Der Immobilienmarkt in den USA unterscheidet sich deutlich von dem hierzulande. Während in Deutschland weniger als 50% der Menschen ein Eigenheim besitzen, sind es jenseits des großen Teiches mehr als 70%. Hinzu kommt, dass der Markt in den Vereinigten Staaten recht unsicher ist und man mit vielen Schwankungen rechnen muss. Daher müssen vielfältige Aspekte berücksichtigt werden, bevor man sich für einen Immobilienkauf in den USA entscheidet.
Lohnt es sich aktuell, in den Immobilienmarkt der USA zu investieren? Diese Frage stellen sich aktuell viele Investoren. Angesichts der stark ansteigenden Preise werden unangenehme Erinnerungen an die Immobilienkrise von 2008 wach. Die Grundlagen der Krise waren damals jedoch ganz anders als heutzutage. Dieser Artikel wirft einen Blick auf den Immobilienmarkt der USA 2024 und nennt Gründe, sich für oder gegen einen Immobilienkauf zu entscheiden.
Immobilienmarkt USA 2024 – Hintergründe
Die Corona-Pandemie hat zu einem massiven Anstieg der Wohnungs- und Hauspreise in den USA geführt. Die Zinsen für Hypotheken und die Immobilienpreise stiegen stärker als in den zehn Jahren zuvor. Das bedeutet für viele Menschen der US-amerikanischen Mittelschicht, dass sie sich ein Eigenheim nicht mehr leisten können. Wer aktuell eine durchschnittliche Hypothek benötigt, die über 30 Jahre läuft und einen festen Zinssatz hat, muss mehr als 6% Zinsen bezahlen.
Die Zinswende der Federal Reserve (FED) hat jedoch zu starken Verwerfungen am Immobilienmarkt der USA geführt. Durch den steigenden Leitzins sind die Preise für Liegenschaften eingebrochen und die Kosten für Kredite stark angestiegen. Das hat dazu geführt, dass 2022 die Anzahl an Hausverkäufen in den USA so niedrig war wie seit 2010 nicht mehr. Entsprechend haben immer mehr Investoren und Immobilienbesitzer Sorge, dass sich eine Situation wie 2007 und 2008 wiederholen könnte. Damals wurde die Welt von einer Immobilienkrise heimgesucht, die ihren Ursprung am US-amerikanischen Immobilienmarkt hatte.
Die Voraussetzungen und Umstände heutzutage unterscheiden sich jedoch deutlich von denen damals. So sind die Kreditzinsen erheblich höher als kurz vor der Krise, weswegen deutlich weniger Menschen als damals eine Immobilie auf Pump finanzieren. Zudem sind die steigenden Immobilienpreise auf externe Faktoren wie die Pandemie und die Reaktion der Zentralbank auf die Inflation zurückzuführen und nicht marktintern zu erklären. Unsicherheiten in Bezug auf den Immobilienmarkt sind somit nachvollziehbar, vergleichbar mit den Jahren 2007 und 2008 ist die Situation allerdings noch nicht.
Hinweis: Für die meisten Amerikaner sind Immobilien 2024 nahezu unbezahlbar. Es bleibt abzuwarten, ob die Immobilienpreise in diesem Jahr weiter ansteigen werden. Aktuell ist jedoch davon auszugehen, dass die Nachfrage und die Hypothekenzinsen hoch bleiben, sodass sich die Situation nicht entschärfen wird.
Die Immobilienkrise von 2008
Die Grundlagen für die Immobilienkrise 2008 in den USA wurden bereits in den 1990er Jahren gelegt. Damals kauften viele Menschen Immobilien nicht, um darin zu wohnen, sondern als Anlageobjekte. Das galt für Unternehmen ebenso wie für Privatleute. Mann nahm Geld auf, um Häuser preiswert zu kaufen, zu sanieren und anschließend weiterzuverkaufen. Diese Methode wurde als „House Flipping“ bezeichnet. Da es hierdurch zu einem regen Kauf und Verkauf von Immobilien kam, stiegen die Immobilienpreise immer weiter an.
In den 1990er Jahren investierten viele Menschen in IT-Aktien, weil sie sich hiervon hohe Gewinne versprachen. Allerdings erfüllten sich längst nicht alle diese Träume, sondern irgendwann platzte die sogenannte Dotcom-Blase. Die Menschen erkannten, dass schnelles Geld an den Aktienmärkten nicht ohne Weiteres zu bekommen war, und orientierten sich stattdessen in Richtung sicherer Anlageobjekte. Da Immobilien immer schon als krisenfest galten, floss sehr viel Kapital in den Immobiliensektor.
