Eine Mietvertragsübernahme kann sowohl für Mieter als auch für Vermieter sinnvoll sein. Wichtig ist es, die Übernahme schriftlich festzuhalten und alle bestehenden Fristen zu berücksichtigen. Häufig gibt es keine allgemeingültigen Regelungen zur Mietvertragsübernahme, sondern die jeweiligen Übernahmebedingungen müssen im Einzelfall betrachtet und ausgehandelt werden. Das betrifft sowohl einen Mieter- als auch einen Vermieterwechsel.
Immer wieder kommt es vor, dass Mieter oder Vermieter den Mietvertrag eines anderen übernehmen wollen. Das ist aber nur mit der Zustimmung der jeweiligen anderen Vertragspartei möglich. So kann ein Sterbefall dazu führen, dass die Erben gern den Mietvertrag übernehmen wollen.
Eine Mietvertragsübernahme unterscheidet sich in vielfältigen Punkten von einer Neuvermietung. Welche das sind und worauf Mieter und Vermieter achten sollten, die einen bestehenden Mietvertrag übernehmen wollen, erklärt dieser Artikel.
Mietvertragsübernahme: Den bisherigen Mietvertrag übernehmen
Der einfachste Fall liegt vor, wenn sämtliche Parteien mit der Mietvertragsübernahme einverstanden sind. In diesem Fall genügt eine einfache Vereinbarung, um den Vertrag zu übernehmen. Diese kann auf zwei Weisen erfolgen: Auf der einen Seite ist es möglich einen dreiseitigen Vertrag zu erstellen mit den bisherigen Vertragsparteien auf der einen und dem Dritten, der den Mietvertrag übernehmen möchte, auf der anderen Seite. Ebenso können eine bisherige Vertragspartei und eine eintretende Vertragspartei einen Vertrag abschließen. Zwingend erforderlich ist jedoch, dass die andere bisherige Vertragspartei diesem zustimmt.
Wie auch immer die Mietvertragsübernahme geregelt ist, sie erfolgt immer unter Berücksichtigung von drei Parteien: dem Meter, dem Vermieter und dem Dritten. Ein solcher Dritter kann sowohl ein neuer Mieter als auch ein neuer Vermieter sein. Zu berücksichtigen ist, dass eine solche Vereinbarung als reine Vertragsänderung am Mietvertrag gilt. Sie erfolgt beispielsweise als Zusatzvereinbarung oder Änderungsvereinbarung. Ein neuer Mietvertrag wird hingegen nicht geschlossen.
Vorgehen bei einem Mieterwechsel
Bei einem Mieterwechsel ist zwingend die Einwilligung des Vermieters einzuholen. Es sollten daher keine Vereinbarungen zwischen dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter getroffen werden, ohne dass diese mit dem Vermieter abgesprochen sind. Der neue Mieter hat ansonsten keinerlei Rechte gegenüber dem Vermieter, da der bisherige Mieter weiter im Mietvertrag steht. Grundsätzlich könnte er vom Vermieter jeden Tag vor die Tür gesetzt werden.
Hinweis: Für die Mietvertragsübernahme per Gesetz gibt es die §§ 563, 563a und 564 BGB. In diesen werden unterschiedliche Situationen und Nachmieter beschrieben, für die eine Vertragsübernahme interessant sein könnte.
Die folgenden Schritte sollten gegangen werden, wenn man als Mieter eine Mietvertragsübernahme nutzen möchte:
Der erste Schritt besteht darin, den Vermieter über den Wunsch zur Mietvertragsübernahme in Kenntnis zu setzen. Anschließend sollten alle Parteien gemeinsam eine schriftliche Vereinbarung erstellen, in der die neuen Regelungen festgehalten sind. Insbesondere muss klar sein, wer die ausscheidenden und eintretenden Vertragsparteien sind. Wenn sämtliche Zustimmungen auf allen Seiten vorliegen und der eintretende Mieter beziehungsweise Vermieter alle bestehenden Vereinbarungen (z.B zu Kautionsrückzahlungen, Gartennutzungen oder Stellplätzen) kennt und damit einverstanden ist, kann die Vertragsübernahme erfolgen. Zudem sollte geregelt werden, was mit offenen Forderungen geschehen soll.
Einen Kautionsausgleich berücksichtigen
Besondere Aufmerksamkeit sollte bei einer Mietvertragsübernahme dem Kautionsausgleich zukommen. Es sollte eindeutig geregelt sein, wie die Kautionsansprüche plus Zinsen, die durch die Mietvertragsübernahme auf den neuen Mieter übergehen, ausgeglichen werden sollen. Immerhin hat der bisherige Mieter dann keine Ansprüche mehr auf das Geld, das er einmal als Kaution beim Vermieter hinterlegt hat.
