Gerade Privatvermieter fragen sich häufig, wieviel Gewerbemiete angemessen ist. Dazu sollte stets die Gewerbeart betrachtet werden und ob die Abnutzung der Immobilie dadurch beeinflusst wird. Zusätzlich bietet Gewerbemietspiegel in einigen Städten eine Orientierungshilfe. Diese werden von spezialisierten Immobilienmaklern oder der regionalen IHK aufgestellt.
Im Erdgeschoss stehen 120 Quadratmeter Ladenfläche frei. Der ehemalige Friseur hat altersbedingt aufgehört. Nun stellt sich die Frage, wie und an wen man die gewerblich nutzbare Fläche vermietet. Aber auch die Frage, wie hoch die Gewerbemiete sein sollte, ist zu beantworten.
Für viele Privatvermieter ist der Mieterwechsel im Gewerbebereich ein Brief mit sieben Siegeln. Wir geben hier hilfreiche Tipps zur Neuvermietung und einen Einblick, in die regional aufgestellten Gewerbemietspiegel.
Die Grundlage aber bilden die Tipps zum Gewerbemietvertrag an sich, um auch die rechtlichen Voraussetzungen zu kennen.
Die Suche nach dem passenden Gewerbemieter
Jede Immobilie ist anders und oft bestimmt die vorherige Nutzung auch die zukünftige. Dort, wo ein Bürobetrieb war, wird kaum so schnell ein Restaurant entstehen können. Die Umbauarbeiten sind oft schlichtweg zu kompliziert und kostenintensiv und das gilt auch für den Rückbau diverser Einbauten.
Ergo sollte der zu vermietende Raum konzeptionell betrachtet werden. Welche Betriebsart passt zu der Immobilie und welche nicht? Welche Umbauarbeiten müssten von dem neuen Mieter getätigt werden und wie komplex wäre ein Rückbau?
Und schlussendlich sollten Privatvermieter die gesamte Mieterschaft im Blick haben. Beim Wechsel vom Architekturbüro zum Restaurant könnten Spannungen mit den Mietern entstehen, aber auch, wenn sich dadurch ein starker Publikumsverkehr einstellt.
Privatvermieter sollten im zweiten Schritt bei einer Neuvermietung Klarheit finden, welche Betriebsart sie im Objekt wünschen. Es macht Sinn sich die Umgebung genauer anzuschauen und ob mögliche Gewerbearten überhaupt eine Chance haben, dort zu überleben. Denn nichts ist schlimmer, als ein ständiger Mieterwechsel im Gewerbebereich.
Die Gewerbemietvertrag ist stets frei verhandelbar
Das BGB kennt im Grunde keine Gewerbemietverträge und vertraglich ist man sowohl in der Ausgestaltung, der Laufzeit als auch in der Mietpreisfindung völlig frei. Und doch sollte man die Inhalte auf die Gewerbeart abstellen.
Besonders bei Betrieben wie Restaurants, Cafés, Supermärkten etc. ist zu beachten, dass die notwendigen Umbauarbeiten detailliert im Mietvertrag beschrieben werden. Das gilt auch für die Kostenseite. Grundsätzlich ist es nie empfehlenswert sich an den Umbaukosten zu beteiligen oder als Vermieter diesbezüglich vertragliche Zusicherungen zu geben.
Ebenso muss Klarheit bestehen, was mit den Umbauten nach Mietvertragsende geschehen soll. Auch hier ist eine Verpflichtung des Gewerbemieters diese auf eigene Kosten zu beseitigen ratsam. So hat man am Ende einen Verhandlungsspielraum nach Auszug, sofern man einige Umbauten für die Neuvermietung belassen möchte.
Auch die Frage nach der Müllentsorgung ist immer ein heikles Thema. Hier sollte mietvertraglich vorgeschrieben werden, dass Gewerbemüll stets getrennt vom Hausmüll zu entsorgen ist.
Bei der Frage nach der Außennutzung auf dem Gehweg oder im Hof ist die Nutzungsart und die Hausordnung ein wichtiger Bestandteil. Um die Mitmieter nicht zu stören kann im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass eine Nutzung des Außenbereiches, wie bei Terrassen in Restaurants, wochentags nur bis 22:00 Uhr und am Wochenende nur bis 0:00 Uhr möglich ist.
Achtung: Bei Gewerbearten wie KFZ-Betrieben, Lackierereien, Metallbaubetrieben oder Handwerksbetrieben aller Art sollten Privatvermieter die Immobilie auf die rechtlichen und technischen Voraussetzungen hin genau prüfen. Ist die Gewerbeart im Gebiet XYZ überhaupt zugelassen und wie gestaltet sich der Umweltschutz? Hinweise liefern die jeweiligen Gemeinden.
Die Gewerbemiete richtig kalkulieren
Die Höhe der Gewerbemiete ist frei verhandelbar, soweit klar. Fakt ist aber auch, dass es wenig Sinn macht sie exorbitant in die Höhe zu schrauben. Zwar ist Gewerberaum, gerade in den Städten, Mangelware und höhere Mieten möglich. Und doch sollte die Miete stets zu den existentiellen Möglichkeiten des Unternehmens und der Branche passen, um so einen ständigen Mieterwechsel entgegenzuwirken oder gar einen Betriebsaufgabe wegen Konkurses.
Der Zentralverband des deutschen Handwerks, kurz ZDH, monierte unlängst, dass die Gewerbemieten in den Metropolen teils zu teuer wären und so ganzen Branchen, vor allem aber kleinere Betriebe, darunter leiden. Bei 5.000 befragten Betrieben gab jeder zehnte an, in den kommenden Jahren mietpreisbedingt den Standort wechseln zu müssen und in innerstädtischen Lagen sei es bereits jeder fünfte.
Um einem ständigen Mieterwechsel entgegenzuwirken, sollte die Gewerbeart ebenso entscheiden, wie die eigene Recherche zur möglichen Miethöhe.
Die ersten Hinweise finden Vermieter bei der Suche nach artverwandten Objekten im Internet, die sich in Nutzungsart, Größe und Lage ähnlich gestalten. Aber auch die eigene Hausverwaltung verfügt in der Regel über ein professionelles Wissen zu Gewerbemietverträgen und passenden Gewerbearten.
Eine andere Herangehensweise ist die Suche durch einen spezialisierten Makler, der sowohl bei der Höhe des Mietzinses als auch der Ausgestaltung des Gewerbemietvertrags helfen kann.
Teils bieten diese Makler auch einen selbst erstellten Gewerbemietspiegel an, der in der jeweiligen Region die Miethöhe passend zur Gewerbeart ausgestaltet.
Auch die Industrie- und Handelskammern der Länder bieten diese Gewerbemietspiegel, durch die man einen guten Näherungswert erhält. Hier sollten Privatvermieter aktiv auf die IHK zugehen, um die Höhe der Gewerbemiete nachhaltig kalkulieren zu können.
Noch ein Tipp zum Ende: Wer schlau ist, kalkuliert in den Mietzins eine Art Instandhaltungsrücklage ein. Denn ist der Gewerbemietvertrag beendet, entsteht oft Streit ob der Kosten für den Rückbau. Da ist es gut, wenn man ein gewisses finanzielles Polster aufbaut und zweckgebunden nutzen kann.
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