Mietrückstände sind äußerst lästig, da sie für Vermieter einen hohen bürokratischen Mehraufwand bedeuten. In vielen Fällen handelt es sich nur um Missverständnisse, die sich durch ein klärendes Gespräch aus der Welt schaffen lassen. Manchmal ist es jedoch so, dass Mieter auf Anfragen nicht reagieren und sich die Situation nicht klären lässt. In diesem Fall sollten Vermieter schnell und energisch handeln, um große finanzielle Verluste zu vermeiden.
Kommt es zu Mietrückständen, sollten Vermieter zunächst versuchen, von den Mietern die Gründe hierfür zu erfahren. Häufig lässt sich dann eine einvernehmliche Lösung finden. Zeigen sich die Mieter hingegen nicht kooperativ, sollten Vermieter umgehend reagieren, um größere finanzielle Verluste zu vermeiden. Das kann beispielsweise bedeuten, eine Abmahnung auszusprechen, das Mietverhältnis zu kündigen oder juristisch gegen säumige Mieter vorzugehen. Dieser Beitrag stellt die verschiedenen Schritte vor, die bei Mietrückständen zu gehen sind.
Mietrückstände – Schnell und zielgerichtet handeln
Für viele Vermieter stellen die Mieteinnahmen einen wichtigen Baustein ihrer Altersvorsorge dar. Bleiben diese aus, kann es zu finanziellen Schwierigkeiten und im schlimmsten Fall zum Scheitern des Finanzierungskonzepts kommen. Um das zu verhindern, sollten Vermieter auf Mietrückstände schnell und energisch reagieren. Hierbei ist es wichtig, rechtskonform vorzugehen. Das bedeutet, das sowohl die Mieter- als auch die Vermieterrechte eingehalten werden müssen. Das geht allerdings nur, wenn den Vermietern all diese Rechte bekannt sind, weswegen es sich lohnt, sich mit ihnen ausgiebig zu beschäftigen.
Außerdem ist es wichtig, von einer Eskalationsstufe zur nächsten zu gehen. Bei einer ausbleibenden Mietzahlung ist es nicht angemessen, direkt rechtliche Schritte einzuleiten. Die Reihenfolge lautet persönliches Gespräch, Abmahnung, Kündigung und rechtliche Schritte. Es ist daher empfehlenswert, dass man als Vermieter ruhig bleibt und Schritt für Schritt die einzelnen Aufgaben durchgeht, die bei Mietrückständen zu erledigen sind.
Ein klärendes Gespräch mit dem Mieter suchen
Üblicherweise wird die Miete am 5. eines Monats fällig, da viele Mietverträge als Zahlungsfrist den dritten Werktag eines Monats definieren. Üblicherweise ist es jedoch vollkommen ausreichend, wenn bis zum 5. eines Monats die Mietzahlung veranlasst wurde. Erst wenn diese Fristen versäumt wurden, sollten Vermieter sich an ihre Mieter wenden und ein klärendes Gespräch suchen.
In vielen Fällen liegt ein ganz banaler Grund für einen Mietrückstand vor. Das kann beispielsweise sein, wenn der Mieter seine Bank gewechselt oder es einen Zahlendreher bei der Eingabe der IBAN gegeben hat. Solche Schwierigkeiten lassen sich dann ohne großen Aufwand aus der Welt schaffen und das Mietverhältnis kann störungsfrei und ohne zusätzliche Bürokratie weitergeführt werden.
Reagiert ein Mieter auf die Anfrage des Vermieters nicht wird es hingegen komplizierter. In diesem Fall müssen Vermieter mehrere Schritte gehen, um sicherzustellen, dass sie das Geld erhalten, dass ihnen zusteht. Der erste Schritt besteht darin, in dem persönlichen Gespräch eine konkrete Frist zu setzen, bis wann die Mietzahlung eingegangen sein muss. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn sich der Mieter bereiterklärt, ein persönliches Gespräch zu führen.
Hinweis: Grundsätzlich ist es möglich, eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Das ist allerdings nur dann sinnvoll, wenn der Mieter in der Lage ist, diese zu leisten. Ist er das nicht, kann gegebenenfalls auf einen Bürgen zurückgegriffen werden.
Bei Mietrückständen eine Abmahnung erteilen
Weigert sich der Mieter, an einem persönlichen Gespräch teilzunehmen, oder kann keine einvernehmliche Lösung gefunden werden, besteht der nächste Schritt für den Vermieter darin, eine Abmahnung auszusprechen. Dies ist die Voraussetzung dafür, um das Mietverhältnis kündigen zu können, wenn die Mietrückstände weiter bestehen oder sogar anwachsen. Prinzipiell muss eine solche Abmahnung keine besondere Form haben, sie sollte aber bestimmte Aspekte unbedingt beinhalten, um rechtsgültig zu sein.