Im schlimmsten Fall kann es so zu einem Anspruchsverlust kommen. Die neuen Mieter sind nur zu einem Kautionsausgleich verpflichtet, wenn dies in der Vereinbarung zwischen Vermieter, altem Mieter und neuem Mieter so festgelegt ist. Deswegen sollte hier auf genaue Formulierungen und große Präzision Wert gelegt werden.
Schönheitsreparaturen und Nebenkosten
So wie die bisherigen Mieter beim Kautionsausgleich aufpassen müssen, sollten sich die neuen Mieter mit Schönheitsreparaturverpflichtungen und Nebenkostennachzahlungen beschäftigen. Ansonsten können teils hohe Kosten entstehen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn man einen Mietvertrag im November übernimmt, aber keine Vereinbarungen zu den Nebenkostennachzahlungen trifft. Dann müssen die neuen Mieter eventuelle Kosten, die im Januar zu zahlen sind, tragen, obwohl der Verbrauch eigentlich durch den alten Mieter erfolgt ist.
Ebenso können Kosten für Schönheitsreparaturen anfallen, die eigentlich der alte Mieter noch hätte durchführen müssen. In beiden Fällen sollte genau aufgepasst und auf präzise Formulierungen bei der Vereinbarung Wert gelegt werden. Das kann beispielsweise bedeuten, dass die nächste Nebenkostennachzahlung noch vom bisherigen Mieter zu zahlen ist oder dass die Mietvertragsübernahme erst dann abgeschlossen ist, wenn der bisherige Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen erledigt hat.
Muss ein Vermieter einen neuen Mieter in den Mietvertrag aufnehmen?
Eine Mietvertragsübernahme ist keine Beendigung des Mietvertrags, sondern eine zusätzliche vertragliche Vereinbarung. Hier gelten andere Regelungen als bei Kündigung und Neuabschluss von Verträgen. Eine Mitwirkung des Vermieters kann somit nicht in jedem Fall eingefordert werden. Es gibt allerdings zwei Fälle, in denen Mieter einen Anspruch auf eine Mietvertragsübernahme geltend machen können:
Der erste Grund ist eine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag. Hieraus können sich Ansprüche von Mietern auf eine Mietvertragsübernahme ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass keine unzumutbaren Hindernisse für die Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen.
Der zweite Grund ist, wenn es sich um eine WG handelt. So hat das LG Frankfurt mit dem Az: 2/11 S 208/90 entschieden, dass WG-Mitglieder einen Anspruch darauf haben, ein neues WG-Mitglied aufzunehmen, wenn ein altes WG-Mitglied aus dem Vertrag austritt. Hierdurch soll verhindert werden, dass bei einem Wechsel von WG-Mitgliedern jedes Mal ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden muss.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Aus einer Mietvertragsübernahme ergeben sich für Vermieter ganz unterschiedliche Vor- und Nachteile, die sich meist gegenseitig die Waage halten. Zu den Vorteilen gehört, dass der Mietvertrag weiterläuft und nicht mühevoll neue Mieter gesucht werden müssen. Auch Renovierungsfristen und Regelungen zu Schönheitsreparaturen gelten weiter, sodass sich Vermieter nicht hierum kümmern müssen. Die Vermieter sparen eine Menge Zeit für die Verhandlung mit neuen Mietern und das Aufsetzen neuer Mietverträge. Zudem ist es häufig möglich, früher Mieterhöhungen vorzunehmen, da die Mietvertragsübernahme einer ununterbrochenen Weiterführung des Mietvertrags entspricht.
Es gibt allerdings auch verschiedene Nachteile für Vermieter: Vereinbarungen zu Miethöhe, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen bleiben weiter bestehen und können nicht neu ausgehandelt werden. Außerdem verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist der Vermieter, weil die Mietdauer bei der Mietvertragsübernahme angerechnet wird.
Beispiel für eine Mietvertragsübernahme
Anhand eines Beispiels soll deutlich werden, wie eine Vereinbarung zur Mietvertragsübernahme aussehen kann:
Ergänzung des Mietvertrags vom (…)
zwischen
Bernd Beispiel (…) Straße, Postleitzahl, Hausnummer, Ort
– im Folgenden Vermieter genannt –
und
Erika Mustermann (…) Straße, Postleitzahl, Hausnummer, Ort
– im Folgenden Mieterin genannt –
und
Nils Neu (…) Straße, Postleitzahl, Hausnummer, Ort
– im Folgenden Nachmieter genannt –
zur Mietsache: Mietwohnung (…) Straße, Postleitzahl, Hausnummer, Ort
- 1 Aktuelles Mietverhältnis
Hier nennen Sie den bestehenden Mietvertrag und zwischen welchen Parteien er besteht. Sagen Sie ausdrücklich, dass keine Zusatzvereinbarungen bestehen oder, falls doch, welche Zusatzvereinbarungen getroffen wurden. Betonen Sie zudem, dass das Mietverhältnis ungekündigt ist. Fügen Sie der Vereinbarung anschließend den Mietvertrag als Anlage bei.
