So setzen Sie Renovierungskosten als Vermieter richtig von der Steuer ab

Als Vermieter können Sie Renovierungskosten von der Steuer absetzen. Daran sind allerdings verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Hier erfahren Sie, wie Sie welche Renovierungskosten erfolgreich geltend machen können und was es dabei zu beachten gilt.

Mit Steuern lässt sich Geld sparen, heißt es. Genau genommen ist das nicht ganz richtig. Steuern  kosten Sie in jedem Fall Geld. Doch mit dem richtigen Wissen lässt sich definitiv Geld bei der Steuer sparen. Für Sie als Vermieter gilt das in jedem Fall. Eigentümer von Immobilie können bei Eigennutzung, aber vor allem bei Vermietung der Immobilie so einiges von der Steuer absetzen. Dies gilt zum Beispiel für Renovierungskosten. Handelt es sich bei diesen wirklich um Erhaltungsmaßnahmen, können Sie diese sofort steuerlich gelten machen. Bei Aufwendungen auf Ihre Immobilie müssen Sie aber zwischen verschiedenen Kosten differenzieren. Auch bei der Einreichung der Steuererklärung ist einiges zu beachten. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie Ihre Renovierungskosten richtig und erfolgreich absetzen und was Sie rund um das Thema als Vermieter unbedingt wissen sollten.

Renovierungskosten können als Werbungskosten abgesetzt werden

Die steuerliche Absetzung von Renovierungskosten sind selbstverständlich auch für Vermieter an gewisse Voraussetzungen geknüpft. Doch vor der Frage, wie genau die Kosten abzusetzen sind,  ist eine Einordnung der Maßnahmen notwendig, für die die Kosten anfallen.

Die Grundlage findet sich in § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Dieser Paragraph regelt die Werbungskosten, die abgesetzt werden können, um die steuerpflichtigen Einnahmen zu verringern.Gemäß § 9 Absatz 1 EStG fallen Aufwendungen zur Erwerbung, sowie die Sicherung und Erhaltung der Einnahmen unter Werbungskosten. Aber aufgepasst! Sind die Werbungskosten, etwa in Form von Renovierungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. In diesem Fall kann der Verlust aber mit den Einkünften der Wohnung verrechnet werden, um die Steuerlast zu senken.

Tipp: Dieser steuerlichen Verlust kann über mehrere Jahre entstehen. Oftmals wird das Finanzamt dann misstrauisch und akzeptiert die Verluste nur unter Vorbehalt. Unter Umständen kann dann eine nachträgliche Änderung der Steuerbescheide vorgenommen werden. Bei Renovierungen in einer leerstehenden Wohnung ist es deshalb umso wichtiger, die Vermietungsabsicht nachweisen.

Nicht nur Renovierungskosten fallen unter die steuerlich absetzbaren Werbungskosten. Dazu gehören nämlich darüber hinaus auch zum Beispiel Gebäudeabschreibungen, Maklerprovisionen, Kontoführungsgebühren, Anwaltskosten oder Immobilienkosten.

Diese Renovierungskosten können im Einzelnen abgesetzt werden

Grundsätzlich können Vermieter alle Kosten für eine Renovierung als Werbungskosten vollständig von der Steuer absetzen. Allerdings ist die Voraussetzung dafür, dass diese entstandenen Kosten vom Finanzamt auch als Erhaltungsaufwendungen eingestuft werden. Dann können mit einem Schlag zusammen steuerlich geltend gemacht werden.

Übliche Kostenpunkte, die regelmäßig von der Steuer abgesetzt werden können:

• Reparaturen an der Heizung, an Fenstern und ähnlichem
• Streichen und Tapezieren der Wände
• Streichen von Türen und Fensterrahmen
• Austausch von Türen und Fenster
• Badezimmerrenovierung
• Erneuerung der Bodenbeläge
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Erneuerung von Elektroinstallationen
• Einbau von Türsprechanlagen
• Erneuerung der Rohrleitungen
• Streichen der Fassade
• Reparatur oder Neudeckung des Daches

Die Kosten für diese Maßnahmen werden von den Einkünften aus der Vermietung abgezogen. Damit verringert sich das zu versteuernde Einkommen. Die Folge ist, dass am Ende weniger Steuern gezahlt werden müssen. Wer allerdings selbst mit in der vermieteten Immobilie wohnt, muss einen selbstgenutzten Anteil abziehen. Dieser kann steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand sind zu differenzieren

Damit die Renovierungskosten tatsächlich in einem Zuge steuerlich geltend gemacht werden, ist es wichtig, dass das Finanzamt die entsprechenden Renovierungsmaßnahmen als Erhaltungsmaßnahmen und nicht als Herstellungsmaßnahmen einordnet. Denn zwischen dem Erhaltungsaufwand und dem Herstellungsaufwand bestehen wichtige Unterschiede hinsichtlich der steuerlichen Absetzung.

