Damit eine WEG rund läuft und alle Eigentümer zufrieden sind, muss sie verwaltet werden. Das kann dir Eigentümergemeinschaft selbst tun oder sie beauftragt hiermit einen Verwalter. Gelegentlich kommt es vor, dass ein solcher Verwalter seine Pflichten nicht oder nur unzureichend erfüllt. Dann ist es möglich, gerichtlich einen Notverwalter der WEG zu bestellen. Hierfür müssen jedoch einige Voraussetzungen gegeben sein.
Es gibt viele Gründe, aus denen eine Eigentümergemeinschaft unzufrieden mit ihrem Verwalter sein kann. Wenn dieser schuldhaft seine Pflichten verletzt oder zumindest nicht erfüllt, bietet es sich an, einen Notverwalter der WEG zu bestellen. Das erfolgt gerichtlich. Welche Voraussetzungen hierfür erfüllt sein müssen und worauf bei der Bestellung eines solchen Verwalters zu achten ist, erklärt dieser Beitrag.
Notverwalter: Anspruch auf Verwalterbestellung
Grundsätzlich ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Verwaltung einer WEG verantwortlich. § 18 Abs. 2 N.r 1 WEG besagt jedoch, dass jeder von ihnen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und somit auf die Bestellung eines Verwalters hat. Üblicherweise einigt sich die Gemeinschaft auf einen Verwalter. Wenn das nicht gelingt, kann der individuelle Anspruch jedoch auch gerichtlich durchgesetzt werden. Diese Regelung wurde im Rahmen der WEG-Reform, die am 1.12.2020 in Kraft trat, beibehalten.
Achtung: Die Größe der WEG ist für diesen Anspruch unerheblich. Er kann somit auch bei einer WEG durchgesetzt werden, die lediglich aus zwei Parteien besteht.
Es gibt einige klassische Fälle, in denen es für Eigentümer wichtig ist, einen solchen Anspruch zu haben. Hierzu gehört beispielsweise die Situation, in der ein amtierender Verwalter sein Amt niederlegt oder sich nicht zur Wiederwahl stellt. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn die Eigentümergemeinschaft untereinander zerstritten ist oder es zu grundlegenden Meinungsverschiedenheiten mit dem Verwalter kommt. Wird dann kein neuer Verwalter bestellt, haben die einzelnen Eigentümer die Möglichkeit, ihren Anspruch durchzusetzen.
Ebenfalls kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Eigentümer keine Mehrheit für einen bestimmten Verwalter zusammenbekommen. Diese Situation tritt vor allem dann ein, wenn einige Eigentümer einen Verwalter bestellen möchten während andere die Verwaltung selbst übernehmen wollen. Ein weiterer Grund für Schwierigkeiten liegt vor, wenn ein bestellter Verwalter seine vertraglichen Pflichten nicht oder nicht im ausreichenden Maß erfüllt.
Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann weder verjähren noch verwirken. Somit kann auch dann die Bestellung eines Verwalters gefordert werden, wenn eine WEG bereits seit Jahrzehnten selbstverwaltet wurde. Allerdings ist es seit dem 1.12.2023 laut §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26a und 48 Abs. 4 Satz 1 WEG nur noch möglich, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Um ein entsprechendes Zertifikat zu erhalten, muss ein Verwalter erfolgreich eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer ablegen. So weist er nach, dass er das notwendige rechtliche, kaufmännische und technische Fachwissen besitzt, um seiner Aufgabe nachzukommen.
Eine Beschlussersatzklage einreichen
Nach dem Wegfall des Amtsermittlungsgrundsatzes wurde im Rahmen der WEG-Reform 2007 die sogenannte Notverwalter-Bestellung ermöglicht. Das Gericht ermittelt somit nicht mehr selbst, ob Tatsachen vorliegen, die die Bestellung eines WEG-Verwalters notwendig machen. Dafür haben Eigentümer nun die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG einreichen. Das muss bei dem zuständigen Gericht erfolgen, das für den Bezirk verantwortlich ist, in dem sich das Grundstück der Eigentümergemeinschaft befindet.
Das Gericht beschäftigt sich dann mit dem individuellen Fall und trifft gegebenenfalls einen Beschluss über die Verwalterbestellung, durch den ein Notverwalter der WEG eingesetzt wird. Dieser gerichtliche Beschluss ersetzt die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft, die ansonsten benötigt wird, um einen WEG-Verwalter zu bestellen. Der Verwalter, der vom Gericht bestellt wird, ist dann offiziell der Notverwalter der WEG.
