Viele Privatvermieter in Deutschland nennen ein kleines Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ihr Eigen. Wenn der langjährige Mieter gekündigt hat, sorgt das stets für Aufregung. Vieles ist zu beachten und der Weg bis zur Neuvermietung teils lang und schwierig. Wir geben hilfreiche Tipps zur Kündigung, Wohnungsabnahme, Kaution, Modernisierung und Neuvermietung.
Nach etlichen Jahren flattert die Kündigung des Mietvertrages ins Haus des Vermieters. Viele Gedanken gehen Privatvermietern durch den Kopf. Ist die Kündigung rechtswirksam und wie ist der allgemeine Zustand der Wohnung?
Muss ich Betriebskostenabrechnung und Kaution sofort zurückzahlen? Und woher nehme ich zeitnah einen neuen Mieter, damit ich keinen Leerstand habe? Viele Fragen für Privatvermieter, verständlich. Wir haben die Antworten.
Wenn der Mieter dem Privatvermieter gekündigt hat
Sie sind Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses? Oder besitzen Sie ein kleineres Mehrfamilienhaus und regeln alle Arbeiten Rund um die Immobilie in eigener Regie, ohne eine Hausverwaltung? Dann sollten Sie das Nachfolgende aufmerksam lesen. Geht es doch schlichtweg darum, keine Einbrüche bei den Mieteinnahmen zu haben und zu vermeiden juristischen Fallstricken zu erliegen, wenn es um die mieterseitige Kündigung des Mietvertrags geht.
Beachten Sie die Fristen der mieterseitigen Vertragskündigung
Zu allererst ist zu klären, ob die einseitige Kündigung des Mieters rechtens ist. Sofern es sich nicht um einen Zeit- oder Gewerbemietvertrag handelt steht jedem Mieter bei einem unbefristeten Mietvertrag eine dreimonatige Kündigungsfrist zu.
Beträgt das Mietverhältnis aber mehr als fünf Jahre, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Wohnt Ihr Mieter bereits länger als acht Jahre im vermieteten Objekt beträgst die Kündigungsfrist neu Monate.
Dabei ist das Datum des Zugangs der Kündigung wichtig. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats, in dem die Kündigungsfrist beginnt, beim Vermieter eingehen. Man spricht hier vom so genannten „Wirkungskreis“. Das kann ebenso der Briefkasten sein, wie ein Zugang durch den Türschlitz. Die Fristen sind klar im BGB §573c geregelt.
Sie als Vermieter verpflichtet eine Eingangsbestätigung zu erklären? Nein. Denn es handelt sich um eine einseitige Willenserklärung seitens des Mieters. Doch letztlich sollten Sie, schon aufgrund der eigenen Planungssicherheit, den Eingang bestätigen. Ein Recht auf eine Eingangsbestätigung, gar Kündigungsbestätigung, gibt es generell nicht.
In den Monaten der Kündigungsfrist ist der Mieter verpflichtet weiterhin Miete zu zahlen. Andererseits darf er die Wohnung auch im vertraglichen Sinne weiternutzen, bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Eine Begründung muss der Mieter für seine Kündigung nicht nennen, es sei denn, diese wird seinerseits außerordentlich erklärt. Die Kündigung kann formlos erfolgen.
Nach dem Eingang der Kündigung durch den Mieter
Vieles wird Ihnen jetzt durch den Kopf gehen. Finde ich schnell einen neuen und verlässlichen Mieter? Kann ich vielleicht mehr Miete verlangen, da der Wohnungsmarkt dies vielleicht zuließe? Und wie abgewohnt ist die Mietwohnung und muss ich modernisieren, gar sanieren?
Doch der Reihe nach. Besteht eine Kündigungsfrist von drei Monaten sollte man relativ schnell handeln um Leerstand zu verhindern und damit Mieteinnahmen. Deshalb sollte man zeitnah einen Termin zur Abnahme der Mietwohnung vereinbaren. Aber auch eine generelle Kommunikation mit dem Mieter ist ratsam um Mietbesichtigungen durchführen zu können.
Ihr Vorteil: Sowohl zur Wohnungsabnahme als auch für eine Besichtigung durch Mietinteressenten muss der Mieter Ihnen Zugang gewähren.
Tipp: Als Privatvermieter kennt man seine Mieter in der Regel seit längerem. Rufen Sie Ihren Mieter an und vereinbaren einen Termin zur Vorabnahme und Besprechung der Termine, in denen eine Besichtigung für Mietinteressenten möglich ist. So erspart man sich Ärger und kann, ganz nebenbei, gleich Fotos von der Wohnung machen.
Doch warum sind Fotos der Wohnung in der Vermarktung so wichtig? Und wie kann ich als Privatvermieter die Vermarktung meiner Wohnung vorantreiben? Mehr dazu im zweiten Teil. Auch zu der Frage, wie man kostengünstig modernisiert und damit den Wert der Immobilie steigert.
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