Mieteinnahmen sind ein wunderbares Zubrot, allerdings fallen auf die Einkünfte teils erhebliche Steuern an. Das gilt für große Wohnungsgesellschaften ebenso wie für private Vermieter. Durch einige Tricks und Maßnahmen ist es jedoch möglich, die Steuerlast zu senken und stärker von der Vermietung zu profitieren. Verschiedene Kostenpunkte lassen sich beispielsweise absetzen, um so Kosten zu sparen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass für besondere Immobilien wie Gewerberäume jeweils eigene Regeln bestehen.
Wer eine Immobilie vermietet, möchte dadurch etwas verdienen und nicht das ganze Geld an Vater Staat abgeben müssen. Deswegen ist es sowohl für Wohnungsgesellschaften als auch für private Vermieter sinnvoll, sich mit den Steuerregeln für Mieteinnahmen zu beschäftigen. So ist es möglich, alle Maßnahmen zu nutzen, um die eigene Steuerschuld so niedrig wie möglich zu halten und bei der Erstellung der Steuererklärung keine Fehler zu machen. Dieser Artikel stellt daher die wichtigsten Regeln und Besonderheiten bei der Versteuerung von Mieteinnahmen vor.
Wichtige Regeln zu Mieteinnahmen versteuern
Wer als Privatperson Mieteinnahmen erzielt, muss diese gemäß § 21 EStG versteuern. Das erfolgt über die Anlage V in der Steuererklärung. Das gilt auch für Rentner, die auf ihre gesetzliche Rente zumindest anteilig Steuern zahlen müssen. Durch Mieteinnahmen können sich die zu zahlenden Beträge ändern. Hier den Überblick zu behalten, ist allerdings nicht immer einfach, da sich sowohl die Freibeträge als auch die Steuersätze regelmäßig ändern.
Grundsätzlich ist es möglich, ganz unterschiedliche Dinge wie Zinskosten und Abschreibungen vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen und so die Steuerschuld zu reduzieren. Allerdings ist es nicht möglich, selbst geleistete Mietzahlungen von den Mieteinnahmen abzuziehen, wenn man als Vermieter selbst in der Immobilie wohnt. Selbstgenutztes Wohneigentum wird als Privatangelegenheit angesehen und verschafft somit keine steuerlichen Vorteile. Es gibt allerdings zahlreiche andere Möglichkeiten, um entstehende Kosten geltend zu machen.
Die Steuerschuld bei Vermietungen gezielt senken
Vermieter haben die Möglichkeit, eine Vielzahl von Kosten steuerlich geltend zu machen und so die Höhe der Steuern zu senken, die sich aus den Mieteinnahmen ergeben. Beispielsweise können Abschreibungen genutzt werden, um für eine geringere Steuerschuld zu sorgen. Beim Verkauf von Mietimmobilien können diese über 50 Jahre hinweg mit je 2% abgeschrieben werden. Ebenso können die Zinszahlungen, die sich aus einer Immobilienfinanzierung ergeben, steuerlich geltend gemacht werden.
Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten verursachen für Vermieter Kosten. Entsprechend dürfen sie diese von den Mieteinnahmen abziehen und so ihre Steuerschuld senken. Hierbei ist es möglich, Investitionen in eine Immobilie nicht auf einen Schlag geltend zu machen, sondern sie über mehrere Jahre hinweg abzuschreiben. Nicht zuletzt können laufende Kosten die Steuerschuld senken. Hierzu gehören beispielsweise Maklerkosten und Werbungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können.
Beispielrechnung zu Mieteinnahmen versteuern
Frau Schmidt ersteht eine Immobilie für 1.000.000 Euro, die sie über ihre Hausbank finanziert. Die einzelnen Mietwohnungen in dem Gebäude vermietet sie zu einer Kaltmiete von 1.300 Euro, was 15.600 Euro im Jahr entspricht. Die reine Immobilie ohne Grundstück ist 850.000 Euro wert. Davon kann Frau Schmidt jährlich 2% abschreiben, was 17.000 Euro entspricht. Zusätzlich fallen laufende Kosten von 800 Euro für eine Hausverwaltung an und sie muss Reparaturen in Höhe von 250 Euro. Hieraus ergibt sich folgende Rechnung:
+ Mieteinnahmen 15.600
– Kreditzinsen 7.000
– Abschreibung 17.000
– laufende Kosten 700
– Reparaturen 200
= – 9.300
Frau Schmidt muss somit keine Steuern zahlen, sondern kann ihr zu versteuerndes Einkommen stattdessen um den negativen Betrag senken. Ist der Kredit zurückbezahlt, entfällt der Abzug der Kreditzinsen. Wenn nach 50 Jahren die Abschreibung endet, entfällt auch dieser Wert. In diesem Fall müssten die Erben – vorausgesetzt alle anderen Werte bleiben gleich – einen Betrag von 14.700 Euro versteuern.
