Seit Jahren schon legen viele Kapitalanleger ihre Gelder in Immobilien an. Wer diese nicht selbst nutzt, sondern vermieten will, muss viele Faktoren beachten, damit sich der Kauf nachhaltig rechnet. Mit der Anlageimmobilie wird man automatisch zum Vermieter. Nicht jedermanns Sache, aber lohnend, wenn man richtig auswählt und kalkuliert.
Eine Anlageimmobilie ist grundlegend eine lukrative und Geld bringende Anschaffung. Doch kann man viele Fehler machen, schon bei der Auswahl des Objektes. Ebenso wird man in der Regel selbst zum Vermieter und dies hat vielerlei rechtliche Konsequenzen.
Der aktuelle Immobilienmarkt erschwert diesen Weg der Kapitalanlage ohnehin und gerade in den Metropolen. Denn die Mieteinnahmen der Zukunft reichen oft nicht aus, damit sich der hohe Kaufpreis rechnet.
Auch die Frage nach der Überhitzung des regionalen Immobilienmarktes sollte man im Blick haben. Diese „Blasengefahr“ steigt, so die Studie der Schweizer Bank und das aktuell nicht nur in München.
Umso wichtiger ist es all die Faktoren strategisch zu betrachten und einer nachhaltigen Prüfung zu unterziehen. Die wichtigsten Kriterien hin zur renditeorientierten Kapitalanlage in eine Immobilie haben wir zusammengestellt.
Die Lage der Anlageimmobilie
Ganz klar ist der Standort der Immobilie als Kriterium immens wichtig. Neben der Prüfung des regionalen Durchschnittspreises der Mieten ist die Lage genau zu betrachten. Eine eher heruntergekommene und infrastrukturell nicht erschlossene Gegend spricht kaum für eine nachhaltige und dauerhafte Vermietung.
Die Mikrolage, das heißt, die nahe Umgebung, ist entscheidend. Eine Anlageimmobilie in durchschnittlich guter Lage kann dann die richtige Wahl sein, wenn der Bauzustand, der Grundriss und die nähere Umgebung dafürsprechen, dass kein Leerstand droht.
Im Kern muss die ausgesuchte Immobilie zur Zielgruppe möglicher Mieter passen und somit zur Lage. Eine große Vier-Zimmer-Wohnung für Familien ohne die Nähe zu Schulen, Kindergärten und öffentlichen Nahverkehrsmitteln erbringt sicher weniger Mieteinnahmen.
Der Zustand der Anlageimmobilie
Hier muss man unterscheiden zwischen dem Zustand des Gemeinschaftseigentums, also dem ganzen Baukörper und dem Sondereigentum, dem Zustand der Wohnung an sich.
Bei der Betrachtung der gesamten Immobilie ist die Frage nach Instandhaltungsrückständen elementar. Wann wurde das Dach gedeckt, wann die Steigleitungen letztmalig erneuert. Gibt es Nässeschäden im Keller oder an der Fassade. Anhand dieser Faktoren, die man sich unbedingt bestätigen lassen sollte, bemisst sich der eine Teil des Kaufpreises.
Auf der anderen Seite ist die Wohnung an sich detailliert zu begutachten. Erlaubt der Zustand der Anlageimmobilie eine sofortige Vermietung und wenn nicht, was muss man investieren? Wann wurde die Elektrik umfassend erneuert, funktionieren alle Türen und Fenster, sind die Fußböden in einem guten Zustand und erscheinen Badezimmer und Küche als ebenso vermietbar?
Letztlich geht es darum, dass der Zustand der zu vermietenden Immobilie sich so gestaltet, dass die Nachfrage des Immobilienmarktes entsprechend hoch und der Mietzins angepasst erscheint.
Bevor man zum Kauf übergeht, sollte ein Fachmann beziehungsweise eine Baufirma, den Zustand der Immobilie betrachten und notwendige Investitionen im Hinblick auf Sanierung oder Modernisierung hin kalkulieren und planen. Die Kosten sind dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zuzurechnen.
Wohnungseigentümergemeinschaft und Mieterstruktur eine Anlageimmobilie
Angenommen die Lage ist perfekt und der Zustand der Immobilie an sich gut. Dann sollte man unbedingt genauer auf die Mitbewohner schauen. Bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ist man gleichzeitig Miteigentümer der Immobilie. Ergo ist eine intensive Durchsicht der WEG-Protokolle zielführend. In Ihnen erließt man vergangene Streitigkeiten ebenso, wie geplante Sanierungen.
Die Frage, wie hoch die Instandhaltungsrückstellung ist, braucht ebenso eine Antwort, wie die Frage, wie viele der Wohnungen vermietet sind. Daraus lässt sich herleiten, ob in der Zukunft Sonderumlagen notwendig erscheinen und wie das Objekt gepflegt wird.
Mit dem Mietmultiplikator den Preis der Anlageimmobilie einschätzen
Es geht um die Wirtschaftlichkeit. Letztlich soll der Mietzins ja die Investition rechtfertigen. Der Mietmultiplikator errechnet sich aus dem Kaufpreis, geteilt durch die Jahreskaltmiete. Beim Kaufpreis sollte man alle Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) aber auch Sanierungsinvestitionen einkalkulieren. Bei der Jahreskaltmiete nimmt man den bestehenden Betrag (falls das Objekt bereits vermietet ist) oder den kalkulatorischen.
Ein Beispiel: Das Objekt kostet 500.000 Euro inklusive aller Kosten und die Jahreskaltmiete liegt bei 16.800 Euro. Das ergibt den Faktor 29,76. Handelt es sich dabei um eine Immobilie in einer prosperierenden Großstadt, sollte man kaufen. In ländlichen Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit und Leerstand kann dieser Faktor unter 10 liegen, in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München schon mal locker über 50.
Was ist noch zu beachten bei der Anlageimmobilie
Neben Lage, Zustand, WEG-Situation und Mietmultiplikator schafft das Grundbuch Klarheit. Eingetragene Wege- oder Wohnrechte können so den Wert der Immobilie reduzieren. Zusätzlich ist in einigen Bundesländern zu prüfen, inwieweit der Millieuschutz greift, oder gar eine kommende Mietpreisdeckelung.
Auch steuerliche Aspekte spielen eine Rolle. Die Darlehenszinsen können steuerlich berücksichtigt werden, nicht aber die Tilgungen. Da im laufe der Jahre aber der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil abnimmt, reduziert sich die Steuerersparnis.
Vermietete Anlageimmobilie kaufen?
Eine vermietete Immobilie ist im Kaufpreis niedriger anzusetzen, als eine leere. Jedoch kann ein bestehender Mietvertrag ein Vorteil sein, wenn der Mieter solvent und stets zahlungswillig ist. Bei leeren Immobilien muss im Nachgang zum Kauf ein neuer Mieter gefunden werden.
Dabei sollte man die einfache Checkliste für Privatvermieter beachten. Denn keine Anlageimmobilie rechnet sich, wenn man den falschen Mieter auswählt oder Leerstand droht. Viel Erfolg!
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