Aktuell sind die Zeiten für Vermieterinnen und Vermieter sehr angenehm. Einer großen Nachfrage nach Mietwohnungen steht ein überschaubares Angebot gegenüber. Gerade deshalb ist es jedoch wichtig, gezielt auszuwählen und nach Mieterinnen und Mietern zu suchen, die zum eigenen Gebäude und der eigenen Philosophie passen. Hierbei sollte nichts dem Zufall überlassen, sondern alles genau geplant werden. Folgende Schritte sind hierbei zu gehen:
Wichtige Themen bei der Mietersuche
Grundsätzlich setzt sich die Suche nach Mieterinnen und Mietern aus drei Phasen zusammen: der Vorbereitung, der Suche und den Abschluss des Mietvertrags. Innerhalb dieser Phasen sind jedoch verschiedene Zwischenschritte zu gehen.
Tipp: Wer bis dato noch keine Erfahrungen bei der Mietersuche hat, oder auch schlechte Erfahrungen sammeln musste, sollte lieber gleich zu Beginn den Kontakt zu einer Hausverwaltung suchen. Die Argumente für eine private Hausverwaltung liegen auf der Hand und gerade professionelle Erfahrung kann die Mieteinnahmen der Zukunft sichern.
Noch vor der eigentlichen Suche
Noch bevor die eigentliche Wohnungsanzeige vorbereitet wird, sind einige Schritte zu gehen. So muss zunächst etwas Zeit für die Vorbereitung der Wohnung eingeplant werden, wenn diese durch einen Auszug frei wird. Eventuell sind Sanierungsmaßnahmen nötig oder ein Energieausweis muss beantragt werden. Sobald das geschehen ist, sollten bestimmte Anforderungen an die zukünftigen Mieter formuliert werden.
Sollen tendenziell eher jüngere oder ältere Menschen angesprochen werden? Familien oder Singles? Und wie wichtig ist, dass die Interessenten berufstätig sind? Je klarer ist, welche Wunschmieter gesucht werden, desto gezielter lässt sich eine bestimmte Zielgruppe ansprechen. In einem dritten Schritt geht es darum, einen konkreten Mietpreis festzulegen. Hierbei lohnt sich ein Blick in den Mietenspiegel und ein Vergleich mit marktüblichen Miethöhen. Gegebenenfalls muss auch Rücksicht auf eine Mietpreisbremse genommen werden.
Die eigentliche Suche
Nachdem alle Vorbereitungsmaßnahmen getroffen wurden, beginnt die eigentliche Suche nach den neuen Mieterinnen und Mietern. Hierbei sollte ein konkreter Zeitplan festgelegt werden, um die Veröffentlichung des Inserats und die Besichtigungstermine möglichst nah beieinander zu halten. Sobald der Zeitplan feststeht, können Termine für Besichtigungen vereinbart und die Besichtigungen selbst vorbereitet werden. Hierzu gehört beispielsweise, die Wohnung ordentlich zu halten und alle relevanten Informationen zur Verfügung zu haben. Anschließend kann die Besichtigung durchgeführt werden.
Hinweis:
Wenn die Suche nach Nachmietern bereits beginnt, wenn die Vormieter noch in der Wohnung leben, müssen diese in die Suche eingebunden werden. Hierfür sind konkrete Absprachen und eine genaue Terminvereinbarung wichtig.
Die Auswahl
Im Anschluss an die Besichtigungen können noch zusätzliche Informationen über die Bewerberinnen und Bewerber eingeholt werden. Das funktioniert am besten über eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Von Anfragen bei früheren Vermietern sollte abgesehen werden, da nicht klar ist, inwieweit diese rechtens sind. Anschließend können sich die Vermieterinnen und Vermieter für einen Interessenten entscheiden und diesem eine Zusage geben. Anschließend steht der Abschluss des Mietvertrags an.
Tipp: Als Kleinst- und Privatvermieter sollte man die Grundlagen, aber auch die Folgen, die sich aus einem Mietvertrag gemäß §535 BGB ff. ergeben, gut kennen.
Den Mietvertrag abschließen
Nachdem der neue Mietvertrag steht, sollten aus datenschutzrechtlichen Gründen sämtliche Unterlagen nicht ausgewählter Bewerberinnen und Bewerber vernichtet werden. Anschließend kann die Wohnungsübergabe an die neuen Mieterinnen und Mieter erfolgen. Hierbei findet die Schlüsselübergabe statt. Sobald all das geschehen ist, ist der Prozess der Mietersuche abgeschlossen.
1. Schritt: Bestmöglich vorbereiten
Es ist nachvollziehbar, dass eine leerstehende Wohnung so schnell wie möglich wieder vermietet werden soll. Dennoch sind überhastete Maßnahmen nicht zu empfehlen. Stattdessen sollten verschiedene Vorkehrungen getroffen werden, damit die Mietersuche so effizient wie möglich abläuft. Eine Hauptaufgabe besteht darin, den gewünschten Mietpreis festzulegen. In der Regel wollen Vermieterinnen und Vermieter eine Miete erhöhen, wenn ein Vermieter auszieht.
Hierbei ist unter anderem zu prüfen, ob in der jeweiligen Region eine Mietpreisbremse gilt. In diesem Fall darf die Miete maximal um 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Preise sollten realistisch gewählt werden. Wenn Mieterinnen und Mieter überzogene Mieten akzeptieren, können sie diese meist später nicht mehr zahlen, was zu Problemen führt. Außerdem sollte ein Energieausweis für das Haus vorliegen. Ist das noch nicht der Fall, muss er beantragt werden. Auch das kostet Zeit.
2. Schritt: Zielgruppe definieren und ansprechen
Es ist extrem wichtig, sich über die eigene Zielgruppe bewusst zu werden. Das hilft dabei, die Wohnungsanzeige gezielt zu erstellen und in geeigneten Zeitungen und Online-Portalen nach Mieterinnen und Mietern zu suchen. Wenn zum Beispiel gezielt Familien gewünscht werden, sollten in der Anzeige Spielangebote in der Nähe sowie die kinderfreundliche Atmosphäre im Haus hervorgehoben werden. Wenn ältere Menschen angesprochen werden sollen, empfiehlt es sich, die Barrierefreiheit zu erwähnen. Je individueller die persönliche Zielgruppe angesprochen wird, desto eher bewerben sich Interessenten, die für die Wohnung wirklich geeignet sind.
3. Schritt: Die Organisation von Wohnungsbesichtigungen
Massenbesichtigungen mögen Zeit sparen, sonderlich effizient sind sie nicht. Denn sie bieten nicht das, was das eigentliche Ziel einer solchen Besichtigung ist: die Möglichkeit die Interessenten persönlich kennenzulernen. Deswegen empfiehlt es sich, individuelle Wohnungsbesichtigungen anzubieten. Hierfür ist es nötig, einen geeigneten Zeitplan zu erstellen.
Für alle Bewerberinnen und Bewerber sollte eine feste Zeit zur Besichtigung eingeplant werden. Hier sollte auch genug Zeit für eventuelle Rückfragen bleiben. Häufig ist es sinnvoll, Termine von Montag bis Freitag anzubieten. Für Bewerberinnen und Bewerber, die in die engere Auswahl kommen, ist ein Termin am Samstag angedacht. Eine Entscheidung kann dann am Sonntag getroffen werden. Somit wird die Suche nach den Mieterinnen und Mietern effizient, bleibt aber persönlich.
Vom eigentlichen Besichtigungstermin der Mietinteressenten bis zur Mietvertragsunterschrift folgen noch einige Schritte, denen wir uns im zweiten Teil gern widmen.
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