Anders sieht es aus, wenn Frau Schmidt eine günstigere Immobilie (beispielsweise im ländlichen Raum) erwirbt. In diesem Fall sind sowohl die Kreditzinsen als auch die Abschreibungen deutlich geringer. In diesem Fall kann das Ergebnis der obigen Rechnung positiv ausfallen. In dieser Situation müssten auf den finalen Betrag Steuern gezahlt werden.
Der Umgang mit Verlusten bei der Steuererklärung
Wenn die Kosten von Vermietern die Mieteinnahmen übersteigen, entstehen Verluste. Da diese steuerlich geltend gemacht werden können, trägt der Staat somit einen Teil der Verluste mit. Bei gewerblichen Immobilien gelten hier andere Regeln als bei Privatvermietungen. Die Unternehmer müssen dann Prognosen über Einnahmen und Überschüsse abgeben. Nur wenn davon auszugehen ist, dass die Immobilie einmal Gewinne abwerfen wird, können die Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Ansonsten sieht der Staat das Gewerbe als Liebhaberei an und beteiligt sich nicht daran.
Eine entsprechende Gefahr besteht bei Wohnimmobilien nur dann, wenn nicht dauerhaft vermietet, sondern mit Zeitmietverträgen gearbeitet wird. Dann bestehen Zweifel an der Gewinnabsicht der Vermieter und die Immobilie könnte als Liebhaberei eingestuft werden. Außerdem sind spezielle Regelungen bei vergünstigten Vermietungen zu beachten. Wer beispielsweise seine Kinder günstig wohnen lassen möchte, muss mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, um die Verluste aus einer Vermietung steuerlich geltend machen zu dürfen. Bei geringeren Mietpreisen können die Verluste entsprechend nur anteilig abgezogen werden.
Sonderregelungen für Gewerberäume und Garagen
Grundsätzlich haben Vermieter viel mit Unternehmern gemeinsam. Sie haben ein Projekt, das sie mit dem Ziel verfolgen, Gewinne zu erwirtschaften. Es gibt allerdings Sonderregelungen für private Vermieter, damit diese keine 19% Umsatzsteuer bezahlen müssen. So müssen Vermieter von Wohnungen keine Umsatzsteuer an den Staat abgeben. Wer Gewerberäume vermietet, kann sich grundsätzlich aussuchen, ob dies mit oder ohne Umsatzsteuer getan werden soll.
Für eine Vermietung mit Umsatzsteuer ist es erforderlich, dass die Räume an umsatzsteuerpflichtige Unternehmen vermietet werden. Die Vermieter können sich dann dafür entscheiden, sich vom Fiskus wie ein Unternehmer behandeln zu lassen. Das geht mit einigen Pflichten einher, bringt aber auch zahlreiche Vorteile mit sich. So können beispielsweise bei Renovierungen dann 19% Umsatzsteuer geltend gemacht werden. Die Kosten für entsprechende Maßnahmen reduzieren sich daher erheblich.
Achtung: wird eine Immobilie teilweise mit und teilweise ohne Umsatzsteuer vermietet, so können die Kosten für Maßnahmen an der Gesamtimmobilie (beispielsweise eine Fassadensanierung) nur anteilig geltend gemacht werden.
Tipp: Nicht zu einem Gewerbetreibenden werden
Der regelmäßige Kauf oder Bau von Immobilien kann dazu führen, dass Vermieter vom Staat als gewerbliche Immobilienhändler angesehen werden. Hieraus können sich negative steuerliche Entwicklungen ergeben. Die Faustregel lautet: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt als Gewerbetreibender.
In diesem Fall kann es passieren, das Abschreibungen rückabgewickelt werden, was zu hören Mieteinnahmen und somit zu hören Steuern führt. Außerdem fallen zusätzlich Einkommensteuer auf Spekulationsgewinne und eine eventuelle Gewerbesteuer an. Schnell passiert es so, dass die Kosten die Gewinne deutlich reduzieren. Deswegen sollten Vermieter vermeiden, zum Gewerbetreibenden zu werden.