Zum Erhaltungsaufwand gehören Aufwendungen für solche Arbeiten, die gerade der Erhaltung des Objekts gelten. Es geht also um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands schon vorhandener Elemente. Werden neue Teile verbaut, müssen diese einen vergleichbaren Ersatz darstellen, damit es gerade keine Herstellungsmaßnahme ist. Der Austausch von Fenstern, Türen, Türschlössern oder auch die Reparatur des Daches sind demnach klassische Erhaltungsmaßnahmen.

Erhaltungsaufwand hat zudem eine andere Zielsetzung, als Herstellungsaufwand. Denn Erhaltungsaufwand ist darauf gerichtet, den ordnungsgemäßen oder im Falle einer Vermietung auch vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Hauses wiederherzustellen. Die dafür entstehenden Kosten können auf einmal oder aber auch über einen längeren Zeitraum von bis zu 5 Jahren abgeschrieben werden.

Herstellungsaufwand hat eine andere Zielrichtung: Hier geht es um die Erweiterung in jeglicher Form. Dies kann die physische Erweiterung von Wohnraum, aber vor allem auch die Aufwertung oder Modernisierung bestehender Elemente bis hin zur Anschaffung komplett neuer Elemente beinhalten. Ziel von Herstellungsmaßnahmen ist daher nicht zuletzt auch die Steigerung des Wertes. Herstellungsmaßnahmen sind in der Regel deutlich umfangreicher als Erhaltungsmaßnahmen.

Zu den typischen Herstellungsmaßnahmen gehören zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder der Ausbau des Dachbodens, genauso wie der Bau einer Terrasse.

Anders als Kosten, die unter Erhaltungsaufwand fallen, können die Kosten für Herstellungsaufwand nicht auf ein Mal steuerlich ab gesetzt werden, sondern müssen über die gesamte Nutzdauer der Immobilie abgeschrieben werden.

Vermieter haben Wahlfreiheit bei der steuerlichen Absetzung

Die Kosten einer Renovierung können als Erhaltungsaufwand also in voller Höhe sofort, also schon im Entstehungsjahr von der Steuer abgesetzt werden. Dies ergibt sich aus § 11 Absatz 2 EStG. Bei kleineren Renovierungsmaßnahmen ist dies auch zu empfehlen. Handelt es sich hingegen um umfangreichere Erhaltungsmaßnahmen, können die dafür anfallenden Kosten gemäß § 82b Absatz 1 EstDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Dies ist indes nur dann möglich, wenn die Immobilie hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Insofern ist es eine individuelle Frage, welchen Weg Sie wählen. Bei hohen Einkommen lohnt es sich tendenziell eher, die Gesamtkosten direkt abzusetzen.

Vermieter haben also ein Wahlrecht hinsichtlich der steuerlichen Absetzung von Erhaltungsaufwänden. Dieses Wahlrecht gilt auch für jeden Renovierung neu. Das heißt, dass Sie hinsichtlich jeder Renovierungsmaßnahme entscheiden können, ob die anfallenden Kosten noch im gleichen Jahr, in dem Sie anfallen, oder über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden sollen.

Erfolgreiche Absetzung ist an Voraussetzungen geknüpft

Sind Ihre Renovierungskosten steuerlich absetzbar, kommt es bei der Geltendmachung auf einige wichtige Dinge an, die Sie beachten sollten. Zunächst muss eine klare Absicht zur Erzielung von Einkünften bestehen. Steht die Wohnung leer, müssen die Bemühungen, Einkünfte zu erzielen, nachgewiesen werden. Für die steuerliche Absetzung müssen die jährlichen Mieteinnahmen zudem zwingend den Betrag von 410 Euro überschreiten. Zudem sind alle Ausgaben für die Renovierung separat aufzulisten

Für das erfolgreiche Absetzen der Renovierungskosten müssen Sie Ihrer Steuererklärung zudem die Anlage V ausfüllen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beifügen. In der Anlage V werden Mieteinnahmen, aber auch Ausgaben erfasst, welche von den Einkünften abgezogen werden. Die übrig bleibende Differenz wird auf den individuellen Steuersatz angewendet und verringert so die Steuerlast.

Tipp: Wichtig ist, dass Sie unbedingt alle Kosten für die Renovierung auch belegen können müssen. Bewahren Sie daher alle Quittungen und Rechnungen auf, um die Kosten im Zweifel belegen zu können. Es sollten zudem Barzahlungen für Renovierungsleistungen möglichst vermieden werden. Der Hintergrund ist, dass eine durch Überweisung bezahlte Rechnung oft eher vom Finanzamt akzeptiert wird.

Ausnahmen: Dann können die Maßnahmen nicht als Renovierungskosten abgesetzt werden

In bestimmten Fällen können die Renovierungskosten trotzdem nicht abgesetzt werden. Dies gilt zum Beispiel, wenn Sie die Renovierungsmaßnahmen selbst ausführen. Die Arbeitsleistung kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. Die Materialkosten können Sie aber davon unberührt steuerlich absetzen.