Zu den zentralen Informationen in einer Abmahnung gehören die Namen aller Personen, die im Mietvertrag erwähnt sind. Außerdem müssen die Vermieter konkret sagen, dass die Abmahnung wegen der Mietrückstände erfolgt. In diesem Zusammenhang müssen sie nachweisen, dass die Miete tatsächlich nicht gezahlt wurde. Außerdem sollte in der Abmahnung eine konkrete Zahlungsfrist genannt werden. Ferner ist es wichtig, zu erwähnen, dass das Mietverhältnis gekündigt werden könnte, wenn die Zahlungen weiter ausbleiben. Die Abmahnung ist vom Vermieter zu unterschreiben.
In vielen Fällen ist es so, dass die Vermieter eine Abmahnung persönlich übergeben, gelegentlich beauftragen sie jedoch einen Dritten damit. Ein solcher Überbringer muss zwingend eine Vollmacht besitzen. Es ist entscheidend, dass die Abmahnung diesen Kriterien gerecht wird, da sie nur dann rechtswirksam ist. Fehlen bestimmte Angaben oder sind Informationen in der Abmahnung falsch, haben Mieter die Möglichkeit, sie innerhalb von zwei Wochen zurückzuweisen, und sie ist für eventuell zukünftige Gerichtsverfahren irrelevant.
Das Ziel einer Abmahnung besteht darin, den Mieter dazu zu bringen, die Mietrückstände zu begleichen und die Mietzahlungen in Zukunft pünktlich vorzunehmen. Erfolgt dies nicht, hat ein Vermieter in einem weiteren Schritt die Möglichkeit, dass Mietverhältnis zu kündigen. Dies sollte er dann unbedingt mit einem konkreten Verweis auf die erfolgte Abmahnung tun.
Das Mietverhältnis kündigen
Betragen die Mietrückstände mehr als zwei Monatsmieten, gehört es zu den Vermieterrechten, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wurde zunächst eine Abmahnung ausgesprochen, auf die der Mieter nicht reagiert, ist es zudem möglich, dass Mietverhältnis früher zu kündigen, das muss dann allerdings ordentlich erfolgen. Sämtliche Fristen sind also einzuhalten.
Damit eine Mietvertragskündigung vor Gericht Bestand hat, muss sie bestimmte Kriterien erfüllen. So ist es beispielsweise zwingend erforderlich dass die Namen aller Mieter, die korrekten Wohnungsdaten und der Kündigungstermin genannt werden. Außerdem ist es zwingend erforderlich stichhaltig zu begründen, warum die Kündigung vorgenommen wird. Ferner ist es ratsam, zu erwähnen, dass eine Räumungsklage eingereicht und ein Antrag auf Nutzungsentschädigung gestellt werden wird, sollte die Wohnung widerrechtlich weitergenutzt werden.
Achtung: Wird in der Kündigung dem widerrechtlichen Fortsetzen des Mietverhältnisses nicht widersprochen, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, falls eine Räumungsklage nicht fristgerecht eingereicht wird.
Ebenfalls sinnvoll ist es, in der Kündigung einen Abnahmetermin zu nennen und deutlich zu machen, dass zu diesem Termin alle Schlüssel ausgehändigt und die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand übergeben werden muss. Wenn eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird, muss zudem § 574 BGB erwähnt werden. Dieser besagt, dass Mieter ein begründetes Widerspruchsrecht gegen eine solche Kündigung haben. Zahlt der Mieter nach Eingang der Kündigung die Mietrückstände in voller Höhe innerhalb von zwei Monaten, ist es häufig so, dass sowohl die ordentliche als auch die fristlose Kündigung unwirksam werden.
Juristisch gegen säumige Mieter vorgehen
Bleiben die Mietrückstände auch nach der Kündigung bestehen und weigert sich der Mieter sogar, aus der Wohnung auszuziehen, muss die Situation gerichtlich geklärt werden. Vermieter haben nur dann eine Möglichkeit, die ihnen zustehenden Gelder zu erhalten, wenn sie ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage einreichen. Ein entsprechender Mahnbescheid kann jederzeit beim für den Vermieter zuständigen Amtsgericht, auch ohne eine konkrete Begründung, beantragt werden.
Das Amtsgericht prüft dann den Antrag formell und schickt den Mahnbescheid an den Mieter. Dieser hat dann ein zweiwöchiges Widerspruchsrecht, hier ist eine Begründung allerdings zwingend erforderlich. Anschließend wird gegebenenfalls in einem Gerichtsverfahren geklärt, wie in dem jeweiligen Fall zu verfahren ist. Widerspricht der Mieter dem Mahnbescheiden nicht und bleiben die Zahlungen weiterhin aus, kann der Antrag auf einen Vollstreckungsbescheid erfolgen. Dieser ist notwendig um eine Zwangsvollstreckung vornehmen zu dürfen.
