss somit keine Steuer zahlen. Sollte allerdings innerhalb von 10 Jahren ein Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie erfolgen, muss auch nachträglich Erbschaftssteuer gezahlt werden.
Hinweis: Neben dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis spielt bei der Bestimmung der Höhe der Erbschaftssteuer die individuelle Steuerklasse eine wichtige Rolle. Außerdem gibt es gegebenenfalls Versorgungsfreibeträge und die Option, Freibeträge für bestimmte Teile des Hausrats geltend zu machen. All dies sorgt dafür, dass Erbschaftssteuer erst ab einem deutlich höheren Wert anfällt.
Geerbte Immobilien anderweitig nutzen
Erben sollten sich genau überlegen, ob sie die Immobilie selbst nutzen wollen. Immerhin verpflichten sie sich dann, zehn Jahre lang darin zu wohnen. Gelegentlich sorgen äußere Umstände dafür, dass diese Option nicht sinnvoll oder pragmatisch ist. In diesem Fall gibt es Alternativen zur Eigennutzung, auf die zurückgegriffen werden kann.
Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich eine Immobilie in einer anderen Stadt und fernab des eigenen Lebensmittelpunkts befindet. Auch ist es häufig schwierig, die Regelungen zur Eigennutzung anzuwenden, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Zudem sind einige Erben nicht in der Lage, die Kosten zu tragen, die sich aus dem Unterhalt einer Immobilie ergeben.
Geerbte Immobilien vermieten
Wenn sich Erben dafür entscheiden, eine geerbte Immobilie nicht selbst zu nutzen, besteht die Möglichkeit, sie zu vermieten oder zu verkaufen. Bei vermieteten Immobilien wird der Verkehrswert der Immobilie durch das Finanzamt um 10 % gesenkt. Entsprechend muss eine deutlich niedrigere Erbschaftssteuer gezahlt werden. Allerdings fallen auf die Mieteinnahmen wiederum Steuern an. Bei diesen können allerdings gegebenenfalls Kosten für Erbauseinandersetzungen geltend gemacht werden, um die Steuer hierdurch zu senken.
Richtig (gut) vererben: Schenkung als Alternative zur Erbschaft
Eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie besteht darin, eine Schenkung vorzunehmen. Zwar sind die Freibeträge in diesem Fall ebenso hoch wie bei einer Erbschaft, allerdings stehen diese alle 10 Jahre wieder neu zur Verfügung. Dieses Vorgehen ist praktisch, wenn die Immobilie über mehrere Wohnungen verfügt. In diesem Fall können alle 10 Jahre mehrere Wohnungen verschenkt werden, deren Wert unter den jeweiligen Freibeträgen bleiben. Dann muss keine Schenkungssteuer gezahlt werden.
Für eine Schenkung ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag nötig. Hierin können individuelle Vereinbarungen getroffen werden. Hierzu gehört beispielsweise die Option, dass die Schenkung erst nach dem Eintritt des Todes des Schenkenden rechtskräftig wird. In diesem Fall handelt es sich um ein sogenanntes Schenkungsversprechen. Liegt ein Schenkungsvertrag vor, kann durch gezielte Schenkungen die Erbschaftssteuer komplett vermieden werden. Das ist für den Erbgeber zwar mit einem höheren Aufwand verbunden, dafür bleibt er in Bezug auf seinen Nachlass flexibel und unabhängig.
