Ein Makler hilft Käufern und Verkäufern von Immobilien dabei, zu einem lukrativen Geschäft zu kommen. Hierfür verlangt er eine Maklerprovision. Diese hängt unter anderem vom Wert der vermittelten Immobilie ab.
Seit dem 23.12.2020 gelten Neuerungen für die Maklerprovision. Diese muss seither grundsätzlich mindestens zur Hälfte vom Besteller getragen werden. Zusätzlich zur Maklerprovision fallen beim Immobilienkauf noch weitere Nebenkosten an. Außerdem gelten spezielle Regeln, wenn Mietimmobilien verkauft werden.
Die für die Leistungen von Maklern anfallenden Gebühren heißen Maklerprovision. Deren Höhe richtet sich nach unterschiedlichen Kriterien. Seit Inkrafttreten eines neuen Gesetzes im Dezember 2020 gilt der sogenannte Provisionssplit.
Das bedeutet, dass die Kosten mindestens zur Hälfte vom Besteller getragen werden müssen. Ausnahmeregelungen gibt es im Bereich von Mietimmobilien. Dieser erste Teil des Ratgebers stellt die Regeln für die Maklerprovision in 2021 vor und erläutert, worauf Käufer und Verkäufer achten müssen.
Was ist die Maklerprovision?
Immobilienmakler vermitteln Immobilien. Das tun sie sowohl für Verkäufer als auch für Interessenten. Ihre Dienstleistungen werden mit der Maklerprovision vergütet, die auch als Maklercourtage oder Vermittlungsgebühr bezeichnet wird. Die Höhe der Maklerprovision wird zwischen den Maklern und den Auftraggebern frei ausgehandelt, es gibt aber Richtwerte, die sich in der Praxis etabliert haben. Damit alle Beteiligten Rechtssicherheit genießen und es zu keinen Streitigkeiten bezüglich der Zahlung der Maklerprovision kommt, muss im Vorfeld der Leistung ein rechtskonformer Maklervertrag abgeschlossen werden.
Neuerungen seit dem 23.12.2020
Lange Zeit war es üblich, dass Verkäufer einer Immobilie einen Makler engagiert und die Kosten an die Käufer weitergegeben haben. Seit dem 23.12.2020 ist das in dieser Form nicht mehr möglich. Seit diesem Datum gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Dieses schreibt einen sogenannten Provisionssplit vor, das bedeutet, dass Personen, die einen Makler nicht beauftragt haben, maximal 50% der anfallenden Kosten übernehmen müssen.
Eine weitere Neuregelung besagt, dass die Zahlung desjenigen, der den Makler nicht beauftragt, erst dann fällig ist, wenn der Auftraggeber seinen Anteil bezahlt hat. Außerdem müssen die zu zahlenden Beträge selbst dann gleich hoch sein, wenn der Makler sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer einen separaten Vertrag abgeschlossen hat.
Der Lohnanspruch gegenüber beiden Parteien ist in § 656c BGB festgehalten. Wurde mit nur einem Vertragspartner ein Maklervertrag geschlossen greift § 656d BGB.
Die Maklerprovision berechnen
Grundsätzlich gibt es keine festgeschriebene Höhe für eine Maklerprovision. Auftraggeber und Makler müssen die Preise aushandeln. Die Kosten hängen somit von den zu erbringenden Leistungen und dem Verhandlungsgeschick ab. Allerdings kommen in der Praxis zumeist „marktübliche Sätze“ zum Einsatz, anhand derer Makler ihre Preise festmachen. Innerhalb der einzelnen Bundesländer weichen diese Sätze oft stark voneinander ab, sodass die Maklerprovision insbesondere davon abhängt, wo in Deutschland eine Immobilie steht.
Wer ein Haus (ver-)kaufen möchte, sollte genau prüfen, welche Provisionshöhe in dem jeweiligen Bundesland gebräuchlich ist. Üblicherweise beträgt diese 7,14% der Verkaufssumme. In einigen Bundesländern wie Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt der Satz hingegen nur bei 5,95%. Sachsen und Niedersachsen haben üblicherweise ebenfalls einen Satz von 7,14%, in einigen Regionen liegt er allerdings zwischen 4,76%-5,95%. Eine besondere Ausnahme stellt Hamburg dar. Als einziges Bundesland sind hier Maklergebühren in Höhe von 6,25% zu entrichten.
Beim Immobilienkauf fallen noch weitere Kosten an
Die Maklergebühren sind nicht die einzigen – wenn auch die mit Abstand höchsten – Kosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen. Zudem muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Diese fällt immer dann an, wenn Grundstücke oder Immobilien einen neuen Besitzer bekommen. Die Höhe hängt von diversen Faktoren ab und liegt zwischen 3,5%-6,5%. Des Weiteren müssen der Notar und der Eintrag ins Grundbuch bezahlt werden. Hier ist mit Kosten in Höhe von 2% der Kaufsumme zu rechnen.
Hinweis: Die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt zwingend bei einem Notar, der beide Vertragsparteien noch einmal informiert und bei Fragen und Problemen hilft. Diese Kosten lassen sich somit nicht umgehen.
Ebenfalls zu den Kaufnebenkosten gerechnet werden die Finanzierungskosten. Gerade für private Käufer ist es in der Regel nicht möglich, die mit dem Hauskauf anfallenden Kosten mit Hilfe von Eigenkapital zu stemmen. Stattdessen muss eine Baufinanzierung aufgenommen werden. Hier lohnt sich ein genauer Vergleich, da unterschiedliche Anbieter jeweils andere Konditionen bereitstellen. Durch eine kluge Finanzierung lässt sich eine Menge Geld sparen.
Besondere Regeln bei Vermietungen
Es gibt Ausnahmen vom Bestellerprinzip. So gilt der Provisionssplit beispielsweise nicht für Gewerbeimmobilien, weswegen bei diesen die Käufer oft die gesamten Maklergebühren zu entrichten haben. Es sind vor allem Privatpersonen, die der Staat mit dem Modell des Provisionssplits unterstützen will. Außerdem gelten Sonderregelungen bei Vermietungen. Hier muss derjenige, der den Makler beauftragt, die Maklerprovision in voller Höhe bezahlen. Dies gilt seit Inkrafttreten einer Novellierung des Gesetzes zur Wohnungsvermittlung, kurz WovermGe, aus dem Jahr 2015.
Bei Vermietungen hat der Gesetzgeber die Maklerkosten gedeckelt. Diese dürfen maximal 2,38 Nettokaltmieten (2 Nettokaltmieten + 19% Umsatzsteuer) betragen. Entsprechende Regelungen gibt es nicht, wenn die Vermieter den Makler beauftragen. Hier kann die Maklercourtage frei ausgehandelt werden.
Der zweite Teil dieses Ratgebers beschäftigt sich mit der Frage, wann ein Makler überhaupt gebraucht wird und wie ein rechtskonformer Maklervertrag aussieht. Außerdem erfahren Sie, unter welchen Umständen keine Maklergebühr zu zahlen ist und wann Sie die Kosten steuerlich geltend machen können.