Eine Ausnahme besteht zudem, wenn eine Immobilie renoviert wird und die dafür anfallenden Kosten Höher als 15 Prozent des Anschaffungspreises ohne Umsatzsteuer betragen. In diesem Fall müssen die Kosten gemäß § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer der Immobilie von 50 Jahren abgeschrieben werden. Zwar handelt es sich bei diesen Renovierungsarbeiten der Theorie nach um Erhaltungsmaßnahmen, weil bestehende Elemente erneuert werden. Dennoch spricht man in diesem Fall von sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Schließlich gibt es Einschränkungen bei privaten Renovierungen. Renovieren Sie Ihre Immobilie, die Sie auch selbst bewohnen, bestehen strenge Vorgaben für die Absetzbarkeit der Kosten. Notwendige Maßnahmen wegen außergewöhnlicher Belastungen und Kosten für Handwerker von bis zu 1.200 Euro im Jahr sind aber absetzbar.

Renovierungskosten können nicht auf Mieter umgelegt werden

Entstehen beim Vermieter Kosten stellt sich die Frage, ob diese auf den Mieter umgelegt werden können. Dies gilt allerdings nur für Kosten, die regelmäßig, also laufend für die Immobilie anfallen. Die Kosten für Renovierungen können daher nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Denn bei Renovierungskosten handelt es sich um Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten. Diese sind gemäß § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom Eigentümer zu tragen.

Über eine Schönheitsreparaturklausel kann der Mieter aber zu einzelnen Renovierungsarbeiten verpflichtet werden. Zudem besteht die Möglichkeit im Mietvertrag flexible Fristen für diese Schönheitsreparaturen festzulegen. So kann der Mieter mit flexiblen Fristen zum Beispiel verpflichtet werden, Renovierungsarbeiten in der Küche und im Bad alle fünf Jahre, in allen anderen Räumen aber erst alle acht Jahre durchzuführen. Auch im Fall solcher Vereinbarungen muss der Mieter derartige Arbeiten nur dann fristgerecht ausführen, wenn auch tatsächlich Bedarf besteht. Es muss also nicht renoviert werden, wenn keine Abnutzungserscheinungen bestehen.

Außerdem können nicht sämtliche potenzielle Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen werden. Schönheitsreparaturen umfassen nämlich nur einen möglicher Maßnahmen. Nach § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) umfassen Schönheitsreparaturen nämlich „nur“ das Streichen der Wände, der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und der Innenseite der Außentüren, sowie das Tapezieren und das Kalken der Wände und Decken – aber eben auch nur bei Bedarf.

Aufgepasst! Wenn Sie als Vermieter Ihren Mieter im Mietvertrag zu mehr als diese zulässigen Schönheitsreparaturen verpflichten, ist die gesamte Klausel unwirksam. Achten Sie daher darauf, dass Sie nur die in § 28 Absatz 4 II. BV aufgeführten Maßnahmen vertraglich aufnehmen.

Renovierungskosten – Exkurs: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Abschreibung ist nicht nur beim Thema Renovierungskosten relevant, wenn es sich um Herstellungsmaßnahmen handelt. Beim Thema Abschreibung gibt es seit 2019 eine interessante Neuerung. Denn seitdem ist eine Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau möglich. Ihre gesetzliche Verankerung findet diese Sonderabschreibung in § 7b EStG. Ist eine Sonderabschreibung möglich kann diese über vier Jahre mit jeweils bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten erfolgen. Dies ist nicht alternativ, sondern zusätzlich zu den 2 Prozent Absetzung für die Abnutzung pro Jahr nach § 7 EStG möglich.

Dabei die Sonderabschreibung tatsächlich geltend gemacht werden kann, muss es sich allerdings wirklich um neu geschaffenen Wohnraum handeln. Dies kann natürlich durch den kompletten Neubau von Wohnimmobilien realisiert werden. Auch der Ausbau bestehender Gebäude, Gebäudeaufstockung oder Anbauten erfüllen die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung. Werden bisher gewerblich genutzte Flächen zu Wohnraum umfunktioniert, gelten auch diese als neu geschaffener Wohnraum mit der Möglichkeit zur Sonderabschreibung.

Wird ein Neubau erworben, ist es wichtig, dass dieser bis zum Jahresende fertiggestellt wird, um die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen zu können.

Darüber hinaus müssen für die Sonderabschreibung gewisse Voraussetzungen erfüllt sein. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Der neu geschaffene Wohnraum muss zudem im Jahr der Anschaffung sowie in den folgenden 9 Jahren zu fremden Wohnzwecken entgeltlich überlassen, also vermietet werden. Schließlich muss der entsprechende Mietvertrag für mindestens ein Jahr gelten oder unbefristet sein.

Entfallen zunächst erfüllte Voraussetzungen im Nachhinein, müssen in Anspruch genommene Sonderabschreibungen unter Umständen rückgängig zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Baukosten innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung nachträglich überschritten wird.