Eine Zwangsvollstreckung kann in die Wege geleitet werden, wenn der Mieter auf den Vollstreckungstitel nicht reagiert. Sie führt allerdings nur dann zum Erfolg wenn der Mieter pfändbare Wertgegenstände besitzt. Ist er hingegen zahlungsunfähig, dann führt auch die Zwangsvollstreckung nicht dazu, dass die Vermieter ihr Geld bekommen.
Der letzte juristische Schritt, den Vermieter gehen können, ist eine Räumungsklage. Diese kann nur dann in die Wege geleitet werden, wenn eine gerichtsfeste Mietvertragskündigung erfolgt ist. Die Räumungsklage kann frühestens zwei Wochen nachdem der Mieter die Kündigung erhalten hat, eingereicht werden. Hierbei ist zu beachten, dass eine Räumungsklage häufig sehr teuer ist. Diese Kosten bekommen die Vermieter oft nicht erstattet, wenn Ihre Mieter finanziell schlecht ausgestattet sind. Allerdings führt die Zwangsräumung dazu, dass die Vermieter wieder uneingeschränkt über ihr Eigentum verfügen können.
Außergerichtliche Klärungen sind immer besser
Gerichtsverfahren kosten viel Zeit, Geld und Nerven. Wenn also eine außergerichtliche Einigung mit einem Mieter möglich ist sollten Vermieter diese Chance ergreifen. So haben Sie die Möglichkeit, eine Situation deutlich schneller zu klären und Mietrückstände aus der Welt zu schaffen, als wenn sie sich an die teils stark überlasteten Gerichte wenden müssen. Außerdem hilft eine göttliche Einigung dabei, das gute Verhältnis zu den Mietern beizubehalten und fortzuführen.
Ein Gerichtsverfahren sollte daher immer nur der letzte Ausweg sein, wenn gar nichts anderes mehr geht.
Häufig unterlassen Mieter ihre Mietzahlung nicht aus böser Absicht, sondern weil ihnen im Moment einfach das Geld fehlt. Häufig lässt sich ein solcher finanzieller Engpass durch eine Ratenzahlung überbrücken. Wichtig ist, dass eine solche Kulanz nicht zu Lasten der Vermieter gehen, die immerhin auch finanzielle Verpflichtungen haben.
Gelegentlich kommt es vor, dass Mieter arbeitslos werden und ihre Miete deshalb nicht mehr zahlen können. Einige Betroffene sind mit dieser Situation überfordert und wissen nicht, wie sie darauf reagieren sollen. Hier kann es sinnvoll sein, sie dabei zu unterstützen, öffentliche Mittel zu beantragen. Das kann beispielsweise ALG II oder Wohngeld sein. So nehmen Vermieter ihren Mietern eine große Sorge ab und erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass sie sowohl die Mietrückstände als auch zukünftige Mietzahlungen vom jeweiligen Amt erhalten.
Zudem sollten Vermieter bedenken, das ein harmonisches Mietverhältnis für Sie mit verschiedenen Vorteilen verbunden ist. So dauert die Suche nach einem neuen Mieter häufig lange und kostet eine Menge Geld. Außerdem kann es so zu Mietausfällen und Leerstand kommen, was ebenfalls mit Kosten verbunden ist. War der Mieter bisher immer zuverlässig bei seinen Mietzahlungen und hat nur aktuell eine Lebenskrise zu bewältigen, sollte man ihm als Vermieter entgegenkommen und ihm eine faire Chance lassen.
Leider gibt es aber auch Mieter, die aus böswilliger Absicht handeln und gar nicht vorhaben, ihre Miete pünktlich oder vollständig zu bezahlen. Hier bringt es gar nichts, großzügig zu sein und Unterstützung anzubieten. Stattdessen führt Geduld häufig zu noch höheren Schäden und finanziellen Ausfällen. Deswegen ist in einem solchen Fall ein schnelles und entschiedenes Handeln unerlässlich. Unzulässige Methoden und Selbstjustiz sind jedoch keine gangbaren Wege.
Fazit: nachdrücklich aber verständnisvoll vorgehen
Für Vermieter sind Mietrückstände ein echtes Problem. Sie sollten daher zeitnah Kontakt zu den Mietern aufnehmen und versuchen, eine gütliche Lösung zu finden. Nur wenn das nicht möglich ist, können schrittweise mehrere Maßnahmen ergriffen werden. Das sind eine Abmahnung, eine Kündigung des Mietverhältnisses und rechtliche Schritte. Diese führen zwar oft zum Ziel, sind allerdings mit viel Bürokratie, Stress und Kosten verbunden. Wenn also die Möglichkeit besteht, ein harmonisches Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, sollten alle Beteiligten versuchen, dies zu tun.
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