Chancen einer sogenannten vGmbH
In einigen Fällen ist es so, dass eine gewerbliche Vermietung für Vermieter Vorteile mit sich bringt. Das ist beispielsweise bei einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH (vGmbH) der Fall. Diese kann in gewissen Grenzen genutzt werden, um die Steuersätze zu reduzieren. Außerdem ist es über eine vGmbH möglich, Privatvermögen und verwaltetes Vermögen voneinander zu trennen. Das ist dann von Vorteil, wenn die GmbH Pleite geht. In diesem Fall wird lediglich das zu verwaltende Vermögen in den Blick genommen und beispielsweise nicht das privat genutzte Einfamilienhaus.
Bei einer aktiven GmbH fallen durchschnittlich 14% Gewerbesteuer und 15% Körperschaftsteuer an. Die Gewerbesteuer fällt allerdings weg, wenn es sich um eine vGmbH handelt. Wenn die Erträge, die sich aus der Vermietung und Verpachtung ergeben, in der vGmbH verbleiben, müssen keine zusätzlichen Steuern gezahlt werden. Für Gewinnentnahmen muss allerdings Kapitalertragsteuer gezahlt werden. Diese beläuft sich pauschal auf 25%. Gegebenenfalls müssen hierfür noch Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer gezahlt werden. Eine vGmbH ist daher meist nur dann lohnenswert, wenn ein großes Immobilienvermögen und ein hohes zu versteuerndes Einkommen vorliegen.
Neben der geringen Steuer von 16% ergeben sich aus einer vGmbH aber noch weitere Vorteile. So kann der Eigentümer selbst als Geschäftsführer tätig werden und beispielsweise Kosten für einen Dienstwagen steuerlich geltend machen. Des Weiteren können andere Vermögenswerten wie Aktien in die vGmbH gegeben werden. Hier besteht dann die Möglichkeit, Gewinne und Verluste gegeneinander aufzurechnen. So können von hohen Mieteinnahmen beispielsweise Aktienverluste abgezogen werden.
Achtung: Für die Gründung, den Erhalt und die Bilanzerstellung durch einen Steuerberater fallen bei einer vGmbH Kosten in vierstelliger Höhe an. Das ist nur dann sinnvoll, wenn ein großes Immobilienvermögen und ein hohes zu versteuerndes Einkommen vorliegen.
Grundsätzlich ist es möglich, dass eine vGmbH nur aus einer einzigen Immobilie besteht. Hier ist es dann möglich, diese anteilig zu veräußern. Wenn die veräußerten Anteile weniger als 90% betragen, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Für die Veräußerung der restlichen 10% müssen 10 Jahre abgewartet werden, damit auch auf den Rest keine Grunderwerbsteuer anfällt. Der Kauf einer Immobilie kann somit steuerfrei erfolgen. Allerdings sind hiermit verschiedene steuerliche Hindernisse verbunden, weswegen dieses Vorgehen ausschließlich mit Unterstützung durch einen professionellen Steuerberater erfolgen sollte.
Eine Immobilie vererben oder verschenken
Eine vGmbH erleichtert die Vererbung beziehungsweise Schenkung von Immobilien. Die einzelnen Immobilien werden dann in der vGmbH zusammengefasst und die einzelnen Anteile an der Gesellschaft können gerecht an die Nachfahren aufgeteilt werden. Allerdings fällt bei einer Schenkung über 400.000 Euro Schenkungssteuer an. Diese wird alle 10 Jahre fällig. Dasselbe Vorgehen wird für eine Vererbung und die Erbschaftssteuer genutzt. Wer also große Werte verschenken oder vererben möchte, sollte rechtzeitig damit anfangen. So können alle 10 Jahre Anteile im Wert von 400.000 Euro verschenkt werden, ohne dass hierauf Steuern anfallen. Je länger die Schenkenden leben, desto weniger Steuern sind zu zahlen.
Hinweis zu einer Inforeihe: Immobilie vererben oder verschenken ist ein steuerlich komplexes Unterfangen.
Steuerschuld beim Immobilienverkauf reduzieren
Vermieter haben die Möglichkeit, Immobilien zu verkaufen und hierdurch ihre Steuerschuld zu senken. Allerdings sind hiermit bestimmte Risiken verbunden, die unbedingt vermieden werden sollten. So dürfen nicht zu häufig Immobilien verkauft werden, um nicht als gewerbesteuerpflichtige Immobilienhändler angesehen zu werden. Außerdem können bei einem Verkauf einer Immobilie, die vor weniger als 10 Jahren erworben wurde, teils hohe Steuern auf Spekulationsgewinne anfallen. Gerade bei hohen Gewinnen ist dies unangenehm. Durch die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater ist es möglich, solche Probleme frühzeitig zu erkennen und zu vermeiden.