- 2 Austritt der Mieterin aus dem aktuellen Mietverhältnis
Sagen Sie hier ausdrücklich, dass die Mieterin aus dem Vertrag aussteigt und nennen Sie das konkrete Datum, wann dies geschieht.
- 3 Eintritt des Nachmieters in das aktuelle Mietverhältnis
Sagen Sie hier ausdrücklich, dass der Nachmieter die Mietwohnung zum Zeitpunkt des Austritts der Mieterin aus dem Vertrag übernimmt. Nennen Sie erneut den Mietvertrag und den Zeitpunkt des Austritts. Erwähnen Sie zudem, dass der Nachmieter alle bestehenden Rechte und Pflichten übernimmt und dass das Mietverhältnis ab diesem Zeitpunkt ausschließlich mit dem Nachmieter weitergeführt wird.
- 4 Übernahme von Rechten und Pflichten
Hier erwähnen Sie, dass der Vermieter mit der Mievertragsübernahme einschließlich aller Rechte und Pflichten einverstanden ist, und dass die Mieterin von allen Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben, befreit wird. Gegebenenfalls können die Vertragsparteien hier eine eingeschränkte Haftung vereinbaren. So haftet der Nachmieter bloß für Schäden, die nach der Mietvertragsübernahme entstehen. Das ist beispielsweise in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung wichtig.
- 5 Kaution und Nebenkostennachzahlungen
Sagen Sie, dass alle Ansprüche und Verpflichtungen auf den Nachmieter übergehen. Erwähnen Sie in diesem Zusammenhang ausdrücklich die Kaution und die Nebenkosten. Ein Kautionsausgleich kann hier ebenfalls thematisiert werden.
- 6 Einrichtung und bauliche Veränderungen
In Bezug auf Einrichtungsgegenstände sollte eine Mieter-Nachmieter-Vereinbarung erstellt werden. Auf diese kann hier verwiesen werden. Sie kann aber auch als Anhang der Vereinbarung beigefügt werden.
- 7 Salvatorische Klausel
Verweisen Sie darauf, dass die Vereinbarung als Ganzes weiter Bestand hat, selbst wenn einzelne Bestimmungen unwirksam werden sollten.
Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages im Anhang I wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag zur Kenntnis genommen.
Ort, Datum (…), Unterschrift Mieterin
Ort, Datum (…), Unterschrift Nachmieter
Ort, Datum (…), Unterschrift Vermieter
Vorgehen bei einem Vermieterwechsel
Eine Mietvertragsübernahme ist nicht nur für Mieter interessant, sondern kann auch durch Vermieter erfolgen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird. Die Regelungen zur Übernahme durch Vermieter sind in § 566 BGB festgehalten. Die neuen Vermieter treten somit in das Mietverhältnis zu den bisherigen Mietern ein, was den Grundsatz „Kauf bricht nicht Mieter“ entspricht. Folglich ist es nicht notwendig, neue Mietverträge mit den bisherigen Mietern abzuschließen.
Eine Übernahmevereinbarung findet in diesem Fall zwischen dem bisherigen Vermieter und dem neuen Vermieter statt. So lassen sich Haftungsfragen klären. Grundsätzlich haftet der bisherige Vermieter bis zum Eigentumsübergang und der neue Vermieter danach. Es ist beispielsweise wichtig, Regelungen zum Umgang mit den Kautionen zu treffen, damit es hier nicht zu Ungerechtigkeiten für den neuen Vermieter kommt.
Achtung: Prinzipiell ist es auch möglich, einen Vermieterwechsel vorzunehmen, ohne dass eine Immobilie verkauft wird. Hierfür müssen allerdings der bisherige Vermieter, der neue Vermieter und der Mieter zustimmen und eine entsprechende Vereinbarung unterschreiben.
Fazit zur Mietvertragsübernahme: den Mietvertrag genau prüfen
Bei jeder Mietvertragsübernahme ist es zwingend erforderlich, die bestehenden Mietverträge genau zu prüfen. Nur so lassen sich Kosten und Stolpersteine vermeiden. Die Vereinbarung, die zwischen Vermieter, Mieter und drittem abgeschlossen werden, sollten möglichst präzise formuliert sein und ganz unterschiedliche Themen wie die Kaution und die Schönheitsreparaturen in den Blick nehmen. Nur wenn alles genau geprüft wurde und man mit den bestehenden Vereinbarungen einverstanden ist, sollte man der Mietvertragsübernahme zustimmen.