Ein weiterer Faktor war, dass die FED eine Rezession in den USA befürchtete. Diese Gefahr war nach dem Börsencrash und dem Platzen der Dotcom-Blase nicht unwahrscheinlich. Deswegen wurde der Leitzins von 6,5% auf 1% hinab gesetzt. Unternehmen sollten die Möglichkeit bekommen, sich günstig frisches Geld am Kapitalmarkt zu besorgen, um hierdurch die Wirtschaft anzukurbeln. Die niedrigen Zinsen wurden jedoch auch von vielen Menschen genutzt, um an günstiges Geld für einen Hauskauf zu kommen. Da die Kreditwürdigkeit hierbei häufig außen vor gelassen wurde, entstand ein hohes Risiko für die Kreditgeber, das diese an Dritte auslagerten.
Die niedrigen Zinsen waren jedoch nicht von Bestand, sondern die FED hob den Leitzins wieder an. Die Folge war, dass viele Kreditnehmer ihre Kreditschulden nicht mehr bezahlen konnten und ihre Häuser verloren oder zu Schleuderpreisen verkaufen mussten. Hierdurch platzte die Immobilienblase und es kam zu der Immobilienkrise von 2008.
Die aktuelle Situation
Die niedrigen Zinsen rund um die Jahrtausendwende waren als kurzfristige Unterstützung für die Wirtschaft gedacht. Um eine Rezession vorzubeugen, sollten Impulse gesetzt werden, damit Unternehmen leichter investieren und wachsen konnten. Inzwischen ist diese Niedrigzinspolitik keine Ausnahmesituation mehr, sondern der Normalzustand. Entsprechend kommt immer wieder frisches, billiges Geld auf die Finanzmärkte, wodurch die Immobilienpreise aktuell wieder spürbar ansteigen.
Der Hauspreisindex in den USA lag 2023 beispielsweise bei 400 Punkten. Er war somit doppelt so hoch wie vor der Finanzkrise. In unterschiedlichen Städten sind die Preise jeweils unterschiedlich stark angestiegen. Das Unternehmen Zillow hat beispielsweise festgestellt, dass in US-amerikanischen Großstädten mit mehr als einer Million Einwohner die Verkaufspreise bei Immobilien zwischen 2009 und 2023 um nahezu 100% gestiegen sind. Das betrifft beispielsweise New York, Phoenix und Los Angeles. In Chicago und Philadelphia ist ein Anstieg um ein Drittel festzustellen, in Dallas und San Antonio blieben die Preise hingegen stabil.
Aber auch in kleineren Regionen sind hohe Preisanstiege festzustellen. Städte mit weniger als einer Million Einwohner haben Preisanstiege von bis zu 100% verzeichnet. Hierzu gehören beispielsweise Miami, Denver und Nashville. Aber auch Städte, die sich lediglich in der Nähe von Ballungszentren befinden, sind von der Entwicklung betroffen. Nördlich von Miami befindet sich beispielsweise Hialeah, wo die Immobilienpreise um bis zu 200% angestiegen sind. In Oakland ist sogar ein Anstieg um 400% festzustellen. In den gesamten USA sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren um 60% angestiegen.
Gründe, in den Immobilienmarkt der USA 2024 zu investieren
Viele Investoren fragen sich zurzeit, ob es sich noch lohnt, Geld in den Immobilienmarkt der USA zu stecken. Es gibt einige gute Argumente, die dafür sprechen. So schätzen viele Experten, dass die Nachfrage nach Immobilien auch in den kommenden Jahren weiter ansteigen wird. Die Preise werden mal langsamer und mal schneller steigen, ein Rückgang wird jedoch nicht erwartet. Somit besteht grundsätzlich eine gute Chance, über Immobilien in den USA hohe Renditen zu erwirtschaften. Außerdem ist die Wohnkultur in den Vereinigten Staaten stark auf Eigenheime ausgerichtet. Somit sind Immobilien auf lange Sicht immer günstiger als gemieteter Wohnraum.
Hinweis: Diese Erkenntnis lässt sich jedoch auch umkehren. So haben Immobilienbesitzer, die ihre Häuser und Wohnungen vermieten in den USA hervorragende Ausgangsbedingungen, um ein passives Einkommen zu generieren.
Die Unterschiede der USA zu Deutschlands Immobilienmarkt sind enorm. Da die meisten Menschen in den USA ein Eigenheim besitzen, sind viele Gesetze so zugeschnitten, dass sie Immobilienbesitzer unterstützen. Entsprechend gibt es für den Kauf und die Nutzung eigener Immobilien viel weniger strenge Gesetze und man bekommt leichter eine Finanzierung. Außerdem bieten viele Bundesstaaten der USA Steuervergünstigungen für Eigenheimbesitzer. Das Mietrecht ist demgegenüber nur schwach ausgebaut, weswegen nur ein geringes Interesse vor Ort besteht, Mietwohnungen zu beziehen.
