Im Laufe des Eigentümerdaseins kann die Frage aufkommen, ob man die Immobilie vermieten oder verkaufen soll. Eine generelle Antwort gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind die Objekte selbst, die Bedingungen des Immobilienmarktes und individuelle Vorstellungen und Bedürfnisse. Doch es gibt klare Vor- und Nachteile für beide Möglichkeiten dieser elementaren Entscheidung.
Als Eigentümer einer Immobilie kann es vorkommen, dass man diese selbst nicht (mehr) nutzen möchte. Auch nach einer Erbschaft stellt sich die entscheidende Frage: Vermieten oder verkaufen? Eine deutliche Antwort ist selten schnell zu finden. Es sei denn, man benötigt sofort das komplette Kapital aus dem Verkauf der Immobilie.
Immobilien sind unterschiedlich. Ist es ein einzelnstehendes Haus oder eine Eigentumswohnung? In welcher Lage oder Region befindet sich die Immobilie? Eignet sich das Objekt für eine Vermietung? Ist der betreffende Immobilienmarkt oder Mietwohnungsmarkt ausreichend, um mein Ziel zu erreichen? Viele Frage und teils unterschiedliche Antworten. Wir geben hilfreiche Hinweise für diese elementare Entscheidung.
Einfamilienhaus vermieten oder verkaufen?
Es sind oft emotionale Gründe warum man als Hausbesitzer darüber nachdenkt ob man seine Immobilie vermietet oder verkauft. Die Kinder sind groß und ausgezogen oder altersbedingt macht die Immobilie und das Grundstück zu viel Arbeit. Oder eine Erbschaft führt zu dieser Fragestellung, noch dazu, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt.
So sehr Emotionen die Entschlussfähigkeit mitbestimmen ist es in der Regel besser ein Einfamilienhaus zu verkaufen, anstatt es zu vermieten.
Warum der Hausverkauf die bessere Wahl ist
Ausgenommen man will die Immobilie selbst nutzen oder die Miterben ausbezahlen gibt es gute Gründe sich durch den Verkauf vom Einfamilienhaus zu trennen. Einerseits sind die Kaufpreise für Immobilien in den meisten Regionen aktuell hoch. Hinzu kommt, dass man als Eigentümer die Instandhaltungskosten für eine alleinstehende Immobilie selbst übernehmen muss, wenn man sie vermietet. Ferner lässt sich mit einem Haus eine geringere Miete erzielen als bei einer Eigentumswohnung.
Zwar kann mal als Vermieter dem Mieter viele Aufgaben (Grundstückspflege, Räum- und Streupflicht, Kleinstreparaturen) per Mietvertrag auferlegen. Aber geht ans an das Eingemachte, wie Reparatur der Heizanlage oder gar Tausch, ein neues Dach oder ein undichter Keller, muss man als Vermieter selbst in die Tasche greifen.
Tipp: Es ist essenziell wichtig den Marktwert der Immobilie zu kennen, bevor man eine Entscheidung trifft. Auch das Wissen um eine marktübliche Mieteinnahme in der jeweiligen Region kann die Entscheidung in die eine wie auch andere Richtung beeinflussen.
Ein Hausverkauf kommt in diesen Fällen in Frage
In den nachfolgenden Situationen ist es besser seine Immobilie zu verkaufen:
⦁ Im Erbschaftsfall, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Oft haben die jeweiligen Einzelerben kein Interesse an der Selbstnutzung oder schlicht kein Geld, um die anderen Erben auszuzahlen.
⦁ Der Kapitalbedarf ist aktuell groß und man benötigt sofort viel Geld anstatt dauerhaft weniger Miete.
⦁ Es steht eine Scheidung an und man muss sich den Verkaufserlös teilen, wenn nicht einer den anderen auszahlen will und auch kann. Die Hinweise zum Immobilienbesitz bei Scheidung und Trennung sollten beachtet werden.
⦁ Die Immobilie muss für eine vernünftige Vermietung saniert werden und einem fehlt das Geld dafür.
⦁ Es ist nicht ausreichend Zeit vorhanden, um sich mit der alltäglichen Vermietung oder möglichen Mietausfällen zu befassen.
Wichtig: Hat man das Haus vor Ablauf von 10 Jahren erworben wird gegebenenfalls Spekulationssteuer auf den Gewinn fällig. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank ist vor Ablauf von 10 Jahren möglich. Wird aber eine neue Immobilie im Anschluss erworben kann man bei derselben Bank ein Pfandtausch vorgenommen werden.
Eine Hausvermietung kommt in diesen Fällen in Frage
Objektiv betrachtet sprechen keine Gründe dafür ein Einfamilienhaus zu vermieten. Zwar kann der Ablauf der Spekulationsfrist ein Grund darstellen. Aber dafür muss man für die Übergangsfrist einen Zeitmietvertrag eingehen. Das gestaltet sich rechtlich ohnehin schwierig, zumal die Zielgruppe der Mieter meist Familien sind die langfristig planen.
In den nachfolgenden Situationen ist es gut sein Einfamilienhaus zu vermieten
Vermietete Einfamilienhäuser eignen sich im Grunde nicht als Investmentobjekt.
Mit folgenden Ausnahmen:
⦁ Die emotionale Bindung spielt eine wesentliche Rolle. Das Haus wurde vielleicht von den Großeltern oder Eltern erbaut und will es nicht aufgeben.
⦁ Die räumliche Distanz für eine Selbstnutzung ist zu groß und man will es aber nicht veräußern.
⦁ Unter Umständen möchte man selbst oder die nahen Verwandten die Immobilie in ein paar Jahren selbst nutzen. Hier sollte man aber die Hürden der Kündigung auf Eigenbedarf beachten, die nur für enge Angehörige gemäß § 573 Absatz 2 Nr 2 BGB gilt.
Im Resümee ist der Verkauf eines Einfamilienhauses stets der Vermietung vorzuziehen, es sei denn, emotionale oder langfristige Planungen als Selbstnutzer stehen dem entgegen. Bei einer Eigentumswohnung sieht und kann es anders aussehen, wie im zweiten Teil erklärt.