Eine Beschlussersetzungsklage kann jedoch nicht einfach bei Gericht eingereicht werden. Zunächst müssen bestimmte Voraussetzungen gegeben sein. So verlangt das sogenannte Vorbefassungsgebot beispielsweise, dass sich Eigentümer zunächst darum bemühen, eine einvernehmliche Lösung mit den anderen Eigentümern der WEG zu finden und mit ihnen gemeinsam einen WEG-Verwalter zu bestellen.
Außerdem gilt der sogenannte Beibringungsgrundsatz. Das bedeutet, dass diejenigen Eigentümer, die die Beschlussersetzungsklage einreichen, alle Tatsachen bereitstellen müssen, die für eine gerichtliche Entscheidung notwendig sind. Hierzu gehören unter anderem der Name und die Anschrift des gewünschten Verwalters, die geplanten Konditionen, die in den Verwaltervertrag aufgenommen werden sollen, die Zustimmung des Verwalters, dass er willens ist, die Verwaltung zu übernehmen, sowie ein Nachweis, dass es sich um einen zertifizierten Verwalter handelt. Grundsätzlich genügt es, dem Gericht einen Verwalter vorzuschlagen. Werden mehrere Verwalterangebote präsentiert, kann das Gericht aus den vorliegenden Angeboten auswählen.
Das Gericht ist bei einer Beschlussersetzungsklage prinzipiell nur für die Entscheidung da, ob ein Verwalter eingesetzt werden soll oder nicht, und falls ja, die Verwalterberufung vorzunehmen. Andere Tätigkeiten, beispielsweise zu prüfen, ob der Verwalter überhaupt zur Übernahme der Verwaltung bereit ist, obliegen dem Wohnungseigentümer, der die Klage einreicht. Wird dem Gericht ein Verwalter vorgeschlagen, der gar nicht zur Übernahme der Verwaltung bereit ist, findet keine Verwalterbestellung statt und die Klage ist erfolglos.
Des Weiteren ist es für eine Beschlussersetzungsklage notwendig, dass sich die übrigen Eigentümer mit dem Wunsch des Eigentümers, einen Verwalter zu bestellen, auseinandergesetzt haben. Das erfolgt üblicherweise im Rahmen einer Eigentümerversammlung. Hier muss der Eigentümer, der seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durch einen WEG-Verwalter durchsetzen möchte, sein Anliegen vortragen. Kommt es im Rahmen der Eigentümerversammlung nicht dazu, dass ein WEG-Verwalter bestellt wird, kann grundsätzlich eine Beschlussersetzungsklage eingereicht werden.
Damit der Eigentümer sein Anliegen auf einer Eigentümerversammlung vortragen kann, muss diese zunächst einmal einberufen werden. Hier können sich ebenfalls Schwierigkeiten ergeben. Beispielsweise kann es sein, dass kein Verwalter vorhanden ist oder dieser sich ungerechtfertigterweise weigert, die Versammlung einzuberufen. Dann wäre es nötig, den Verwaltungsbeirat anzurufen. Existiert dieser ebenfalls nicht oder beruft dieser auch keine Eigentümerversammlung ein, muss geschaut werden, ob grundsätzlich ein Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG berechtigt ist, eine solche Eigentümerversammlung zu initiieren. Ist auch das nicht erfolgreich, muss der betroffene Eigentümer versuchen, eine Vollversammlung einzuberufen oder sein Anliegen durch einen Umlaufbeschluss durchzusetzen.
Wollen Eigentümer eine Vollversammlung in die Wege leiten, können sie die anderen Eigentümer anschreiben oder anrufen, um sich mit ihnen zu einem Termin zu verabreden. Ebenso kann ein Eigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn er gemäß § 23 Abs. 3 WEG über einen Umlaufbeschluss die Einwilligung sämtlicher anderen Eigentümer einholt. Grundsätzlich ist es auch möglich, einen Verwalter mittels Umlaufbeschluss zu bestellen.
Achtung: Bei der Berufung eines Verwalters mittels Umlaufbeschluss kommt es nicht nur auf Allstimmigkeit an, sondern es müssen auch mindestens drei unterschiedliche Angebote vorgelegt werden. Des Weiteren müssen die Eigentümer genug Zeit zur Verfügung haben, um sich mit den einzelnen Angeboten auseinanderzusetzen. Gelingt es mit diesen Verfahren nicht, eine Versammlung einzuberufen oder einen Verwalter zu bestellen, kann eine Beschlussersetzungsklage eingereicht werden.