Ein weiterer Vorteil für Investoren besteht darin, dass die Konkurrenz am US-Markt aktuell nicht so hoch ist. Es gibt nach wie vor ausgesprochen hohe Zinsen, was viele potenzielle Investoren davon abschreckt, in den Immobilienmarkt der USA zu investieren. Somit ist es vergleichsweise leicht möglich, ein Objekt, das einen interessiert, tatsächlich zu bekommen.
Gründe gegen eine Investition in den Immobilienmarkt der USA 2024
Es gibt allerdings auch viele Gründe, aus denen man mit Investitionen in den Immobilienmarkt der USA vorsichtig sein sollte. So gibt es aktuell eine große Unsicherheit, wie sich der Markt in den kommenden Monaten entwickeln wird. Sollten die USA tatsächlich in eine Rezession fallen, ist es häufig von Nachteil, eine Immobilie vor Ort zu besitzen. Zwar kann man ein Haus in den Vereinigten Staaten relativ leicht kaufen, man kann es jedoch auch in kürzester Zeit wieder verlieren.
Hinzu kommt, dass die Immobilienpreise in den USA aktuell ausgesprochen hoch sind. Somit können sich die wenigsten Menschen eine Immobilie dort tatsächlich leisten. Sollte es zu einem Wirtschaftsabschwung kommen, könnten die Immobilienpreise jedoch zurückgehen. Wer zum falschen Zeitpunkt investiert, verliert somit gutes Geld. Nicht zuletzt kommt es bei fallenden Hypothekenzinsen dazu, dass immer mehr Hausbesitzer ihre Immobilien auf den Markt werfen. Entsprechend besteht eine relativ große Gefahr einer Überversorgung.
Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt der USA
Aktuell ist nicht davon auszugehen, dass sich die Immobilienkrise von 2007 und 2008 wiederholt. Dafür wurden nach der letzten Krise zu viele Maßnahmen ergriffen, um zu verhindern, dass eine vergleichbare Situation noch einmal eintritt. Hinzu kommt, dass es durchaus zu einem Absinken der Immobilienpreise kommen kann. Das würde dazu führen, dass die Nachfrage wieder steigt. Ein wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang sind die sogenannten Millennials.
Am 5. November 2024 findet die 60. Präsidentenwahl in den USA statt. Sollte es dem Herausforderer Donald Trup gelingen die Wahl für sich zu entscheiden ist schwer einzuschätzen, wie es sich kurz und mittelfristig auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt auswirken wird.
Im Jahr 2023 verteuerten sich die Liegenschaftspreise während der Pandemie enorm. Die Hypothekarzinsen und die Immobilienpreise stiegen so stark wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Vielerorts rückte der Traum vom Eigenheim für die Mittelschicht in weite Ferne. Wer keine Kreditwürdigkeit ausweisen konnte und kann, muss sich auf dem sehr engen Mietermarkt behaupten.
Glaubt man den politischen Zielen von Trump, wird die Nachfrage des Auslands nach Immobilien in den USA eher sinken, bzw. wird dies unter Umständen auch das Ziel Trumps sein, um dem amerikanischen Haushalt sein Eigenheim wieder zu ermöglichen.
Bei den Millennials handelt es sich um eine relativ große Bevölkerungsgruppe, die sich in den kommenden Jahren auf dem Immobilienmarkt der USA umtun wird. Millenial haben ein Interesse daran, eigene Immobilien zu erwerben, um sie selbst zu nutzen oder mit ihnen Renditen zu erwirtschaften. Das wird allerdings nur passieren, wenn genügend Wohnraum zur Verfügung steht, den sich die Millennials leisten können. Das ist nämlich keine ausgemachte Sache, da viele Anbieter in den letzten Jahren eher auf das Luxussegment als auf bezahlbare Immobilien Wert gelegt haben.
Und zu guter Letztb haben die USA auch in 2024 mit den teils gleichen Problemen zu kämpfen. Baustoffe, selbst Holz, ist in den USA zum Luxusgut avanciert.
Fazit: Chancen und Risiken seriös abschätzen
Grundsätzlich birgt der Immobilienmarkt der USA 2024 zahlreiche Chancen. Allerdings besteht auch immer die Gefahr, zu einem falschen Zeitpunkt zu investieren und Geld zu verlieren. Deswegen ist es wichtig, die Chancen und Risiken seriös einzuschätzen. Eine ähnliche Situation wie bei der Immobilienkrise 2007 und 2008 droht zwar aktuell nicht, allerdings ist es äußerst unsicher, ob die Immobilienpreise weiter steigen oder sinken werden und wie es um die Nachfrage bestellt sein wird. Investitionen in den US-Markt sollten daher nur nach einer professionellen Risikoabwägung erfolgen.
