Während die Mietkaution laut BGH während eines bestehenden Mietverhältnisses für Vermieter tabu ist, wie der BGH urteilte, bestand zum Umgang mit der Kaution nach Beendigung eines Mietverhältnisses lange Zeit Unklarheit. Dies hat der BGH durch ein weiteres Urteil nun geändert. Demzufolge dürfen Vermieter, sobald das Mietverhältnis aufgelöst ist, die Mietkaution zur Befriedigung ihrer Ansprüche nutzen. Für die Abrechnung stehen ihnen verschiedene Formen offen, auch eine Abrechnung durch schlüssiges Verhalten zählt hierzu.
Kautionsabrechnung: Vermieter müssen sich nach Ende des Mietverhältnisses erklären
Wenn ein Mietverhältnis endet, ist es die Pflicht des Vermieters, dem Mieter gegenüber zu erklären, ob er aus dem beendeten Mietverhältnis noch Ansprüche geltend machen will und wenn ja, welche und wie hoch diese ausfallen. Dies muss innerhalb einer angemessenen Frist geschehen, deren Dauer gibt der Gesetzestext allerdings nicht konkret vor.
Durch eine solche Erklärung wird zudem die Mietsicherheit, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt hat, abgerechnet. Somit ist für Rechtssicherheit bei allen Beteiligten gesorgt. Das Urteil ist eine längst überfällige Ergänzung zu § 551 BGB.
Verschiedene Formen der Kautionsabrechnung
Die Abrechnung der Mietkaution können Vermieter auf verschiedene Weisen vornehmen. Eine Option besteht darin, sämtliche Forderungen, die sich aus Sicht des Vermieters ergeben, aufzulisten und diesen die Kaution in voller Höhe gegenüberzustellen. So ergibt sich, wie hoch die verbleibende Forderung des Vermieters ist. In diesem Fall würde die Kaution eindeutig und klar ersichtlich abgerechnet.
Eine weitere Option besteht darin, die Mietkaution durch „schlüssiges Verhalten“ abzurechnen. So urteilte das Landgericht in einem konkreten Fall und dieses Urteil wurde vom BGH nun bestätigt. Somit ist es möglich, die Kaution nicht ausdrücklich, sondern konkludent abzurechnen, indem zum Beispiel Forderungen des Vermieters geltend gemacht werden, ohne dass dieser sie den Ansprüchen des Mieters auf Auszahlung der Mietkaution gegenüberstellt.
Nicht zuletzt ist eine konkludente Kautionsabrechnung über den Klageweg möglich. Indem ein Vermieter – wie in einem konkreten Fall, bei dem ein Vermieter sich mit einer Mieterin wegen verminderter Mietzahlungen aufgrund vermeintlicher Mängel an der Mietsache seit Mai 2014 stritt und ihr schließlich im Februar 2015 fristlos kündigte – die ihm aus seiner Sicht zustehenden Forderungen einklagt, ohne einen Vorbehalt zu nutzen (s.u.), bringt er dem Mieter gegenüber eindeutig zum Ausdruck, dass sich seine Forderungen auf die im Rahmen der Klage genannten Punkte beschränken. Somit ist die Mietkaution abgerechnet und kann durch den Mieter von eventuellen Forderungen abgezogen werden.
Unterschied zu einem bestehenden Mietverhältnis
Durch dieses Urteil verdeutlicht der BGH, dass es einen Unterschied macht, ob ein Mietverhältnis besteht oder nicht. Während eines bestehenden Mietverhältnisses ist es dem Vermieter laut BGH bei streitigen Forderungen ausdrücklich untersagt, auf die Mietkaution zuzugreifen. So soll sichergestellt werden, dass dem Mieter die Mietkaution auch dann ausgezahlt werden kann, wenn der Vermieter insolvent gehen sollte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sieht das laut BGH anders aus. Hier kann der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen, selbst wenn seine Forderungen noch strittig sind und erst letztinstanzlich geklärt werden müssen, ob er einen Anspruch auf seine Forderungen hat.
Kautionsabrechnung: Die Möglichkeit, einen Vorbehalt zu nutzen
Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit, bei einer Klage einen Vorbehalt geltend zu machen. Sie müssen dann ausdrücklich darauf hinweisen, dass sich ihr Verwertungsinteresse nicht zwangsläufig auf die im Rahmen der Klage erhobenen Forderungen beschränkt, sondern dass der Mieter gegebenenfalls mit weiteren Forderungen rechnen muss. In einem solchen Fall findet keine ausdrückliche oder konkludente Abrechnung der Mietkaution statt und der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietkaution von den erhobenen Forderungen abzuziehen. Im Unterschied zur Kautionsabrechnung kann ein solcher Vorbehalt jedoch nicht durch schlüssiges Verhalten konkludent erfolgen, sondern muss ausdrücklich genannt werden.
Beweise muss der Vermieter erbringen
Erhebt ein Vermieter Ansprüche gegenüber einem Mieter (sei es im Rahmen einer ausdrücklichen Abrechnung oder in Form einer Klage), ist er dazu verpflichtet, nachzuweisen, dass die von ihm erhobenen Forderungen rechtens sind und ihm tatsächlich zustehen. Das bedeutet, dass weder die Abrechnung der Mietkaution noch ein Vorbehalt im Rahmen einer Klage die schützenswerten Rechte des Mieters beeinträchtigen. Sollte sich herausstellen, dass die Forderungen des Vermieters nicht rechtens sind oder er keinen Anspruch auf diese hat, kann der Mieter die Auszahlung der Mietkaution verlangen. Allerdings trägt der Mieter nach dem Zugriff des Vermieters auf die Mietkaution das Verlustrisiko, falls der Vermieter insolvent gehen sollte. Das ist deswegen rechtens, weil sich Mieter und Vermieter nach der Kautionsabrechnung nicht mehr als solche gegenüberstehen, sondern als Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer, wie sie auch in anderen Situationen vorkommen.
Kautionsabrechnung: Klarheit und Schnelligkeit bei Beendigung des Mietverhältnisses sind das Ziel
Durch das BGH-Urteil ist nun für mehr Klarheit und Rechtssicherheit gesorgt. Die Gesetzgebung beschränkt sich nunmehr nicht länger auf die Zeit, in der ein Mietverhältnis noch besteht, sondern klärt auch, wie nach Beendigung eines Mietverhältnisses zu verfahren ist. Somit wissen Mieter und Vermieter, welche rechtlichen Schritte sie gehen können beziehungsweise müssen, um ihre Ansprüche geltend zu machen. Außerdem beschleunigt sich so der Prozess der Abrechnung, sodass Vermieter und Mieter schneller beziehungsweise leichter an die Mietkaution kommen, wenn ihnen diese zusteht.
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