Wenn eine besondere Eilbedürftigkeit vorliegt
Die Mühlen der Justiz mahlen teilweise sehr langsam. Manchmal kommt es jedoch vor, dass Eigentümer eine schnelle Entscheidung brauchen, weil eine besondere Eilbedürftigkeit vorliegt. In diesem Fall ist es grundsätzlich möglich, einen Notverwalter der WEG mittels einstweiliger Verfügung zu bestellen. Hierfür ist es jedoch erforderlich dass ein Verfügungsanspruch und ein Verfügungsgrund vorliegen.
Ein Verfügungsanspruch ist durch das Wohnungseigentümergesetz gegeben. Dieses schreibt vor, dass jeder Eigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und damit auf die Bestellung eines Verwalters hat. Der Verfügungsgrund liegt jedoch nur vor, wenn tatsächlich eine besondere Eilbedürftigkeit besteht. Die reine Tatsache, dass eine WEG verwalterlos ist, genügt hierbei nicht. Stattdessen muss der jeweilige Eigentümer nachweisen, dass ihm ohne eine sofortige Bestellung erhebliche Nachteile drohen würden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es zu Versorgungssperren kommen könnte oder wenn Vollstreckungen angekündigt wurden, weil Rechnungen an Versorger nicht bezahlt wurden oder Hausgelder nicht vereinnahmt werden konnten.
Ob eine besondere Eilbedürftigkeit vorliegt, die die Berufung eines Notverwalters der WEG rechtfertigt, hängt unter anderem von der Größe der Eigentümergemeinschaft ab. Häufig ist es so, dass in größeren WEG schneller einmal eine besondere Eilbedürftigkeit vorliegt als in kleineren. Liegt kein entsprechender Verfügungsgrund vor, bleibt nur noch die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage einzureichen und den klassischen Weg hin zu einem gerichtlichen Beschluss zu gehen. Allerdings kann es passieren, dass während eines Gerichtsverfahrens eine besondere Eilbedürftigkeit entsteht. Auch dann kann ein Gericht noch einen Verwalter mittels einstweiliger Verfügung einsetzen. Ein entsprechendes Urteil traf der BGH am 10.06.2011 unter AZ: V ZR 146/10.
Grundpfeiler der Vertretung bestimmt das Gericht
Den Rahmen, in dem der Notverwalter der WEG bei seiner Arbeit tätig wird, gibt das Gericht vor. Hierzu gehören unter anderem die Amtszeit und die Aufgaben des Verwalters. Die Dauer seiner Tätigkeit hängt unter anderem davon ab, ob ein neuer Verwalter durch die Eigentümergemeinschaft bestellt wird. Ist das der Fall, scheidet der gerichtlich bestellte Verwalter einen Monat nach der Beschlussfassung aus seinem Amt aus. Ebenso ist es möglich, dass das Gericht einen konkreten Zeitraum für die Verwaltertätigkeit vorgibt oder die Amtszeit ohne Begrenzung definiert.
Bei seiner Entscheidung orientiert sich das Gericht üblicherweise daran, wie groß die Wahrscheinlichkeit ist, dass sich die Eigentümergemeinschaft auf einen Verwalter einigt. Wenn die WEG stark zerstritten ist und die einzelnen Positionen verhärtet sind, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass der Verwalter eine lange Amtszeit erhält.
Im Rahmen seiner Tätigkeit muss ein Notverwalter der WEG vielfältige Aufgaben erledigen. Diese entsprechenden prinzipiell denjenigen, die ein Verwalter erfüllen müsste, der von der Eigentümergemeinschaft selbst gewählt wurde. Der gerichtlich eingesetzte Verwalter ist somit für die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG zuständig. Außerdem muss er die Eigentümer bei der Suche und Bestellung eines neuen Verwalters unterstützen, der dann langfristig für die Gemeinschaft tätig wird. Das gilt zumindest dann, wenn die Eigentümer laut Gerichtsbeschluss jederzeit einen neuen Verwalter bestellen können oder wenn die Amtszeit des gerichtlich bestellten Verwalters bald zu Ende geht.
Fazit: In Ausnahmesituationen leistet ein Notverwalter der WEG wichtige Dienste
Es gibt verschiedene Ausnahmesituationen, in denen es wichtig ist, dass ein Notverwalter der WEG eingesetzt wird. In der Praxis findet dies vor allem bei stark zerstrittenen Gemeinschaften statt. Bevor es hierzu kommt, müssen die Eigentümer jedoch versuchen, eine gütliche Lösung zu finden und einen Verwalter auf reguläre Weise zu bestellen. Erst wenn dies nicht gelingt, kann der Weg über eine Beschlussersetzungsklage gegangen werden.
